Wycena mieszkania: Zieleniecka 15 lok. 205, Ząbki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2097 transakcji w rejestrze dla Ząbki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

12 103 zł/m²

poziom cen: maj 2026

Typowo (połowa transakcji)

11 074 ‑ 13 379 zł/m²

9 na 10: 10 068 ‑ 14 316

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (329); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Zieleniecka 15 lok. 205, Ząbki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 068 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 068‑11 074 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 074‑13 379 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 379‑14 316 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 316 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 11 074 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 379 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)12 103 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 103‑13 379 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 316 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 074 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 103 zł/m². Nie schodź poniżej 11 074 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 90%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 5%.

Zmiana w 6 mies.

+12,3%

Zmiana w 12 mies.

+5,5%

Transakcje, 12 mies.

381

+0,8% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-3,3%

szczyt: marzec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +12,3%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 90% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +11,4% (połowa przypadków między +3,8% a +16,4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 42 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 3,3% poniżej szczytu z marca 2026.

Indeks ceny za m²: Ząbki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z maja 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ząbki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Ząbki
do 30 m²	9820 (3)	14 911 (25)
30-40 m²	13 374 (71)	13 505 (190)
40-50 m²	13 827 (53)	13 341 (315)
50-60 m²	13 295 (106)	12 507 (322)
60-70 m²	12 430 (52)	12 076 (144)
70-80 m²	11 977 (18)	12 140 (75)
80-100 m²	11 305 (29)	11 238 (68)
ponad 100 m²	8759 (31)	8377 (104)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Ząbki
parter	12 922 (84)	12 691 (265)
1-2 piętro	12 552 (168)	12 399 (561)
3-4 piętro	12 539 (102)	12 614 (361)
5. piętro i wyżej	13 872 (7)	12 813 (36)
piętro nieznane	-	11 876 (20)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.02, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.01 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (363 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-18	Zieleniecka 15 lok. 205	ten budynek	38,2	1. piętro	wtórny	14 398	+2,9%	-8,6%	13 547	1
2026-05-25	Zieleniecka 11 lok. 407	ta ulica	38,8	3. piętro	wtórny	13 273	-	-9,1%	12 060	0,68
2026-04-13	Zieleniecka 11 lok. 104	ta ulica	42,4	parter	wtórny	12 264	-0,9%	-6,4%	11 370	0,66
2026-03-27	Zieleniecka 10 lok. 6	ta ulica	31,97	2. piętro	wtórny	11 730	-3,3%	-8,6%	10 368	0,65
2026-03-18	Zieleniecka 15 lok. 514	ta ulica	64,4	4. piętro	wtórny	10 093	-3,3%	+2,8%	10 033	0,65
2025-07-02	Zieleniecka 13 lok. 407	ta ulica	39	3. piętro	wtórny	13 974	+4,6%	-9,1%	13 283	0,54
2025-02-21	Zieleniecka 11 lok. 306	ta ulica	39	2. piętro	wtórny	11 410	+5,3%	-8,6%	10 987	0,48
2025-01-07	Zieleniecka 13 lok. 504	ta ulica	104,8	4. piętro	wtórny	7634	+7,8%	+44,9%	11 920	0,47
2024-11-28	Zieleniecka 11 lok. 502	ta ulica	64,9	4. piętro	wtórny	9769	+9,9%	+2,8%	11 037	0,45
2022-04-25	Zieleniecka 15 lok. 205	ten budynek	38,2	1. piętro	wtórny	9634	+55,6%	-8,6%	13 697	0,4
2024-05-23	Zieleniecka 15 lok. 106	ta ulica	38,9	parter	wtórny	11 954	+8,9%	-10,1%	11 705	0,39
2024-02-28	Zieleniecka 15 lok. 504A	ta ulica	42,4	4. piętro	wtórny	11 557	+23,1%	-5,4%	13 457	0,36
2024-02-08	Zieleniecka 13 lok. 403	ta ulica	58,5	3. piętro	wtórny	6675	+23,1%	-0,6%	8169	0,36
2024-01-19	Zieleniecka 11 lok. 115	ta ulica	39	parter	wtórny	11 205	+25,2%	-10,1%	12 613	0,35
2023-12-07	Zieleniecka 11 lok. 110	ta ulica	42,4	parter	wtórny	11 085	+28,5%	-6,4%	13 330	0,35
2023-10-12	Zieleniecka 11 lok. 501	ta ulica	64,4	4. piętro	wtórny	9161	+28%	+2,8%	12 059	0,33
2023-10-04	Zieleniecka 15 lok. 508	ta ulica	68,4	4. piętro	wtórny	8918	+28%	+2,8%	11 739	0,33
2023-09-14	Zieleniecka 15 lok. 313	ta ulica	39,8	2. piętro	wtórny	9925	+29%	-8,6%	11 706	0,32
2023-07-21	Zieleniecka 11 lok. 214	ta ulica	39	1. piętro	wtórny	10 128	+34,1%	-8,6%	12 414	0,31
2023-06-29	Zieleniecka 15 lok. 408	ta ulica	39,9	3. piętro	wtórny	9023	+32,7%	-9,1%	10 876	0,3
2023-06-07	Zieleniecka 13 lok. 302	ta ulica	39,8	2. piętro	wtórny	9422	+32,7%	-8,6%	11 426	0,3
2023-06-07	Zieleniecka 13 lok. 105	ta ulica	39,7	parter	wtórny	9068	+32,7%	-10,1%	10 813	0,3
2023-05-15	Zieleniecka 15 lok. 408	ta ulica	39,9	3. piętro	wtórny	8020	+36,8%	-9,1%	9967	0,29
2023-01-26	Zieleniecka 11 lok. 313	ta ulica	39	2. piętro	wtórny	8590	+40,6%	-8,6%	11 041	0,27
2023-01-20	Zieleniecka 15 lok. 510	ta ulica	65,1	4. piętro	wtórny	6421	+40,6%	+2,8%	9282	0,27
2022-12-20	Zieleniecka 11 lok. 214	ta ulica	39	1. piętro	wtórny	9231	+38,8%	-8,6%	11 711	0,26
2022-12-06	Zieleniecka 15 lok. 206	ta ulica	38,4	1. piętro	wtórny	9635	+38,8%	-8,6%	12 225	0,26
2022-10-24	Zieleniecka 13 lok. 107	ta ulica	39,8	parter	wtórny	4523	+42,3%	-10,1%	5785	0,25
2022-08-30	Zieleniecka 11 lok. 101	ta ulica	39,1	parter	wtórny	8900	+46,2%	-10,1%	11 697	0,24
2022-02-03	Zieleniecka 13 lok. 217	ta ulica	51,8	1. piętro	wtórny	6689	+75,1%	-	11 712	0,21
2021-12-02	Zieleniecka 6A lok. 2	ta ulica	138,12	parter	wtórny	6009	+74,3%	+43,3%	15 012	0,2
2021-11-16	Zieleniecka 15 lok. 511	ta ulica	64,9	4. piętro	wtórny	7319	+70,6%	+2,8%	12 839	0,19
2021-11-15	Zieleniecka 11 lok. 502	ta ulica	64,9	4. piętro	wtórny	7000	+70,6%	+2,8%	12 279	0,19
2021-10-26	Zieleniecka 13 lok. 201	ta ulica	51,9	1. piętro	wtórny	7900	+63,3%	-	12 901	0,19
2026-06-08	Świerkowa 10 lok. 9	okolica 211 m	56,6	2. piętro	wtórny	10 954	-	-	10 954	0,06
2025-07-18	Stefczyka 19A lok. 6	okolica 180 m	54,05	parter	wtórny	14 246	+4,6%	-1,7%	14 654	0,05
2025-09-11	Szwoleżerów 68F lok. 40	okolica 213 m	58,49	4. piętro	wtórny	14 071	+6,9%	-0,6%	14 948	0,05
2025-05-09	Świerkowa 7 lok. 1	okolica 177 m	81,71	parter	wtórny	8322	+5,5%	+11,2%	9769	0,05
2026-02-12	Szwoleżerów 68D lok. 44	okolica 264 m	53,79	3. piętro	wtórny	13 999	-3%	-0,6%	13 504	0,05
2025-08-16	Szwoleżerów 68F lok. 16	okolica 213 m	77,34	1. piętro	wtórny	14 611	+2,9%	+6%	15 948	0,05

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 363. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do maja 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Szwoleżerów	120 m	12 304	65	132
Gajowa	153 m	11 271	9	27
Świerkowa	172 m	10 175	8	14
Stefczyka	180 m	10 817	3	3
Kopernika	228 m	13 250	30	73
Andersena	272 m	14 382	74	132
Różana	290 m	14 235	24	37

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Zieleniecka 15 lok. 205 w Ząbki?

Szacunkowa wartość to 12 103 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 074 do 13 379 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (329), ceny z aktów notarialnych przeliczone na maj 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Zieleniecka 15 lok. 205?

Dobra cena dla kupującego to do 11 074 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 074 do 13 379 zł/m². Powyżej 14 316 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Zieleniecka 15 lok. 205?

Realna cena sprzedaży to około 12 103 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 103 a 13 379 zł/m², a poniżej 11 074 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Zieleniecka 15 lok. 205 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 90% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +11,4%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1243 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (34) i w okolicy do 800 m (329). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do maja 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1243 transakcje (czerwca 2023 ‑ maja 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 61.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.