English
Українська
Wycena mieszkania: Warszawa
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (375 652 transakcje w rejestrze dla Warszawa), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.03, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Warszawa
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 14 756 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić14 756‑16 864 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz16 864‑22 691 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej22 691‑25 934 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 25 934 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 16 864 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 22 691 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)19 562 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)19 562‑22 691 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 25 934 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio16 864 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 19 562 zł/m². Nie schodź poniżej 16 864 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 83%, spadku: 6%, bez zmian (±1%): 11%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +10%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 83% przypadków, spadała w 6%, a typowa zmiana wynosiła +12,1% (połowa przypadków między +6,2% a +14,5%). Policzone z 36 podobnych okien spośród 201 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 19% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest 3,2% poniżej szczytu z lutego 2026.
Indeks ceny za m²: Warszawa
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z marca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Warszawa dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Warszawa |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 18 952 (5350) |
| 30-40 m² | - | 17 221 (16 018) |
| 40-50 m² | - | 16 679 (17 803) |
| 50-60 m² | - | 15 911 (12 868) |
| 60-70 m² | - | 15 582 (9186) |
| 70-80 m² | - | 16 118 (5307) |
| 80-100 m² | - | 16 431 (4975) |
| ponad 100 m² | - | 15 956 (4405) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Warszawa |
|---|---|---|
| parter | - | 15 227 (12 597) |
| 1-2 piętro | - | 16 457 (26 936) |
| 3-4 piętro | - | 16 772 (19 825) |
| 5. piętro i wyżej | - | 17 804 (16 116) |
| piętro nieznane | - | 16 246 (438) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.04 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (0 transakcji)
Brak pojedynczych transakcji do porównania: podaj ulicę albo dzielnicę. Wycena opiera się na modelu całej miejscowości.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług (dla Warszawa mamy lokalne cenniki).
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3150 zł/m² tu | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² tu | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 250 zł/h tu | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie w Warszawa?
Szacunkowa wartość to 19 562 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 16 864 do 22 691 zł/m². Podstawa: model cen całej miejscowości (75 912 transakcji z kwietnia 2023 do marca 2026), ceny z aktów notarialnych przeliczone na marzec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie w Warszawa?
Dobra cena dla kupującego to do 16 864 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 16 864 do 22 691 zł/m². Powyżej 25 934 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie w Warszawa?
Realna cena sprzedaży to około 19 562 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 19 562 a 22 691 zł/m², a poniżej 16 864 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w Warszawa wzrosną?
W podobnych momentach w historii (36 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 83% przypadków, spadała w 6%; typowa zmiana +12,1%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 75 912 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: model cen całej miejscowości (75 912 transakcji z kwietnia 2023 do marca 2026). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do marca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 75 912 transakcji (kwietnia 2023 ‑ marca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 22%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 0%, efektywna liczba 0).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).