English
Українська
Wycena mieszkania: Błogocka 18, Cieszyn
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1036 transakcji w rejestrze dla Cieszyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.03, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Błogocka 18, Cieszyn
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 3212 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić3212‑3814 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz3814‑6624 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej6624‑7706 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7706 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 3814 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 6624 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)5395 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)5395‑6624 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7706 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio3814 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 5395 zł/m². Nie schodź poniżej 3814 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 80%, spadku: 10%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 80% przypadków, spadała w 10%, a typowa zmiana wynosiła +8,7% (połowa przypadków między +2,4% a +16,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 46 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 15% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest 13,9% poniżej szczytu z kwietnia 2025.
Indeks ceny za m²: Cieszyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Cieszyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Cieszyn |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 6362 (121) |
| 30-40 m² | 5455 (4) | 6361 (96) |
| 40-50 m² | 6914 (10) | 6369 (143) |
| 50-60 m² | 9411 (4) | 6514 (107) |
| 60-70 m² | 3622 (3) | 6492 (85) |
| 70-80 m² | - | 6007 (26) |
| 80-100 m² | - | 6353 (39) |
| ponad 100 m² | - | 5632 (19) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Cieszyn |
|---|---|---|
| parter | 6376 (5) | 6364 (118) |
| 1-2 piętro | 6246 (15) | 6574 (287) |
| 3-4 piętro | 7539 (4) | 6369 (161) |
| 5. piętro i wyżej | - | 6132 (11) |
| piętro nieznane | - | 5680 (59) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.94, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×0.98 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (24 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-09-16 | Błogocka 18 | ten budynek | 67,37 | 1. piętro | wtórny | 2598 | - | -2,2% | 2542 | 1 |
| 2026-06-26 | Górna 8 | okolica 333 m | 68 | 1. piętro | wtórny | 6765 | -1,8% | -2,2% | 6502 | 0,21 |
| 2026-07-02 | Górna 29C | okolica 377 m | 35,1 | 4. piętro | wtórny | 5413 | - | -8,1% | 4977 | 0,2 |
| 2026-08-04 | Hallera 2 | okolica 395 m | 38,2 | 4. piętro | wtórny | 5497 | - | -8,1% | 5054 | 0,19 |
| 2026-07-14 | Wyższa Brama 29 | okolica 529 m | 87,31 | 1. piętro | wtórny | 5154 | - | +4,7% | 5397 | 0,13 |
| 2026-07-08 | Wyższa Brama 11 | okolica 575 m | 27,54 | parter | wtórny | 7480 | - | -6% | 7033 | 0,12 |
| 2026-07-23 | Limanowskiego 8 | okolica 585 m | 41 | 2. piętro | wtórny | 7622 | - | -3,2% | 7378 | 0,12 |
| 2026-08-06 | Tomanka 8 | okolica 657 m | 35,6 | parter | wtórny | 6376 | - | -2,3% | 6232 | 0,1 |
| 2026-02-18 | Tomanka 7 | okolica 635 m | 59,44 | 1. piętro | wtórny | 6208 | -0,3% | - | 6188 | 0,09 |
| 2026-06-29 | Garncarska 3 | okolica 695 m | 62,37 | parter | wtórny | 3688 | -1,8% | +4,4% | 3783 | 0,09 |
| 2026-04-09 | Tysiąclecia 3 | okolica 682 m | 47,7 | 2. piętro | wtórny | 6184 | +0,8% | -3,2% | 6032 | 0,08 |
| 2026-04-29 | Tysiąclecia 5 | okolica 692 m | 47,86 | 1. piętro | wtórny | 5641 | +0,8% | -3,2% | 5503 | 0,08 |
| 2026-05-15 | Szeroka 15 | okolica 733 m | 29,02 | 1. piętro | wtórny | 7409 | -4% | -11,9% | 6264 | 0,08 |
| 2026-04-16 | Wyspiańskiego 1 | okolica 739 m | 39,96 | parter | wtórny | 4505 | +0,8% | -2,3% | 4436 | 0,07 |
| 2021-03-18 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 40,5 | 3. piętro | wtórny | 6763 | +41,8% | -2,8% | 9318 | 0,03 |
| 2021-07-16 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 40,2 | 2. piętro | pierwotny | 6498 | +16,7% | -22,1% | 5910 | 0,03 |
| 2021-06-25 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 41 | 1. piętro | pierwotny | 6244 | +0% | -22,1% | 4868 | 0,03 |
| 2021-05-20 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 40,2 | 1. piętro | pierwotny | 6264 | -1,9% | -22,1% | 4788 | 0,03 |
| 2021-04-06 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 41,3 | 2. piętro | pierwotny | 6460 | -4,1% | -22,1% | 4830 | 0,03 |
| 2021-03-25 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 53,2 | 1. piętro | pierwotny | 6940 | +41,8% | -19,5% | 7921 | 0,03 |
| 2021-03-18 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 40,2 | 3. piętro | pierwotny | 6759 | +41,8% | -21,7% | 7498 | 0,03 |
| 2021-03-18 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 53 | parter | pierwotny | 6517 | +41,8% | -14,1% | 7939 | 0,03 |
| 2021-02-23 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 53,1 | 2. piętro | pierwotny | 6753 | +41,9% | -19,5% | 7716 | 0,03 |
| 2021-02-23 | 3 Maja 4 | okolica 476 m | 40,9 | 2. piętro | pierwotny | 6244 | +41,9% | -22,1% | 6907 | 0,03 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Błogocka 18 w Cieszyn?
Szacunkowa wartość to 5395 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 3814 do 6624 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (24), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Błogocka 18?
Dobra cena dla kupującego to do 3814 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 3814 do 6624 zł/m². Powyżej 7706 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Błogocka 18?
Realna cena sprzedaży to około 5395 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 5395 a 6624 zł/m², a poniżej 3814 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Błogocka 18 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 80% przypadków, spadała w 10%; typowa zmiana +8,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 636 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (24). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 636 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 28%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 62%, efektywna liczba 6.6).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).