English
Українська
Wycena mieszkania: Os. Zygmunta Starego, Poznań
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (133 000 transakcji w rejestrze dla Poznań), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.03, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Os. Zygmunta Starego, Poznań
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9465 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić9465‑10 965 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz10 965‑15 233 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 233‑17 675 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 17 675 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 10 965 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 233 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)12 920 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 920‑15 233 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 17 675 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 965 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 920 zł/m². Nie schodź poniżej 10 965 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 73%, spadku: 17%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 73% przypadków, spadała w 17%, a typowa zmiana wynosiła +3,3% (połowa przypadków między +0,9% a +6,6%). Policzone z 147 podobnych okien spośród 217 od stycznia 2007. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: Poznań
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Poznań dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Poznań |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 13 364 (2190) |
| 30-40 m² | - | 12 497 (5501) |
| 40-50 m² | - | 11 986 (7545) |
| 50-60 m² | - | 11 617 (4570) |
| 60-70 m² | - | 11 263 (3602) |
| 70-80 m² | - | 11 494 (1727) |
| 80-100 m² | - | 11 282 (1332) |
| ponad 100 m² | - | 10 203 (1049) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Poznań |
|---|---|---|
| parter | - | 11 528 (5270) |
| 1-2 piętro | - | 11 834 (9787) |
| 3-4 piętro | - | 12 018 (7371) |
| 5. piętro i wyżej | - | 12 470 (4417) |
| piętro nieznane | - | 10 666 (671) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.05 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (1 transakcja)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07-17 | Os. Zygmunta Starego 9 | ta ulica | 45,2 | 3. piętro | wtórny | 12 721 | - | -4,9% | 12 097 | 1 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h tu | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Os. Zygmunta Starego w Poznań?
Szacunkowa wartość to 12 920 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 965 do 15 233 zł/m². Podstawa: model cen całej miejscowości (27 516 transakcji z sierpnia 2023 do lipca 2026), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Os. Zygmunta Starego?
Dobra cena dla kupującego to do 10 965 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 965 do 15 233 zł/m². Powyżej 17 675 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Os. Zygmunta Starego?
Realna cena sprzedaży to około 12 920 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 920 a 15 233 zł/m², a poniżej 10 965 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Os. Zygmunta Starego wzrosną?
W podobnych momentach w historii (147 okien od stycznia 2007) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 73% przypadków, spadała w 17%; typowa zmiana +3,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 27 516 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: model cen całej miejscowości (27 516 transakcji z sierpnia 2023 do lipca 2026). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 27 516 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 20%, efektywna liczba 1).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).