Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1483 transakcje w rejestrze dla gmina Stare Babice), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
13 317 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
12 607 ‑ 14 696 zł/m²
9 na 10: 11 583 ‑ 17 030
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
okolica
transakcje w okolicy do 800 m (86); waga porównywalnych 82%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.95, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Wierzbowa 30, Stare Babice
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 583 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 583‑12 607 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 607‑14 696 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 696‑17 030 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 17 030 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 12 607 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 696 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)13 317 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 317‑14 696 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 17 030 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 607 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 317 zł/m². Nie schodź poniżej 12 607 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 86%, spadku: 14%, bez zmian (±1%): 0%.
Zmiana w 6 mies.
+1,5%
Zmiana w 12 mies.
+1,4%
Transakcje, 12 mies.
175
+56,3% wobec poprzednich 12
Od szczytu
0%
szczyt: lipiec 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +1,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 86% przypadków, spadała w 14%, a typowa zmiana wynosiła +13,5% (połowa przypadków między +8,6% a +26,8%). Policzone z 29 podobnych okien spośród 94 od stycznia 2017. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 56,3% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Stare Babice
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Stare Babice dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
gmina Stare Babice
do 30 m²
-
-
30-40 m²
-
11 575 (32)
40-50 m²
-
12 307 (21)
50-60 m²
-
11 110 (11)
60-70 m²
11 217 (10)
11 115 (19)
70-80 m²
-
11 036 (11)
80-100 m²
-
11 237 (23)
ponad 100 m²
11 282 (75)
11 004 (340)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
gmina Stare Babice
parter
11 220 (80)
11 049 (385)
1-2 piętro
-
11 576 (65)
3-4 piętro
-
-
5. piętro i wyżej
-
-
piętro nieznane
13 061 (6)
11 425 (8)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.03, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (86 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m² w akcie
Korekta czasu
Korekta cech
zł/m² dziś
Waga
2026-06-23
Wierzbowa 30
ten budynek
179,58
parter
pierwotny
10 914
+0,8%
+21,4%
13 357
1
2026-06-22
Wierzbowa 30
ten budynek
174,27
parter
pierwotny
11 190
+0,8%
+21,4%
13 694
1
2025-06-04
Gen. Władysława Sikorskiego 59E
okolica371 m
121
parter
pierwotny
11 570
+8,7%
+21,4%
15 269
0,15
2025-05-30
Gen. Władysława Sikorskiego 59F
okolica364 m
121
parter
pierwotny
11 488
+6,9%
+21,4%
14 905
0,15
2025-05-26
Gen. Władysława Sikorskiego 59G
okolica364 m
114,89
parter
pierwotny
13 926
+6,9%
+21,4%
18 070
0,15
2025-04-25
Gen. Władysława Sikorskiego 59D
okolica371 m
114,89
parter
pierwotny
13 926
+8,6%
+21,4%
18 353
0,14
2025-05-30
Gen. Władysława Sikorskiego 59B
okolica399 m
104,28
parter
pierwotny
12 946
+6,9%
+21,4%
16 798
0,14
2025-12-11
Polna 27
okolica557 m
38,9
-
wtórny
11 568
+1,5%
-0,5%
11 682
0,14
2025-04-29
Gen. Władysława Sikorskiego 59C
okolica399 m
104,31
parter
pierwotny
15 243
+8,6%
+21,4%
20 088
0,13
2022-12-22
Agawy 27
okolica244 m
149,75
-
wtórny
10 952
+51,8%
+6,4%
17 686
0,13
2025-06-12
Krótka 26C
okolica577 m
136,43
parter
wtórny
12 461
+8,7%
+2%
13 813
0,11
2023-11-17
Agawy 45C,45D
okolica404 m
149,9
-
wtórny
11 541
+24,6%
+6,4%
15 309
0,11
2025-03-26
Konwaliowa 2
okolica474 m
152,63
parter
pierwotny
7469
+11%
+21,4%
10 063
0,11
2024-12-02
Gen. Stanisława Maczka 56C
okolica448 m
130,44
parter
pierwotny
9430
+5,7%
+21,4%
12 095
0,11
2025-02-21
Polna 19A
okolica561 m
68,57
parter
wtórny
11 084
+8,6%
-1,1%
11 896
0,11
2025-01-27
Gen. Stanisława Maczka 54B
okolica468 m
130,44
parter
pierwotny
9889
+8,6%
+21,4%
13 033
0,1
2024-08-20
Gen. Stanisława Maczka 56A
okolica438 m
124,33
parter
pierwotny
10 657
+16,1%
+21,4%
15 024
0,1
2024-07-22
Gen. Stanisława Maczka 56D
okolica448 m
124,33
parter
pierwotny
10 617
+18,7%
+21,4%
15 291
0,1
2024-08-19
Gen. Stanisława Maczka 54D
okolica478 m
124,33
parter
pierwotny
10 858
+16,1%
+21,4%
15 308
0,09
2025-03-21
Pohulanka 53C
okolica547 m
133,18
parter
pierwotny
10 049
+11%
+21,4%
13 538
0,09
2024-06-14
Gen. Stanisława Maczka 54A
okolica468 m
124,33
parter
pierwotny
10 657
+18,7%
+21,4%
15 352
0,09
2024-02-02
Gen. Stanisława Maczka 56B
okolica438 m
130,44
parter
pierwotny
8815
+19,3%
+21,4%
12 768
0,09
2024-06-05
Gen. Stanisława Maczka 54C
okolica478 m
130,44
parter
pierwotny
8816
+18,7%
+21,4%
12 700
0,09
2025-03-21
Pohulanka 53D
okolica563 m
133,36
parter
pierwotny
9210
+11%
+21,4%
12 408
0,09
2025-03-21
Pohulanka 53D
okolica563 m
133,36
parter
pierwotny
9143
+11%
+21,4%
12 318
0,09
2024-05-23
Konwaliowa 2
okolica474 m
152,3
parter
pierwotny
8031
+17%
+21,4%
11 409
0,09
2024-02-27
Krótka 20
okolica540 m
146,43
parter
pierwotny
5463
+19,3%
+21,4%
7914
0,07
2024-02-09
Krótka 18
okolica552 m
153,56
parter
pierwotny
8336
+19,3%
+21,4%
12 074
0,07
2024-02-09
Krótka 18
okolica552 m
146,1
parter
pierwotny
9240
+19,3%
+21,4%
13 385
0,07
2023-12-29
Krótka 20
okolica540 m
153,99
parter
pierwotny
8117
+21,1%
+21,4%
11 935
0,06
2023-02-09
Pohulanka 53B
okolica526 m
131,56
parter
pierwotny
6828
+51,3%
+21,4%
12 539
0,05
2023-02-02
Pohulanka 53B
okolica526 m
131,32
parter
pierwotny
6840
+51,3%
+21,4%
12 562
0,05
2023-02-02
Pohulanka 53A
okolica542 m
132,05
parter
pierwotny
6659
+51,3%
+21,4%
12 228
0,05
2023-01-31
Pohulanka 53A
okolica542 m
132,38
parter
pierwotny
6786
+51,3%
+21,4%
12 465
0,05
2020-01-29
Agawy 45A,45B
okolica392 m
149,9
-
wtórny
7999
+111,9%
+6,4%
18 033
0,04
2021-06-28
Polna 19A
okolica561 m
117,15
parter
wtórny
6061
+97,5%
+2%
12 206
0,04
2022-03-01
Krótka 30C
okolica587 m
121,22
parter
pierwotny
7095
+47,7%
+21,4%
12 723
0,04
2022-02-23
Krótka 30D
okolica587 m
124,4
parter
pierwotny
8039
+48,9%
+21,4%
14 532
0,03
2022-02-23
Krótka 32D
okolica599 m
124,4
parter
pierwotny
7982
+48,9%
+21,4%
14 429
0,03
2022-02-23
Krótka 32C
okolica599 m
121,22
parter
pierwotny
7095
+48,9%
+21,4%
12 824
0,03
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 86. Korekta czasu: indeks cen od miesiąca aktu do lipca 2026. Korekta cech: różnica metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Wierzbowa 30 w Stare Babice?
Szacunkowa wartość to 13 317 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 607 do 14 696 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (86), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wierzbowa 30?
Dobra cena dla kupującego to do 12 607 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 607 do 14 696 zł/m². Powyżej 17 030 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wierzbowa 30?
Realna cena sprzedaży to około 13 317 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 317 a 14 696 zł/m², a poniżej 12 607 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Wierzbowa 30 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (29 okien od stycznia 2017) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 86% przypadków, spadała w 14%; typowa zmiana +13,5%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 458 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (86). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 458 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 20%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 82%, efektywna liczba 18).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська