English
Українська
Wycena mieszkania: Osiedle 2A, Gierałtowice
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (139 transakcji w rejestrze dla gmina Gierałtowice), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Osiedle 2A, Gierałtowice
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5967 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5967‑6561 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6561‑8332 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8332‑9284 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9284 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6561 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8332 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)7372 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7372‑8332 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9284 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6561 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7372 zł/m². Nie schodź poniżej 6561 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 73%, spadku: 11%, bez zmian (±1%): 16%.
W historii województwa śląskie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +8,3%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 73% przypadków, spadała w 11%, a typowa zmiana wynosiła +7,4% (połowa przypadków między +0,9% a +13,5%). Policzone z 81 podobnych okien spośród 229 od stycznia 2006. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 85,7% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (wrzesień 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Gierałtowice
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Gierałtowice dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Gierałtowice |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | - | - |
| 50-60 m² | 8567 (6) | - |
| 60-70 m² | 11 076 (5) | - |
| 70-80 m² | 7532 (4) | 8378 (11) |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Gierałtowice |
|---|---|---|
| parter | 10 018 (11) | 7354 (17) |
| 1-2 piętro | 7911 (5) | - |
| 3-4 piętro | - | - |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.00, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (17 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-09-08 | Osiedle 2A | ten budynek | 74,31 | 1. piętro | wtórny | 7173 | +10,3% | - | 7911 | 1 |
| 2026-01-28 | Osiedle 2B | ta ulica | 53,82 | parter | wtórny | 7153 | -0,5% | - | 7115 | 0,6 |
| 2021-01-13 | Osiedle 1b | ta ulica | 63,83 | parter | wtórny | 6063 | +53,2% | - | 9288 | 0,15 |
| 2026-06-19 | Dworcowa 1E | okolica 589 m | 78,51 | 1. piętro | pierwotny | 7515 | -4,8% | - | 7152 | 0,11 |
| 2015-09-30 | Osiedle 1B | ta ulica | 54,3 | parter | wtórny | 4972 | +160,3% | - | 12 942 | 0,03 |
| 2011-10-26 | Osiedle 2A | ten budynek | 74,31 | 1. piętro | - | 4374 | +60,9% | - | 7037 | 0,02 |
| 2011-10-14 | Osiedle 2A | ten budynek | 53,87 | parter | - | 4270 | +60,9% | - | 6870 | 0,02 |
| 2011-09-13 | Osiedle 2A | ten budynek | 64,7 | parter | - | 4637 | +59,8% | - | 7408 | 0,02 |
| 2011-11-04 | Osiedle 2B | ta ulica | 53,82 | parter | - | 4366 | +61,7% | - | 7060 | 0,01 |
| 2011-06-07 | Osiedle 1a | ta ulica | 54,19 | parter | - | 4161 | +140,7% | - | 10 018 | 0,01 |
| 2011-05-12 | Osiedle 2B | ta ulica | 64,31 | parter | - | 4697 | +145,3% | - | 11 523 | 0,01 |
| 2011-05-09 | Osiedle 2B | ta ulica | 80,34 | - | - | 4431 | +145,3% | - | 10 870 | 0,01 |
| 2011-03-25 | Osiedle 1a | ta ulica | 65,29 | parter | - | 4633 | +146% | - | 11 397 | 0,01 |
| 2011-02-08 | Osiedle 1a | ta ulica | 80,59 | 1. piętro | - | 4449 | +138,8% | - | 10 625 | 0,01 |
| 2011-01-27 | Osiedle 1b | ta ulica | 63,83 | parter | - | 4717 | +134,8% | - | 11 076 | 0,01 |
| 2010-12-29 | Osiedle 1b | ta ulica | 54,3 | parter | - | 4512 | +130,4% | - | 10 396 | 0,01 |
| 2010-12-29 | Osiedle 1b | ta ulica | 73,03 | 1. piętro | - | 4494 | +130,4% | - | 10 354 | 0,01 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Osiedle 2A w Gierałtowice?
Szacunkowa wartość to 7372 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6561 do 8332 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (12) i w okolicy (1), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Osiedle 2A?
Dobra cena dla kupującego to do 6561 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6561 do 8332 zł/m². Powyżej 9284 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Osiedle 2A?
Realna cena sprzedaży to około 7372 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7372 a 8332 zł/m², a poniżej 6561 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Osiedle 2A wzrosną?
W podobnych momentach w historii (81 okien od stycznia 2006) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 73% przypadków, spadała w 11%; typowa zmiana +7,4%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 23 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (12) i w okolicy (1). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 23 transakcje (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 19%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 43%, efektywna liczba 3).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).