Wycena mieszkania: Aleja Jana Pawła Ii, Gdańsk

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (133 841 transakcji w rejestrze dla Gdańsk), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Przyjęliśmy ulicę „Aleja Jana Pawła Ii” (najbliższa wpisanemu tekstowi).

Wartość za m²

17 647 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

16 287 ‑ 19 096 zł/m²

9 na 10: 14 099 ‑ 21 837

Mieszkanie 38 m²

671 000 zł

619 000 zł ‑ 726 000 zł

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (1469) i w okolicy do 800 m (1040); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: 38 m², 3. piętro, rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.09, piętro ×1.01, rynek ×1.00, dzielnica ×1.28. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Aleja Jana Pawła Ii, Gdańsk

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 14 099 zł/m² · 536 000 zł
Dobra cena: warto kupić14 099‑16 287 zł/m² · do 619 000 zł
Cena rynkowa: nie przepłacasz16 287‑19 096 zł/m² · 619 000 zł‑726 000 zł
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej19 096‑21 837 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 21 837 zł/m² · 830 000 zł

Od jakiej ceny warto kupić: do 16 287 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji (619 000 zł za 38 m²). Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 19 096 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)17 647 zł/m² · 671 000 zł
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)17 647‑19 096 zł/m² · do 726 000 zł
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 21 837 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio16 287 zł/m² · 619 000 zł

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 17 647 zł/m² (671 000 zł). Nie schodź poniżej 16 287 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 81%, spadku: 10%, bez zmian (±1%): 9%.

Zmiana w 6 mies.

+4%

Zmiana w 12 mies.

+5,1%

Transakcje, 12 mies.

10 774

-9,2% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-3,3%

szczyt: maj 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 81% przypadków, spadała w 10%, a typowa zmiana wynosiła +10,7% (połowa przypadków między +2,1% a +14,9%). Policzone z 72 podobnych okien spośród 169 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 3,3% poniżej szczytu z maja 2026.

Indeks ceny za m²: Gdańsk

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Gdańsk dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Zaspa-Rozstaje	Gdańsk
do 30 m²	17 281 (51)	17 634 (24)	15 730 (1682)
30-40 m² ←	16 025 (262)	17 205 (53)	13 921 (6439)
40-50 m²	15 454 (776)	16 640 (120)	13 611 (9854)
50-60 m²	16 218 (388)	16 670 (31)	12 515 (6174)
60-70 m²	14 461 (509)	14 248 (74)	12 645 (5409)
70-80 m²	14 839 (309)	16 179 (35)	12 735 (2276)
80-100 m²	14 969 (185)	16 689 (21)	14 089 (1861)
ponad 100 m²	15 886 (29)	-	11 860 (1036)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Zaspa-Rozstaje	Gdańsk
parter	13 762 (131)	16 295 (29)	12 669 (6391)
1-2 piętro	15 275 (541)	16 335 (86)	13 038 (13 386)
3-4 piętro ←	15 157 (602)	16 374 (100)	13 215 (9863)
5. piętro i wyżej	15 840 (1233)	16 906 (146)	15 474 (4788)
piętro nieznane	-	-	12 776 (303)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.99, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.04 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (2509 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-12	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	38,28	3. piętro	wtórny	22 205	-0,8%	-	22 032	1
2025-12-19	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	39,4	4. piętro	wtórny	23 807	+5,8%	-	25 180	0,81
2026-06-23	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	36,02	5. piętro	wtórny	22 626	-0,8%	-2,8%	21 824	0,67
2025-12-17	Aleja Jana Pawła Ii 3C	ta ulica	33,62	4. piętro	wtórny	18 947	+5,8%	-	20 040	0,65
2026-06-16	Aleja Jana Pawła Ii 1D	ta ulica	34,8	7. piętro	wtórny	18 103	-0,8%	-2,8%	17 461	0,61
2025-02-19	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	38,28	3. piętro	pierwotny	16 850	+2,5%	+1,2%	17 486	0,55
2024-12-30	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	38,06	4. piętro	pierwotny	17 053	+5,4%	+1,2%	18 195	0,54
2025-03-07	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	39,36	3. piętro	pierwotny	16 743	+5,7%	+1,2%	17 911	0,53
2026-01-16	Aleja Jana Pawła Ii 1C	ta ulica	34,3	11. piętro	wtórny	17 493	+4%	-2,8%	17 685	0,53
2025-02-19	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	39,31	4. piętro	pierwotny	17 015	+2,5%	+1,2%	17 657	0,52
2025-06-12	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	40,81	4. piętro	pierwotny	16 932	+7,8%	+5,2%	19 192	0,52
2025-01-23	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	39,28	3. piętro	pierwotny	15 478	+3,4%	+1,2%	16 205	0,51
2025-01-13	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	39,4	4. piętro	pierwotny	16 359	+3,4%	+1,2%	17 127	0,5
2025-03-14	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	35,89	4. piętro	pierwotny	17 081	+5,7%	+1,2%	18 273	0,5
2025-09-23	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,61	2. piętro	wtórny	18 745	+1,3%	+5,1%	19 955	0,49
2025-08-19	Aleja Jana Pawła Ii 1F	ta ulica	35	6. piętro	wtórny	18 000	+2,1%	-2,8%	17 865	0,49
2025-01-29	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	40,03	3. piętro	pierwotny	16 926	+3,4%	+5,2%	18 415	0,48
2024-11-29	Aleja Jana Pawła Ii 3C	ta ulica	33,49	3. piętro	wtórny	22 156	+7,9%	-	23 911	0,48
2025-02-06	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	40,77	3. piętro	pierwotny	17 022	+2,5%	+5,2%	18 357	0,47
2024-12-30	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	40,12	4. piętro	pierwotny	17 074	+5,4%	+5,2%	18 930	0,47
2024-12-27	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	35,93	3. piętro	pierwotny	17 067	+5,4%	+1,2%	18 209	0,47
2025-04-15	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,86	4. piętro	pierwotny	16 409	+7,4%	+5,2%	18 534	0,46
2025-03-07	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,76	4. piętro	pierwotny	16 260	+5,7%	+5,2%	18 075	0,46
2025-03-19	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,81	3. piętro	pierwotny	16 172	+5,7%	+5,2%	17 977	0,45
2025-02-14	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,53	3. piętro	pierwotny	15 651	+2,5%	+5,2%	16 879	0,45
2025-02-07	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,64	3. piętro	pierwotny	16 753	+2,5%	+5,2%	18 066	0,45
2025-01-21	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,28	4. piętro	pierwotny	16 266	+3,4%	+5,2%	17 697	0,45
2026-03-11	Aleja Jana Pawła Ii 1E	ta ulica	45,8	6. piętro	wtórny	18 777	+0,5%	+1%	19 062	0,45
2025-02-03	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,71	4. piętro	pierwotny	16 662	+2,5%	+5,2%	17 969	0,45
2025-07-11	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	39,15	1. piętro	pierwotny	15 668	+5,1%	+2,3%	16 843	0,44
2025-01-15	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	41,87	3. piętro	pierwotny	15 463	+3,4%	+5,2%	16 823	0,43
2025-03-07	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	38,07	1. piętro	pierwotny	16 522	+5,7%	+2,3%	17 869	0,43
2025-03-27	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	37,89	parter	pierwotny	17 069	+5,7%	+3,4%	18 647	0,43
2025-02-20	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	42,79	4. piętro	pierwotny	16 589	+2,5%	+5,2%	17 890	0,42
2025-02-05	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	38,17	5. piętro	pierwotny	16 767	+2,5%	-1,6%	16 915	0,42
2026-05-14	Aleja Jana Pawła Ii 3C	ta ulica	48,18	8. piętro	wtórny	17 850	-3,3%	+1%	17 431	0,41
2025-01-21	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	42,75	3. piętro	pierwotny	16 123	+3,4%	+5,2%	17 541	0,41
2025-04-15	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	39,24	2. piętro	pierwotny	16 021	+7,4%	+2,3%	17 605	0,41
2025-01-08	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	38,23	2. piętro	pierwotny	16 610	+3,4%	+2,3%	17 581	0,41
2025-03-21	Aleja Jana Pawła Ii 20	ta ulica	39,35	2. piętro	pierwotny	16 493	+5,7%	+2,3%	17 838	0,4

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 2509. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Zbigniewa Burzyńskiego Zaspa-Rozstaje	182 m	14 091	20	127
Kombatantów Zaspa-Rozstaje	249 m	13 028	23	96
Janusza Meissnera Zaspa-Rozstaje	435 m	14 136	27	132
Startowa Zaspa-Młyniec	451 m	13 310	64	350
Dywizjonu 303 Zaspa-Młyniec	460 m	14 002	52	413
Żwirki i Wigury Zaspa-Rozstaje	490 m	12 668	19	70
Stefana Drzewieckiego Zaspa-Rozstaje	551 m	15 329	26	212
Jana Nagórskiego Zaspa-Młyniec	567 m	12 785	5	26
Opolska Przymorze Wielkie	606 m	13 989	20	94
Powstańców Wielkopolskich Zaspa-Rozstaje	616 m	18 831	9	232

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług. Dla 38 m²: remont kompleksowy około 125 400 zł, wykończenie stanu deweloperskiego około 114 000 zł. Mieszkanie do remontu warto więc kupić najwyżej za 494 000 zł, żeby po remoncie nie przepłacić wobec gotowych.

Usługa	Mediana	Dla 38 m²
Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% (rynek wtórny; pierwsze mieszkanie może być zwolnione)	2%	13 420 zł
Taksa notarialna, stawka maksymalna (plus 23% VAT, wypisy, wpis do księgi)	wg przepisów	do 3454 zł
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	125 400 zł
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	114 000 zł
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	152 000 zł
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	180 500 zł
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	760 zł
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	1824 zł
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	2660 zł
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	4370 zł
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	760 zł
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	250 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Aleja Jana Pawła Ii w Gdańsk o powierzchni 38 m²?

Szacunkowa wartość to 17 647 zł/m², czyli około 671 000 zł; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 16 287 do 19 096 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (1469) i w okolicy do 800 m (1040), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Aleja Jana Pawła Ii?

Dobra cena dla kupującego to do 16 287 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 16 287 do 19 096 zł/m². Powyżej 21 837 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Aleja Jana Pawła Ii?

Realna cena sprzedaży to około 17 647 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 17 647 a 19 096 zł/m², a poniżej 16 287 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Aleja Jana Pawła Ii wzrosną?

W podobnych momentach w historii (72 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 81% przypadków, spadała w 10%; typowa zmiana +10,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 34 731 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (1469) i w okolicy do 800 m (1040). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 34 731 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 23%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 442.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.