Dodaj cenę usługi

Wycena mieszkania: ile jest warte, za ile kupić, za ile sprzedać

Wpisz miejscowość, a na następnej stronie ulicę, numer budynku, metraż i piętro. Policzymy z aktów notarialnych wartość za m², dobrą cenę dla kupującego i sprzedającego, porównanie z metrażem i piętrem w okolicy oraz prawdopodobieństwo, że ceny wzrosną. Bez AI: sama matematyka, 992 miast i gmin.

Przykłady: Kraków, Adama Bochenka 14, 52 m², 2. piętro · Warszawa, Puławska, 60 m² · Wrocław, Legnicka, 45 m², parter · Gdańsk, Jana Pawła II, 38 m², 3. piętro

Największe miasta

Mediana ceny za m² z ostatnich 12 miesięcy; pełna lista miejscowości w wyszukiwarce wyżej.

Jak liczymy wycenę

  1. Porównywalne transakcje. Z Rejestru Cen Nieruchomości bierzemy akty notarialne z tego samego budynku, tej samej ulicy i z okolicy do 800 m (po współrzędnych z rejestru), ze wszystkich lat.
  2. Przeliczenie na dziś. Każdą cenę przeliczamy na dzisiejszy poziom indeksem cen miejscowości (mediana zł/m² miesiąc po miesiącu). Gdy miejscowość ma lukę w danych, bierzemy indeks województwa albo Polski.
  3. Korekta cech. Różnice metrażu, piętra, rynku (pierwotny lub wtórny) i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania korygujemy czynnikami policzonymi regresją z ostatnich 36 miesięcy transakcji w miejscowości.
  4. Wagi i przedział. Transakcje z budynku ważą najwięcej, potem ulica i okolica; nowsze akty, podobny metraż i to samo piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone: wartość (mediana), typowy przedział i progi dla kupującego i sprzedającego.
  5. Kiedy kupić, kiedy sprzedać. Z historii indeksu bierzemy wszystkie okna 12-miesięczne, których poprzedzające półrocze wyglądało jak teraz, i liczymy, w jakiej części z nich cena po roku była wyżej. To statystyka historyczna, nie prognoza.
  6. Stan mieszkania i koszty. Rejestr nie zna standardu mieszkania, więc dla stanu „do remontu” odejmujemy koszt remontu z indeksu cen usług, a na dole pokazujemy ceny usług remontowych, podatek i taksę notarialną.

Wszystkie progi i wagi są jawne: budynek 1,0, ulica 0,55, okolica 0,5 malejąco z odległością, połowa wagi po 30 miesiącach, czynniki z regresji grzbietowej, kwantyle 10/25/50/75/90%. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym w rozumieniu art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skąd dane i jak je czyścimy.

Pytania o wycenę

Czy wycena jest dokładna?

To szacunek z cen zapłaconych w podobnych mieszkaniach, nie operat szacunkowy. Przy budynku z kilkunastoma transakcjami w ostatnich latach typowy przedział (połowa transakcji) ma kilkanaście procent szerokości; w małej miejscowości bez ulicy jest szerszy. Model nie widzi standardu wykończenia, widoku, windy ani obciążeń prawnych.

Skąd są ceny?

Z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostów i prezydentów miast, udostępnionego przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii, uzupełnionego rejestrami Warszawy, Krakowa, Łodzi i Wrocławia. To ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń. Nie publikujemy danych stron, numerów aktów ani numerów lokali.

Czy wycena używa sztucznej inteligencji?

Nie. To zwykła statystyka: indeks cen, regresja czynników, kwantyle ważone i zliczanie historycznych okien. Każdą liczbę da się odtworzyć z transakcji pokazanych na stronie wyceny.

Co oznacza „dobra cena dla kupującego”?

Cena niższa niż w 3 na 4 porównywalnych transakcjach (kwantyl 25%) po przeliczeniu na dziś i na cechy wycenianego mieszkania. „Okazja” to cena niższa niż w 9 na 10 transakcji. Dla sprzedającego „realna cena” to mediana, a cena ofertowa między medianą a kwantylem 75% zostawia miejsce na negocjacje.