English
Українська
Wycena mieszkania: Osiedle 2, Domaniów
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (118 transakcji w rejestrze dla gmina Domaniów), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Osiedle 2, Domaniów
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 1954 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić1954‑3804 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz3804‑6187 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej6187‑7270 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7270 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 3804 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 6187 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)4525 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)4525‑6187 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7270 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio3804 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 4525 zł/m². Nie schodź poniżej 3804 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 75%, spadku: 19%, bez zmian (±1%): 6%.
W historii województwa dolnośląskie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +5,4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 75% przypadków, spadała w 19%, a typowa zmiana wynosiła +5,2% (połowa przypadków między +1,4% a +10,2%). Policzone z 88 podobnych okien spośród 230 od stycznia 2006. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest 25,8% poniżej szczytu z czerwca 2022.
Indeks ceny za m²: gmina Domaniów
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Domaniów dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Domaniów |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | 4410 (14) | 2971 (11) |
| 50-60 m² | 4663 (16) | 4023 (18) |
| 60-70 m² | 4653 (6) | - |
| 70-80 m² | 4971 (8) | - |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Domaniów |
|---|---|---|
| parter | 5189 (9) | - |
| 1-2 piętro | 4152 (4) | - |
| 3-4 piętro | - | - |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | 4653 (31) | 3598 (35) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.00, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (44 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-09-19 | Osiedle 2 | ten budynek | 55,9 | - | wtórny | 2039 | -6,8% | - | 1900 | 1 |
| 2025-09-19 | Osiedle 2 | ten budynek | 55,9 | - | wtórny | 2039 | -6,8% | - | 1900 | 1 |
| 2026-09-02 | Osiedle 7 | ta ulica | 47,4 | - | wtórny | 7595 | - | - | 7595 | 0,73 |
| 2026-09-01 | Osiedle 14b | ta ulica | 71,5 | parter | wtórny | 6434 | - | - | 6434 | 0,73 |
| 2026-08-21 | Osiedle 8 | ta ulica | 47,4 | - | wtórny | 6118 | +10% | - | 6732 | 0,71 |
| 2026-07-16 | Osiedle 13A | ta ulica | 71,9 | - | wtórny | 6120 | +22,3% | - | 7487 | 0,69 |
| 2025-09-05 | Osiedle 15b | ta ulica | 69,1 | - | wtórny | 4993 | -6,8% | - | 4653 | 0,55 |
| 2025-09-05 | Osiedle 15b | ta ulica | 69,1 | - | wtórny | 4993 | -6,8% | - | 4653 | 0,55 |
| 2025-01-13 | Osiedle 15A | ta ulica | 59,1 | 2. piętro | wtórny | 4738 | -15,1% | - | 4023 | 0,46 |
| 2025-01-13 | Osiedle 15A | ta ulica | 59,1 | 2. piętro | wtórny | 4738 | -15,1% | - | 4023 | 0,46 |
| 2024-10-08 | Osiedle 14b | ta ulica | 59,9 | - | wtórny | 5509 | +9,8% | - | 6049 | 0,43 |
| 2024-10-08 | Osiedle 14b | ta ulica | 59,9 | - | wtórny | 5509 | +9,8% | - | 6049 | 0,43 |
| 2024-09-09 | Osiedle 15b | ta ulica | 59 | - | wtórny | 4237 | -2,4% | - | 4137 | 0,42 |
| 2024-09-09 | Osiedle 15b | ta ulica | 59 | - | wtórny | 4237 | -2,4% | - | 4137 | 0,42 |
| 2023-12-08 | Osiedle 14a | ta ulica | 59,9 | - | wtórny | 5492 | +17,5% | - | 6456 | 0,34 |
| 2023-12-08 | Osiedle 14a | ta ulica | 59,9 | - | wtórny | 5492 | +17,5% | - | 6456 | 0,34 |
| 2022-05-27 | Osiedle 6 | ta ulica | 47,4 | - | wtórny | 4852 | +5,8% | - | 5135 | 0,22 |
| 2022-05-27 | Osiedle 6 | ta ulica | 47,4 | - | wtórny | 4852 | +5,8% | - | 5135 | 0,22 |
| 2021-06-25 | Osiedle 12a | ta ulica | 71,9 | - | wtórny | 3477 | +55,9% | - | 5422 | 0,17 |
| 2021-06-25 | Osiedle 12a | ta ulica | 71,9 | - | wtórny | 3477 | +55,9% | - | 5422 | 0,17 |
| 2020-03-10 | Osiedle 8 | ta ulica | 62,2 | - | wtórny | 2765 | +67,6% | - | 4635 | 0,12 |
| 2020-03-10 | Osiedle 8 | ta ulica | 62,2 | - | wtórny | 2765 | +67,6% | - | 4635 | 0,12 |
| 2019-12-17 | Osiedle 3 | ta ulica | 47,3 | - | wtórny | 2410 | +68,1% | - | 4051 | 0,11 |
| 2019-12-17 | Osiedle 3 | ta ulica | 47,3 | - | wtórny | 2410 | +68,1% | - | 4051 | 0,11 |
| 2017-10-26 | Osiedle 2 | ten budynek | 47,3 | - | wtórny | 2326 | +89,6% | - | 4410 | 0,11 |
| 2017-10-26 | Osiedle 2 | ten budynek | 47,3 | - | wtórny | 2326 | +89,6% | - | 4410 | 0,11 |
| 2018-09-11 | Osiedle 9 | ta ulica | 47,4 | - | wtórny | 2110 | +79,3% | - | 3782 | 0,08 |
| 2018-09-11 | Osiedle 9 | ta ulica | 47,4 | - | wtórny | 2110 | +79,3% | - | 3782 | 0,08 |
| 2018-08-20 | Wierzbno Osiedle 7 | okolica 159 m | 62,2 | - | wtórny | 2733 | +84,9% | - | 5053 | 0,05 |
| 2018-08-20 | Wierzbno Osiedle 7 | okolica 159 m | 62,2 | - | wtórny | 2733 | +84,9% | - | 5053 | 0,05 |
| 2015-02-25 | Wierzbno | okolica 74 m | 55,9 | parter | wtórny | 2156 | +51,2% | - | 3260 | 0,02 |
| 2015-02-25 | Wierzbno | okolica 74 m | 55,9 | parter | wtórny | 2156 | +51,2% | - | 3260 | 0,02 |
| 2013-09-17 | Wierzbno 2 | okolica 7 m | 47,3 | - | wtórny | 2431 | +50% | - | 3648 | 0,02 |
| 2013-09-17 | Wierzbno 2 | okolica 7 m | 47,3 | - | wtórny | 2431 | +50% | - | 3648 | 0,02 |
| 2014-06-11 | Wierzbno 5 | okolica 93 m | 47,3 | parter | wtórny | 2643 | +112,6% | - | 5617 | 0,02 |
| 2014-06-11 | Wierzbno 5 | okolica 93 m | 47,3 | parter | wtórny | 2643 | +112,6% | - | 5617 | 0,02 |
| 2012-06-26 | Osiedle 14b | ta ulica | 71,5 | parter | - | 3385 | +33,5% | - | 4519 | 0,01 |
| 2012-06-26 | Osiedle 14b | ta ulica | 71,5 | parter | - | 3385 | +33,5% | - | 4519 | 0,01 |
| 2013-03-13 | Wierzbno 6A | okolica 177 m | 71,9 | 1. piętro | - | 2364 | +81,1% | - | 4281 | 0,01 |
| 2013-03-13 | Wierzbno 6A | okolica 177 m | 71,9 | 1. piętro | - | 2364 | +81,1% | - | 4281 | 0,01 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 44. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Osiedle 2 w Domaniów?
Szacunkowa wartość to 4525 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 3804 do 6187 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (26) i w okolicy (14), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Osiedle 2?
Dobra cena dla kupującego to do 3804 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 3804 do 6187 zł/m². Powyżej 7270 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Osiedle 2?
Realna cena sprzedaży to około 4525 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 4525 a 6187 zł/m², a poniżej 3804 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Osiedle 2 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (88 okien od stycznia 2006) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 75% przypadków, spadała w 19%; typowa zmiana +5,2%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 42 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (26) i w okolicy (14). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 42 transakcje (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 41%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 83%, efektywna liczba 19.8).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).