English
Українська
Wycena mieszkania: Husarska 9, Lesznowola
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2506 transakcji w rejestrze dla gmina Lesznowola), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.03, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Husarska 9, Lesznowola
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9103 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić9103‑9828 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz9828‑12 910 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 910‑14 701 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 701 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 9828 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 910 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)10 523 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 523‑12 910 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 701 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio9828 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 523 zł/m². Nie schodź poniżej 9828 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 40%, spadku: 55%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -31,8%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 40% przypadków, spadała w 55%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +6,7%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 206 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Liczba transakcji wzrosła o 69,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest 4,2% poniżej szczytu z maja 2026.
Indeks ceny za m²: gmina Lesznowola
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z września 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Lesznowola dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Lesznowola |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | 13 759 (207) |
| 40-50 m² | - | 11 676 (383) |
| 50-60 m² | 9384 (24) | 10 659 (524) |
| 60-70 m² | 10 540 (19) | 10 835 (309) |
| 70-80 m² | 7827 (21) | 10 464 (357) |
| 80-100 m² | 10 663 (11) | 9223 (271) |
| ponad 100 m² | 10 747 (5) | 9132 (444) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Lesznowola |
|---|---|---|
| parter | 9601 (80) | 9927 (1581) |
| 1-2 piętro | - | 11 745 (686) |
| 3-4 piętro | - | 11 722 (222) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | 8333 (10) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.92, 3‑4 piętro ×1.03, 5 i wyżej ×0.97 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (80 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08-07 | Husarska 9 | ten budynek | 74,82 | parter | pierwotny | 7618 | -2,4% | +30,6% | 9710 | 1 |
| 2026-08-28 | Husarska 7 | ta ulica | 70,29 | parter | pierwotny | 8465 | -2,4% | +30,6% | 10 789 | 0,55 |
| 2026-08-25 | Husarska 19 | ta ulica | 70,46 | parter | pierwotny | 7948 | -2,4% | +30,6% | 10 129 | 0,55 |
| 2026-08-18 | Husarska 17 | ta ulica | 70,43 | parter | pierwotny | 8022 | -2,4% | +30,6% | 10 224 | 0,55 |
| 2026-08-11 | Husarska 23 | ta ulica | 74,93 | parter | pierwotny | 7540 | -2,4% | +30,6% | 9610 | 0,55 |
| 2026-08-07 | Husarska 13 | ta ulica | 70,29 | parter | pierwotny | 7967 | -2,4% | +30,6% | 10 154 | 0,55 |
| 2026-08-07 | Husarska 19 | ta ulica | 74,92 | parter | pierwotny | 7274 | -2,4% | +30,6% | 9271 | 0,55 |
| 2026-08-03 | Husarska 25 | ta ulica | 75,07 | parter | pierwotny | 7660 | -2,4% | +30,6% | 9762 | 0,55 |
| 2026-07-31 | Husarska 13 | ta ulica | 74,96 | parter | pierwotny | 7070 | -3% | +30,6% | 8958 | 0,54 |
| 2026-07-31 | Husarska 21 | ta ulica | 74,72 | parter | pierwotny | 7562 | -3% | +30,6% | 9580 | 0,54 |
| 2026-07-30 | Husarska 15 | ta ulica | 70,25 | parter | pierwotny | 8043 | -3% | +30,6% | 10 190 | 0,54 |
| 2026-07-23 | Husarska 7 | ta ulica | 74,91 | parter | pierwotny | 7075 | -3% | +30,6% | 8964 | 0,54 |
| 2025-07-16 | Rycerska 15 | okolica 288 m | 110,84 | parter | wtórny | 9022 | +22,1% | +28,5% | 14 158 | 0,2 |
| 2026-09-28 | Zakątek 1A | okolica 339 m | 105,27 | parter | pierwotny | 7875 | - | +58,7% | 12 495 | 0,2 |
| 2026-09-08 | Zakątek 1 | okolica 359 m | 105,27 | parter | pierwotny | 7875 | - | +58,7% | 12 495 | 0,19 |
| 2026-01-07 | Sadowa 1C | okolica 305 m | 72,9 | parter | pierwotny | 8368 | +1,6% | +30,6% | 11 104 | 0,18 |
| 2026-01-08 | Sadowa 1B | okolica 311 m | 72,87 | parter | pierwotny | 8371 | +1,6% | +30,6% | 11 109 | 0,18 |
| 2026-01-07 | Sadowa 1B | okolica 311 m | 77,33 | parter | pierwotny | 7914 | +1,6% | +30,6% | 10 503 | 0,18 |
| 2025-01-09 | Rycerska 13 | okolica 307 m | 109,78 | parter | pierwotny | 7879 | +44,2% | +58,7% | 18 025 | 0,13 |
| 2024-12-02 | Rycerska 13 | okolica 307 m | 109,98 | parter | pierwotny | 8001 | +34,3% | +58,7% | 17 051 | 0,13 |
| 2026-09-01 | Botaniczna 8 | okolica 534 m | 72,96 | parter | pierwotny | 10 266 | - | +30,6% | 13 409 | 0,12 |
| 2026-09-21 | Botaniczna 4 | okolica 542 m | 72,74 | parter | pierwotny | 10 297 | - | +30,6% | 13 450 | 0,12 |
| 2026-09-08 | Botaniczna 4 | okolica 542 m | 83,14 | parter | pierwotny | 9887 | - | +44,3% | 14 266 | 0,12 |
| 2026-09-02 | Botaniczna 2 | okolica 549 m | 83,12 | parter | pierwotny | 9974 | - | +44,3% | 14 391 | 0,12 |
| 2025-07-21 | Rycerska 3A | okolica 426 m | 87,46 | parter | pierwotny | 9261 | +22,1% | +44,3% | 16 316 | 0,11 |
| 2025-04-23 | Rycerska 3A | okolica 426 m | 87,46 | parter | pierwotny | 9033 | +3,8% | +44,3% | 13 527 | 0,11 |
| 2026-08-04 | Botaniczna 9 | okolica 576 m | 83,17 | parter | pierwotny | 9787 | -2,4% | +44,3% | 13 779 | 0,11 |
| 2025-05-29 | Rycerska 3 | okolica 446 m | 87,46 | parter | pierwotny | 9033 | +18,1% | +44,3% | 15 386 | 0,1 |
| 2026-07-10 | Botaniczna 9 | okolica 576 m | 73,25 | parter | pierwotny | 9952 | -3% | +30,6% | 12 609 | 0,1 |
| 2026-03-27 | Botaniczna 11 | okolica 569 m | 73,17 | parter | pierwotny | 10 100 | +2,3% | +30,6% | 13 498 | 0,1 |
| 2026-03-20 | Botaniczna 11 | okolica 569 m | 83,62 | parter | pierwotny | 9615 | +2,3% | +44,3% | 14 195 | 0,1 |
| 2025-01-22 | Rycerska 3 | okolica 446 m | 87,46 | parter | pierwotny | 8861 | +44,2% | +44,3% | 18 435 | 0,09 |
| 2025-09-08 | Botaniczna 15 | okolica 556 m | 72,57 | parter | pierwotny | 9921 | +7,6% | +30,6% | 13 939 | 0,09 |
| 2025-08-06 | Botaniczna 13 | okolica 563 m | 82,94 | parter | pierwotny | 9441 | +13,2% | +44,3% | 15 425 | 0,08 |
| 2025-07-04 | Botaniczna 15 | okolica 556 m | 83,03 | parter | pierwotny | 9358 | +22,1% | +44,3% | 16 487 | 0,08 |
| 2025-07-15 | Botaniczna 13 | okolica 563 m | 72,64 | parter | pierwotny | 9747 | +22,1% | +30,6% | 15 545 | 0,08 |
| 2026-06-03 | Żeglarska 17 | okolica 771 m | 52,24 | parter | wtórny | 11 868 | -4% | +8,3% | 12 342 | 0,08 |
| 2025-11-13 | Kliprów 5 | okolica 773 m | 58,97 | parter | wtórny | 8818 | -0,3% | +8,3% | 9528 | 0,07 |
| 2025-10-28 | Fregaty 16 | okolica 711 m | 63,31 | parter | pierwotny | 8845 | +3,9% | +29,5% | 11 901 | 0,06 |
| 2025-02-17 | Fregaty 10 | okolica 741 m | 58,97 | parter | wtórny | 7800 | +31,6% | +8,3% | 11 118 | 0,06 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 80. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do września 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Rycerska | 288 m | 11 016 | 7 | 7 |
| Sadowa | 305 m | 8501 | 3 | 3 |
| Botaniczna | 534 m | 10 297 | 13 | 13 |
| Fregaty | 711 m | 9778 | 30 | 30 |
| Kliprów | 765 m | 9985 | 12 | 12 |
| Żeglarska | 771 m | 13 422 | 4 | 4 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Husarska 9 w Lesznowola?
Szacunkowa wartość to 10 523 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 9828 do 12 910 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (68), ceny z aktów notarialnych przeliczone na wrzesień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Husarska 9?
Dobra cena dla kupującego to do 9828 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 9828 do 12 910 zł/m². Powyżej 14 701 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Husarska 9?
Realna cena sprzedaży to około 10 523 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 523 a 12 910 zł/m², a poniżej 9828 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Husarska 9 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 40% przypadków, spadała w 55%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 2500 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (12) i w okolicy do 800 m (68). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do września 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 2500 transakcji (października 2023 ‑ września 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 24%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 88%, efektywna liczba 30.7).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).