English
Українська
Wycena mieszkania: Dzika, Nadarzyn
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (416 transakcji w rejestrze dla gmina Nadarzyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.01, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Dzika, Nadarzyn
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 306 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić10 306‑10 927 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz10 927‑12 255 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 255‑13 052 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 052 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 10 927 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 255 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)11 535 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 535‑12 255 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 052 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 927 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 535 zł/m². Nie schodź poniżej 10 927 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 80%, spadku: 20%, bez zmian (±1%): 0%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +1,6%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 80% przypadków, spadała w 20%, a typowa zmiana wynosiła +25,6% (połowa przypadków między +4,5% a +29%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 46 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest 6,5% poniżej szczytu z maja 2025.
Indeks ceny za m²: gmina Nadarzyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w gmina Nadarzyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | gmina Nadarzyn |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | - | 10 996 (22) |
| 40-50 m² | - | 10 591 (64) |
| 50-60 m² | - | 10 649 (51) |
| 60-70 m² | - | 10 820 (19) |
| 70-80 m² | - | - |
| 80-100 m² | 9319 (11) | 9110 (74) |
| ponad 100 m² | 8507 (16) | 7241 (75) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | gmina Nadarzyn |
|---|---|---|
| parter | 8743 (26) | 9061 (194) |
| 1-2 piętro | - | 10 673 (78) |
| 3-4 piętro | - | 10 520 (35) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (27 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-11-28 | Dzika 49 | ta ulica | 110,76 | parter | pierwotny | 6488 | +25,6% | +42,6% | 11 617 | 1 |
| 2023-10-31 | Dzika 53 | ta ulica | 109,91 | parter | pierwotny | 7245 | +37,1% | +42,6% | 14 161 | 0,98 |
| 2026-02-04 | Kwitnącej Wiśni 34 | okolica 223 m | 94,65 | parter | pierwotny | 8442 | +6,7% | +17,7% | 10 597 | 0,97 |
| 2026-01-22 | Kwitnącej Wiśni 32 | okolica 214 m | 94,65 | parter | pierwotny | 9287 | +1,6% | +17,7% | 11 105 | 0,97 |
| 2026-01-22 | Kwitnącej Wiśni 28 | okolica 217 m | 94,65 | parter | pierwotny | 9540 | +1,6% | +17,7% | 11 409 | 0,96 |
| 2026-02-23 | Kwitnącej Wiśni 26 | okolica 239 m | 94,65 | parter | pierwotny | 9181 | +6,7% | +17,7% | 11 525 | 0,93 |
| 2023-08-10 | Dzika 51 | ta ulica | 110,37 | parter | pierwotny | 6065 | +40,2% | +42,6% | 12 124 | 0,93 |
| 2023-07-26 | Dzika 35 | ta ulica | 110,46 | parter | pierwotny | 7736 | +40,9% | +42,6% | 15 548 | 0,91 |
| 2023-07-20 | Dzika 47 | ta ulica | 110,24 | parter | pierwotny | 6429 | +40,9% | +42,6% | 12 922 | 0,91 |
| 2026-01-26 | Kwitnącej Wiśni 36 | okolica 245 m | 94,65 | parter | pierwotny | 8970 | +1,6% | +17,7% | 10 726 | 0,9 |
| 2026-01-26 | Kwitnącej Wiśni 24 | okolica 248 m | 94,65 | parter | pierwotny | 9826 | +1,6% | +17,7% | 11 750 | 0,89 |
| 2023-06-19 | Dzika 41 | ta ulica | 110,8 | parter | pierwotny | 5514 | +60,6% | +42,6% | 12 624 | 0,89 |
| 2026-01-27 | Kwitnącej Wiśni 38 | okolica 254 m | 94,65 | parter | pierwotny | 9741 | +1,6% | +17,7% | 11 649 | 0,88 |
| 2023-05-11 | Dzika 39 | ta ulica | 110,69 | parter | pierwotny | 5562 | +54,3% | +42,6% | 12 240 | 0,87 |
| 2023-05-11 | Dzika 37 | ta ulica | 110,22 | parter | pierwotny | 5516 | +54,3% | +42,6% | 12 139 | 0,87 |
| 2023-05-10 | Dzika 45 | ta ulica | 110,46 | parter | pierwotny | 5654 | +54,3% | +42,6% | 12 443 | 0,87 |
| 2023-05-10 | Dzika 43 | ta ulica | 110,8 | parter | pierwotny | 5377 | +54,3% | +42,6% | 11 835 | 0,87 |
| 2023-04-28 | Dzika 31 | ta ulica | 110,38 | parter | pierwotny | 5516 | +58,8% | +42,6% | 12 492 | 0,85 |
| 2023-04-27 | Dzika 33 | ta ulica | 110,58 | parter | pierwotny | 5101 | +58,8% | +42,6% | 11 553 | 0,85 |
| 2022-12-28 | Dzika 25 | ta ulica | 110,24 | parter | pierwotny | 4963 | +57,1% | +42,6% | 11 118 | 0,78 |
| 2022-12-07 | Dzika 23 | ta ulica | 110,32 | parter | pierwotny | 5331 | +57,1% | +42,6% | 11 944 | 0,78 |
| 2022-11-18 | Dzika 27 | ta ulica | 110,91 | parter | pierwotny | 4963 | +57,1% | +42,6% | 11 118 | 0,76 |
| 2022-11-16 | Dzika 29 | ta ulica | 110,42 | parter | pierwotny | 5147 | +57,1% | +42,6% | 11 531 | 0,76 |
| 2025-02-26 | Kwitnącej Wiśni 31 | okolica 277 m | 93,7 | parter | pierwotny | 8965 | -5,1% | +17,7% | 10 013 | 0,64 |
| 2025-02-26 | Kwitnącej Wiśni 33 | okolica 283 m | 93,7 | parter | pierwotny | 8527 | -5,1% | +17,7% | 9525 | 0,63 |
| 2025-02-26 | Kwitnącej Wiśni 37 | okolica 290 m | 93,7 | parter | pierwotny | 9819 | -5,1% | +17,7% | 10 967 | 0,62 |
| 2025-02-26 | Kwitnącej Wiśni 35 | okolica 290 m | 93,7 | - | pierwotny | 8527 | -5,1% | +26,3% | 10 221 | 0,62 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Kwitnącej Wiśni | 214 m | 9319 | 11 | 11 |
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Dzika w Nadarzyn?
Szacunkowa wartość to 11 535 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 927 do 12 255 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (16) i w okolicy do 800 m (11), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Dzika?
Dobra cena dla kupującego to do 10 927 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 927 do 12 255 zł/m². Powyżej 13 052 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Dzika?
Realna cena sprzedaży to około 11 535 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 535 a 12 255 zł/m², a poniżej 10 927 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Dzika wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 80% przypadków, spadała w 20%; typowa zmiana +25,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 309 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (16) i w okolicy do 800 m (11). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 309 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 17%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 87%, efektywna liczba 26.5).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).