English
Українська
Wycena mieszkania: Cukrownicza, Kętrzyn
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (672 transakcje w rejestrze dla Kętrzyn), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.02, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Cukrownicza, Kętrzyn
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 3024 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić3024‑3448 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz3448‑6114 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej6114‑7517 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7517 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 3448 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 6114 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)4552 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)4552‑6114 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7517 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio3448 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 4552 zł/m². Nie schodź poniżej 3448 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 68%, spadku: 17%, bez zmian (±1%): 15%.
W historii województwa warmińsko-mazurskie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +4,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 68% przypadków, spadała w 17%, a typowa zmiana wynosiła +2,8% (połowa przypadków między +0,5% a +5,8%). Policzone z 109 podobnych okien spośród 225 od stycznia 2006. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: Kętrzyn
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Kętrzyn dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Kętrzyn |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 3940 (29) |
| 30-40 m² | - | 4905 (125) |
| 40-50 m² | 5167 (5) | 5187 (202) |
| 50-60 m² | - | 5271 (96) |
| 60-70 m² | 6385 (3) | 5307 (59) |
| 70-80 m² | - | 4476 (26) |
| 80-100 m² | - | 4467 (15) |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Kętrzyn |
|---|---|---|
| parter | 4641 (4) | 4930 (131) |
| 1-2 piętro | 6151 (7) | 5168 (236) |
| 3-4 piętro | 5308 (3) | 5185 (148) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | 4679 (44) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.94, 3‑4 piętro ×1.05, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (16 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-09-04 | Cukrownicza 4 | ta ulica | 81,23 | - | wtórny | 2807 | - | +18,7% | 3333 | 1 |
| 2026-07-28 | Limanowskiego 14 | okolica 300 m | 44,38 | 4. piętro | wtórny | 6670 | - | -6,4% | 6240 | 0,43 |
| 2026-04-28 | Pl. Słowiański 7 | okolica 316 m | 47,4 | - | wtórny | 3165 | +0,2% | -0,8% | 3146 | 0,38 |
| 2026-07-28 | Chopina 11A | okolica 414 m | 60,06 | 1. piętro | wtórny | 1632 | - | +8,9% | 1777 | 0,32 |
| 2026-03-10 | Limanowskiego 22 | okolica 399 m | 37,1 | 3. piętro | wtórny | 5229 | -0,2% | -3,3% | 5045 | 0,31 |
| 2026-04-29 | Zjazdowa 1/3 | okolica 464 m | 42,7 | 1. piętro | wtórny | 3513 | +0,2% | -1,6% | 3464 | 0,27 |
| 2026-08-20 | Dworcowa 15 | okolica 504 m | 35,69 | parter | wtórny | 5604 | - | +8,1% | 6058 | 0,26 |
| 2026-07-21 | Limanowskiego 23 | okolica 504 m | 48,77 | 2. piętro | wtórny | 6151 | - | -1,6% | 6054 | 0,26 |
| 2026-05-28 | Limanowskiego 23 | okolica 504 m | 70,35 | 1. piętro | wtórny | 7107 | +0,4% | +6,6% | 7606 | 0,25 |
| 2026-07-21 | Asnyka 3 | okolica 568 m | 28,6 | suterena | wtórny | 2972 | - | +19,7% | 3557 | 0,22 |
| 2026-08-25 | Traugutta 7 | okolica 580 m | 52,75 | 3. piętro | wtórny | 5308 | - | -4,9% | 5046 | 0,21 |
| 2026-03-27 | Limanowskiego 23 | okolica 504 m | 69,54 | 1. piętro | - | 6399 | -0,2% | +8,9% | 6955 | 0,21 |
| 2026-05-28 | Kościuszki 1 | okolica 627 m | 78,2 | 1. piętro | wtórny | 8440 | +0,4% | +6,6% | 9032 | 0,18 |
| 2026-07-31 | Reymonta 15 | okolica 673 m | 46,45 | 1. piętro | wtórny | 5167 | - | -1,6% | 5085 | 0,17 |
| 2026-02-24 | Bydgoska 12 | okolica 648 m | 51,17 | parter | wtórny | 3615 | +1,8% | +6,3% | 3909 | 0,16 |
| 2026-07-14 | Kościuszki 1 | okolica 627 m | 60,45 | parter | pierwotny | 10 753 | - | -13,4% | 9317 | 0,15 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Limanowskiego | 300 m | 6385 | 5 | 5 |
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Cukrownicza w Kętrzyn?
Szacunkowa wartość to 4552 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 3448 do 6114 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (16), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Cukrownicza?
Dobra cena dla kupującego to do 3448 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 3448 do 6114 zł/m². Powyżej 7517 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Cukrownicza?
Realna cena sprzedaży to około 4552 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 4552 a 6114 zł/m², a poniżej 3448 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Cukrownicza wzrosną?
W podobnych momentach w historii (109 okien od stycznia 2006) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 68% przypadków, spadała w 17%; typowa zmiana +2,8%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 559 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (16). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 559 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 34%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 74%, efektywna liczba 11.2).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).