English
Українська
Wycena mieszkania: Olsztyn
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (38 198 transakcji w rejestrze dla Olsztyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.02, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Olsztyn
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7369 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić7369‑8422 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz8422‑11 333 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 333‑12 952 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 952 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 8422 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 333 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)9770 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9770‑11 333 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 952 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8422 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9770 zł/m². Nie schodź poniżej 8422 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 81%, spadku: 16%, bez zmian (±1%): 3%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +8,1%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 81% przypadków, spadała w 16%, a typowa zmiana wynosiła +5,7% (połowa przypadków między +2% a +9,9%). Policzone z 57 podobnych okien spośród 229 od stycznia 2006. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 16,9% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: Olsztyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Olsztyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Olsztyn |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 11 369 (337) |
| 30-40 m² | - | 10 054 (1479) |
| 40-50 m² | - | 9884 (2404) |
| 50-60 m² | - | 9748 (1417) |
| 60-70 m² | - | 9461 (1019) |
| 70-80 m² | - | 9453 (425) |
| 80-100 m² | - | 8740 (291) |
| ponad 100 m² | - | 8841 (149) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Olsztyn |
|---|---|---|
| parter | - | 9605 (1431) |
| 1-2 piętro | - | 9861 (2658) |
| 3-4 piętro | - | 9767 (2030) |
| 5. piętro i wyżej | - | 10 258 (1118) |
| piętro nieznane | - | 8780 (284) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.99, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (0 transakcji)
Brak pojedynczych transakcji do porównania: podaj ulicę albo dzielnicę. Wycena opiera się na modelu całej miejscowości.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie w Olsztyn?
Szacunkowa wartość to 9770 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8422 do 11 333 zł/m². Podstawa: model cen całej miejscowości (7521 transakcji z sierpnia 2023 do lipca 2026), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie w Olsztyn?
Dobra cena dla kupującego to do 8422 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8422 do 11 333 zł/m². Powyżej 12 952 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie w Olsztyn?
Realna cena sprzedaży to około 9770 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9770 a 11 333 zł/m², a poniżej 8422 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w Olsztyn wzrosną?
W podobnych momentach w historii (57 okien od stycznia 2006) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 81% przypadków, spadała w 16%; typowa zmiana +5,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 7521 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: model cen całej miejscowości (7521 transakcji z sierpnia 2023 do lipca 2026). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 7521 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 22%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 0%, efektywna liczba 0).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).