Wycena mieszkania: Herbaciana 4, Lesznowola

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2279 transakcji w rejestrze dla gmina Lesznowola), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

13 956 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

13 144 ‑ 15 080 zł/m²

9 na 10: 12 619 ‑ 15 967

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (94) i w okolicy (509); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.02, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Herbaciana 4, Lesznowola

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 12 619 zł/m²
Dobra cena: warto kupić12 619‑13 144 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz13 144‑15 080 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 080‑15 967 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 967 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 13 144 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 080 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)13 956 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 956‑15 080 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 967 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio13 144 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 956 zł/m². Nie schodź poniżej 13 144 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.

Zmiana w 6 mies.

+10,9%

Zmiana w 12 mies.

+20,8%

Transakcje, 12 mies.

1356

+76,1% wobec poprzednich 12

Od szczytu

szczyt: sierpień 2026

W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -30,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 205 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.

Liczba transakcji wzrosła o 76,1% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: gmina Lesznowola

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Lesznowola dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	gmina Lesznowola
do 30 m²	-	-
30-40 m²	13 300 (96)	14 613 (192)
40-50 m²	12 083 (219)	12 432 (367)
50-60 m²	12 267 (139)	11 394 (465)
60-70 m²	11 480 (105)	11 531 (294)
70-80 m²	12 483 (54)	11 190 (320)
80-100 m²	12 323 (8)	9861 (243)
ponad 100 m²	12 133 (4)	9568 (391)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	gmina Lesznowola
parter	12 768 (179)	10 614 (1407)
1-2 piętro	12 083 (315)	12 539 (650)
3-4 piętro	11 814 (131)	12 492 (209)
5. piętro i wyżej	-	-
piętro nieznane	-	9328 (9)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.93, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×0.97 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (625 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-06-23	Herbaciana 4	ten budynek	46,65	3. piętro	pierwotny	11 613	+2,1%	+10,4%	13 084	1
2026-02-02	Herbaciana 4	ten budynek	47,67	2. piętro	pierwotny	11 158	+10,9%	+13,1%	14 003	0,91
2026-01-22	Herbaciana 4	ten budynek	48,65	1. piętro	pierwotny	12 134	+8,3%	+13,1%	14 874	0,89
2026-01-19	Herbaciana 4	ten budynek	46,9	parter	pierwotny	14 637	+8,3%	+22%	19 356	0,89
2026-01-19	Herbaciana 4	ten budynek	44,84	2. piętro	pierwotny	11 374	+8,3%	+13,1%	13 942	0,89
2025-12-30	Herbaciana 4	ten budynek	47,69	3. piętro	pierwotny	11 256	+5%	+10,4%	13 040	0,87
2025-12-18	Herbaciana 4	ten budynek	47,93	1. piętro	pierwotny	11 079	+5%	+13,1%	13 156	0,87
2025-12-17	Herbaciana 4	ten budynek	66,54	2. piętro	pierwotny	10 530	+5%	+21,8%	13 460	0,87
2025-12-12	Herbaciana 4	ten budynek	48,29	3. piętro	pierwotny	11 351	+5%	+10,4%	13 150	0,87
2025-12-02	Herbaciana 4	ten budynek	66,61	3. piętro	pierwotny	10 509	+5%	+18,8%	13 106	0,87
2025-11-27	Herbaciana 4	ten budynek	48,19	parter	pierwotny	11 413	+6,4%	+22%	14 821	0,85
2025-11-19	Herbaciana 4	ten budynek	48,9	parter	pierwotny	11 595	+6,4%	+22%	15 057	0,85
2025-11-18	Herbaciana 4	ten budynek	46,7	2. piętro	pierwotny	11 292	+6,4%	+13,1%	13 593	0,85
2025-11-18	Herbaciana 4	ten budynek	40,41	parter	pierwotny	12 131	+6,4%	+22%	15 752	0,85
2025-11-17	Herbaciana 4	ten budynek	56,5	2. piętro	pierwotny	11 108	+6,4%	+24,2%	14 682	0,85
2025-11-13	Herbaciana 4	ten budynek	45,07	parter	pierwotny	11 820	+6,4%	+22%	15 349	0,85
2025-11-06	Herbaciana 4	ten budynek	66,7	1. piętro	pierwotny	10 435	+6,4%	+21,8%	13 522	0,85
2025-11-06	Herbaciana 4	ten budynek	44,87	1. piętro	pierwotny	11 402	+6,4%	+13,1%	13 726	0,85
2025-11-06	Herbaciana 4	ten budynek	56,63	1. piętro	pierwotny	10 560	+6,4%	+24,2%	13 957	0,85
2025-11-05	Herbaciana 4	ten budynek	56,49	3. piętro	pierwotny	10 508	+6,4%	+21,2%	13 550	0,85
2025-11-04	Herbaciana 4	ten budynek	48,46	2. piętro	pierwotny	11 559	+6,4%	+13,1%	13 914	0,85
2025-11-04	Herbaciana 4	ten budynek	62,75	parter	pierwotny	11 108	+6,4%	+31,4%	15 527	0,85
2025-11-17	Herbaciana 8	ta ulica	56,92	3. piętro	wtórny	10 985	+6,4%	-2,4%	11 403	0,25
2026-05-08	Herbaciana 6	ta ulica	56,6	3. piętro	pierwotny	13 251	+2,1%	+21,2%	16 390	0,23
2025-11-27	Herbaciana 2	ta ulica	66,76	3. piętro	-	10 590	+6,4%	-4,4%	10 777	0,22
2025-11-17	Herbaciana 6	ta ulica	47,67	2. piętro	-	11 223	+6,4%	-8,9%	10 875	0,22
2026-04-27	Herbaciana 8	ta ulica	57,08	2. piętro	pierwotny	10 923	+3%	+24,2%	13 977	0,22
2026-03-31	Herbaciana 2	ta ulica	46,7	3. piętro	pierwotny	11 600	+8,9%	+10,4%	13 949	0,22
2026-03-20	Herbaciana 6	ta ulica	46,76	2. piętro	pierwotny	11 228	+8,9%	+13,1%	13 838	0,22
2026-03-19	Herbaciana 6	ta ulica	48,94	parter	pierwotny	11 340	+8,9%	+22%	15 078	0,22
2026-02-26	Herbaciana 6	ta ulica	46,71	3. piętro	pierwotny	11 261	+10,9%	+10,4%	13 788	0,21
2026-02-19	Herbaciana 6	ta ulica	47,83	3. piętro	pierwotny	11 541	+10,9%	+10,4%	14 131	0,21
2026-02-19	Herbaciana 6	ta ulica	45,09	parter	pierwotny	11 694	+10,9%	+22%	15 832	0,21
2026-02-02	Herbaciana 8	ta ulica	40,22	parter	pierwotny	12 173	+10,9%	+22%	16 481	0,21
2026-01-30	Herbaciana 6	ta ulica	56,6	3. piętro	pierwotny	11 396	+8,3%	+21,2%	14 964	0,21
2026-01-28	Herbaciana 6	ta ulica	46,87	1. piętro	pierwotny	11 090	+8,3%	+13,1%	13 595	0,21
2026-01-21	Herbaciana 2	ta ulica	47,77	3. piętro	pierwotny	11 237	+8,3%	+10,4%	13 438	0,21
2026-01-13	Herbaciana 10	ta ulica	50,99	3. piętro	pierwotny	11 321	+8,3%	+21,2%	14 866	0,21
2025-12-30	Herbaciana 10	ta ulica	40,22	parter	pierwotny	12 173	+5%	+22%	15 594	0,2
2025-12-30	Herbaciana 2	ta ulica	46,71	2. piętro	pierwotny	11 092	+5%	+13,1%	13 171	0,2

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 625. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Czekoladowa	102 m	11 417	170	170
Błędna	132 m	13 969	75	75
Waniliowa	260 m	14 663	50	50
Arakowa	294 m	16 617	9	9
Jerzego Różyckiego	304 m	11 766	29	29
Thomasa Alva Edisona	353 m	16 051	3	3
Mariana Rejewskiego	372 m	12 281	54	54
Ul.Thomasa Alva Edisona	455 m	11 406	15	15
Anyżkowa	467 m	13 300	98	98
Astrów	627 m	15 244	6	6

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Herbaciana 4 w Lesznowola?

Szacunkowa wartość to 13 956 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 13 144 do 15 080 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (94) i w okolicy (509), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Herbaciana 4?

Dobra cena dla kupującego to do 13 144 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 13 144 do 15 080 zł/m². Powyżej 15 967 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Herbaciana 4?

Realna cena sprzedaży to około 13 956 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 956 a 15 080 zł/m², a poniżej 13 144 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Herbaciana 4 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 2276 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (94) i w okolicy (509). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 2276 transakcji (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 24%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 153.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.