English
Українська
Wycena mieszkania: Ozimska 48M, Chrząstowice
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (24 transakcje w rejestrze dla gmina Chrząstowice), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Ozimska 48M, Chrząstowice
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6816 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić6816‑7752 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz7752‑9648 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9648‑10 503 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 503 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 7752 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9648 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)8736 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8736‑9648 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 503 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7752 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8736 zł/m². Nie schodź poniżej 7752 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 59%, spadku: 33%, bez zmian (±1%): 8%.
W historii województwa opolskie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +7,4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 59% przypadków, spadała w 33%, a typowa zmiana wynosiła +2,6% (połowa przypadków między -5,3% a +11,5%). Policzone z 54 podobnych okien spośród 203 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Rynek bez wyraźnego kierunku: o wyniku decyduje cena konkretnego mieszkania, nie moment. Kupujący: trzymaj się przedziału „dobra cena”. Sprzedający: cena ofertowa blisko mediany sprzedaje najszybciej.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (wrzesień 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Chrząstowice
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Chrząstowice dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Chrząstowice |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | - | - |
| 50-60 m² | 9590 (9) | 9590 (9) |
| 60-70 m² | - | - |
| 70-80 m² | 8319 (9) | 8319 (9) |
| 80-100 m² | 6973 (6) | - |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Chrząstowice |
|---|---|---|
| parter | 8754 (3) | - |
| 1-2 piętro | - | - |
| 3-4 piętro | - | - |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | 8366 (21) | 8366 (21) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.00, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (24 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-01-26 | Ozimska 48M | ten budynek | 53,73 | - | pierwotny | 10 383 | -3,5% | - | 10 025 | 1 |
| 2026-01-09 | Ozimska 48M | ten budynek | 56,46 | - | pierwotny | 9933 | -3,5% | - | 9590 | 1 |
| 2026-07-15 | Ozimska 48L | ta ulica | 53,81 | parter | wtórny | 11 513 | -2,3% | - | 11 248 | 0,79 |
| 2026-06-22 | Ozimska 48G | ta ulica | 53,64 | - | wtórny | 9135 | -2,3% | - | 8925 | 0,77 |
| 2026-09-24 | Ozimska 4B | ta ulica | 82,6 | - | pierwotny | 7082 | - | - | 7082 | 0,66 |
| 2026-09-23 | Ozimska 4C | ta ulica | 82,6 | - | pierwotny | 6864 | - | - | 6864 | 0,66 |
| 2026-07-24 | Ozimska 4C | ta ulica | 83,1 | parter | pierwotny | 5818 | -2,3% | - | 5684 | 0,63 |
| 2026-03-27 | Ozimska 48P | ta ulica | 77,79 | - | pierwotny | 8960 | -1,7% | - | 8811 | 0,58 |
| 2026-01-09 | Ozimska 48T | ta ulica | 77,28 | - | pierwotny | 8617 | -3,5% | - | 8319 | 0,55 |
| 2026-01-09 | Ozimska 48S | ta ulica | 77,43 | - | pierwotny | 8497 | -3,5% | - | 8203 | 0,55 |
| 2026-01-09 | Ozimska 48S | ta ulica | 77,49 | - | pierwotny | 8103 | -3,5% | - | 7823 | 0,55 |
| 2026-01-09 | Ozimska 48T | ta ulica | 76,85 | - | pierwotny | 8665 | -3,5% | - | 8366 | 0,55 |
| 2026-01-09 | Ozimska 48R | ta ulica | 77,41 | - | pierwotny | 8100 | -3,5% | - | 7820 | 0,55 |
| 2026-01-08 | Ozimska 48R | ta ulica | 77,79 | - | pierwotny | 8843 | -3,5% | - | 8538 | 0,55 |
| 2026-01-07 | Ozimska 48F | ta ulica | 53,72 | - | pierwotny | 9641 | -3,5% | - | 9308 | 0,55 |
| 2026-01-07 | Ozimska 48J | ta ulica | 56,14 | - | pierwotny | 9225 | -3,5% | - | 8907 | 0,55 |
| 2026-01-05 | Ozimska 48G | ta ulica | 55,98 | - | pierwotny | 10 018 | -3,5% | - | 9672 | 0,55 |
| 2026-01-05 | Ozimska 48L | ta ulica | 53,81 | parter | pierwotny | 9067 | -3,5% | - | 8754 | 0,55 |
| 2025-12-30 | Ozimska 48F | ta ulica | 56,52 | - | pierwotny | 9871 | +5,8% | - | 10 443 | 0,54 |
| 2025-11-28 | Ozimska 48P | ta ulica | 77,07 | - | pierwotny | 9692 | +7,5% | - | 10 418 | 0,53 |
| 2026-09-24 | Klonowa 17 | okolica 312 m | 73,63 | - | pierwotny | 6791 | - | - | 6791 | 0,28 |
| 2026-03-31 | Dworcowa 3 | okolica 305 m | 90,47 | - | pierwotny | 7295 | -1,7% | - | 7174 | 0,24 |
| 2026-03-31 | Dworcowa 3 | okolica 305 m | 90,47 | - | pierwotny | 7295 | -1,7% | - | 7174 | 0,24 |
| 2025-12-04 | Urocza 17 | okolica 618 m | 96,56 | - | pierwotny | 5789 | +5,8% | - | 6124 | 0,1 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Ozimska 48M w Chrząstowice?
Szacunkowa wartość to 8736 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7752 do 9648 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (4), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Ozimska 48M?
Dobra cena dla kupującego to do 7752 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7752 do 9648 zł/m². Powyżej 10 503 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Ozimska 48M?
Realna cena sprzedaży to około 8736 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8736 a 9648 zł/m², a poniżej 7752 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Ozimska 48M wzrosną?
W podobnych momentach w historii (54 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 59% przypadków, spadała w 33%; typowa zmiana +2,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 24 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (20) i w okolicy do 800 m (4). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 24 transakcje (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 20%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 84%, efektywna liczba 21.2).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).