English
Українська
Wycena mieszkania: Sarnia 4 lok. 2, Michałowice
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (122 transakcje w rejestrze dla gmina Michałowice), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.97, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Sarnia 4 lok. 2, Michałowice
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 336 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić10 336‑10 770 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz10 770‑13 442 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 442‑15 732 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 732 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 10 770 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 442 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)12 511 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 511‑13 442 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 732 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 770 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 511 zł/m². Nie schodź poniżej 10 770 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 35%, spadku: 60%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -14,4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 35% przypadków, spadała w 60%, a typowa zmiana wynosiła -2,7% (połowa przypadków między -4% a +4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 201 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: masz czas; celuj w dolną część przedziału i nie bój się niskiej oferty. Sprzedający: jeśli planujesz sprzedaż w ciągu roku, lepiej nie zwlekać i wycenić realnie, bo kupujący będą liczyć na spadki.
Liczba transakcji wzrosła o 72,5% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (czerwiec 2026).
Indeks ceny za m²: gmina Michałowice
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z czerwca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Michałowice dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Michałowice |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | - |
| 40-50 m² | - | - |
| 50-60 m² | - | - |
| 60-70 m² | - | - |
| 70-80 m² | - | - |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | 10 144 (20) | 10 289 (99) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Michałowice |
|---|---|---|
| parter | 10 139 (18) | 10 321 (98) |
| 1-2 piętro | - | 13 440 (8) |
| 3-4 piętro | - | - |
| 5. piętro i wyżej | 10 312 (3) | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.04 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (21 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-03-12 | Sarnia 4 lok. 2 | ten budynek | 135,01 | parter | pierwotny | 10 213 | +0,8% | +24,1% | 12 775 | 1 |
| 2025-10-23 | Parkowa 61B lok. 1 | okolica 149 m | 150,49 | parter | wtórny | 12 625 | +0,8% | +5% | 13 355 | 0,38 |
| 2026-07-28 | Parkowa 61J lok. 2 | okolica 139 m | 150,5 | parter | pierwotny | 12 179 | - | +24,1% | 15 113 | 0,38 |
| 2026-07-07 | Parkowa 61A lok. 2 | okolica 171 m | 155,81 | parter | pierwotny | 8685 | - | +24,1% | 10 777 | 0,35 |
| 2026-07-15 | Parkowa 61M lok. 1 | okolica 189 m | 155,43 | parter | pierwotny | 8686 | - | +24,1% | 10 778 | 0,33 |
| 2026-07-07 | Parkowa 61N lok. 2 | okolica 198 m | 156,04 | parter | pierwotny | 8362 | - | +24,1% | 10 376 | 0,33 |
| 2026-07-21 | Parkowa 61P lok. 1 | okolica 222 m | 155,47 | parter | pierwotny | 8169 | - | +24,1% | 10 137 | 0,31 |
| 2026-05-14 | Parkowa 59T lok. 2 | okolica 317 m | 97,47 | parter | wtórny | 14 517 | -0,1% | +9,6% | 15 900 | 0,3 |
| 2026-07-09 | Parkowa 61T lok. 2 | okolica 276 m | 155,42 | parter | pierwotny | 8783 | - | +24,1% | 10 898 | 0,27 |
| 2025-03-27 | Parkowa 61C lok. 2 | okolica 145 m | 150,5 | parter | pierwotny | 12 425 | +7,3% | +24,1% | 16 538 | 0,26 |
| 2026-07-21 | Parkowa 61W lok. 2 | okolica 313 m | 155,81 | parter | pierwotny | 8774 | - | +24,1% | 10 888 | 0,25 |
| 2024-09-12 | Parkowa 61H lok. 1 | okolica 133 m | 150,69 | parter | pierwotny | 6703 | +30% | +24,1% | 10 816 | 0,24 |
| 2024-07-31 | Parkowa 61F lok. 1 | okolica 125 m | 150,77 | parter | pierwotny | 7628 | +33,8% | +24,1% | 12 660 | 0,23 |
| 2024-07-19 | Parkowa 61G lok. 2 | okolica 128 m | 150,69 | parter | pierwotny | 7632 | +33,8% | +24,1% | 12 667 | 0,23 |
| 2024-07-18 | Parkowa 61D lok. 1 | okolica 129 m | 151,77 | 122. piętro | pierwotny | 7709 | +33,8% | +17,1% | 12 080 | 0,23 |
| 2024-07-19 | Parkowa 61E lok. 2 | okolica 129 m | 150,88 | 122. piętro | pierwotny | 7986 | +33,8% | +17,1% | 12 515 | 0,23 |
| 2024-09-12 | Parkowa 61B lok. 1 | okolica 149 m | 150,49 | parter | pierwotny | 8472 | +30% | +24,1% | 13 672 | 0,23 |
| 2026-07-15 | Parkowa 61Z lok. 1 | okolica 350 m | 156,1 | parter | pierwotny | 8680 | - | +24,1% | 10 771 | 0,22 |
| 2024-07-22 | Parkowa 61K lok. 1 | okolica 161 m | 152,68 | parter | pierwotny | 7532 | +33,8% | +24,1% | 12 502 | 0,21 |
| 2024-07-18 | Parkowa 61L lok. 2 | okolica 169 m | 153,19 | 122. piętro | pierwotny | 7540 | +33,8% | +17,1% | 11 815 | 0,21 |
| 2026-02-13 | Parkowa 50I lok. 1 | okolica 717 m | 131,59 | parter | wtórny | 18 991 | -2% | +5% | 19 531 | 0,1 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do czerwca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Parkowa | 125 m | 10 850 | 14 | 22 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Sarnia 4 lok. 2 w Michałowice?
Szacunkowa wartość to 12 511 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 770 do 13 442 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (21), ceny z aktów notarialnych przeliczone na czerwiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Sarnia 4 lok. 2?
Dobra cena dla kupującego to do 10 770 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 770 do 13 442 zł/m². Powyżej 15 732 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Sarnia 4 lok. 2?
Realna cena sprzedaży to około 12 511 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 511 a 13 442 zł/m², a poniżej 10 770 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Sarnia 4 lok. 2 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 35% przypadków, spadała w 60%; typowa zmiana -2,7%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 112 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (21). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do czerwca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 112 transakcji (lipca 2023 ‑ czerwca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 80%, efektywna liczba 15.9).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).