English
Українська
Wycena mieszkania: Mikołaja Reja 1, Kowary
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (27 transakcji w rejestrze dla Kowary), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Mikołaja Reja 1, Kowary
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 3932 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić3932‑4322 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz4322‑7901 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7901‑9165 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9165 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 4322 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7901 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)6443 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6443‑7901 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9165 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio4322 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6443 zł/m². Nie schodź poniżej 4322 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 68%, spadku: 25%, bez zmian (±1%): 7%.
W historii województwa dolnośląskie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +10%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 68% przypadków, spadała w 25%, a typowa zmiana wynosiła +3,6% (połowa przypadków między -1% a +7,6%). Policzone z 68 podobnych okien spośród 229 od stycznia 2006. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: Kowary
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Kowary dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Kowary |
|---|---|---|
| do 30 m² | 7040 (3) | - |
| 30-40 m² | 6301 (6) | 6123 (8) |
| 40-50 m² | - | - |
| 50-60 m² | 6661 (4) | - |
| 60-70 m² | 4236 (5) | - |
| 70-80 m² | - | - |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Kowary |
|---|---|---|
| parter | 6213 (6) | 5762 (8) |
| 1-2 piętro | 7462 (8) | 5856 (12) |
| 3-4 piętro | - | - |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | 6086 (3) | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.00, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (19 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05-11 | Mikołaja Reja 1 | ten budynek | 61,6 | 2. piętro | wtórny | 7386 | +8,4% | - | 8004 | 1 |
| 2026-06-29 | Mikołaja Reja 5 | ta ulica | 62 | 1. piętro | wtórny | 3677 | +15% | - | 4228 | 0,56 |
| 2026-06-17 | Mikołaja Reja 2 | ta ulica | 51,6 | parter | wtórny | 8527 | +15% | - | 9803 | 0,56 |
| 2026-03-26 | Mikołaja Reja 5 | ta ulica | 62,1 | parter | wtórny | 3623 | +9,3% | - | 3961 | 0,53 |
| 2026-04-29 | Mikołaja Reja 5 | ta ulica | 62 | 1. piętro | pierwotny | 3226 | +31,3% | - | 4236 | 0,43 |
| 2026-07-20 | Szkolna 13 | okolica 94 m | 62,43 | 2. piętro | wtórny | 7769 | - | - | 7769 | 0,41 |
| 2026-04-15 | Boczna 6 | okolica 72 m | 33,9 | 1. piętro | wtórny | 6195 | +31,3% | - | 8134 | 0,41 |
| 2026-07-23 | Leśna 1 | okolica 282 m | 22,4 | - | wtórny | 6027 | - | - | 6027 | 0,26 |
| 2026-08-04 | 1 Maja 22 | okolica 299 m | 49,3 | parter | wtórny | 1460 | - | - | 1460 | 0,25 |
| 2026-05-07 | Jana Matejki 16 | okolica 322 m | 52,2 | 3. piętro | wtórny | 5364 | +8,4% | - | 5812 | 0,22 |
| 2026-07-16 | Leśna 12 | okolica 376 m | 35,7 | parter | wtórny | 6443 | - | - | 6443 | 0,2 |
| 2026-05-29 | Leśna 4 | okolica 388 m | 39,4 | - | wtórny | 5685 | +8,4% | - | 6160 | 0,19 |
| 2026-04-30 | Jana Matejki 10 | okolica 382 m | 50,7 | parter | wtórny | 5720 | +31,3% | - | 7510 | 0,19 |
| 2026-05-28 | Jana Matejki 14 | okolica 394 m | 36,5 | - | wtórny | 5616 | +8,4% | - | 6086 | 0,19 |
| 2026-04-01 | Jana Matejki 12 | okolica 409 m | 39,5 | parter | wtórny | 4557 | +31,3% | - | 5983 | 0,18 |
| 2026-04-15 | 1 Maja 41 | okolica 491 m | 36,7 | 1. piętro | wtórny | 5450 | +31,3% | - | 7155 | 0,14 |
| 2026-06-19 | Fryderyka Chopina 3 | okolica 517 m | 27,6 | 1. piętro | wtórny | 6123 | +15% | - | 7040 | 0,14 |
| 2026-03-24 | Ludwika Waryńskiego 15 | okolica 566 m | 15,1 | 2. piętro | wtórny | 10 927 | +9,3% | - | 11 945 | 0,12 |
| 2026-04-09 | Lipowa 2 | okolica 786 m | 50,5 | 4. piętro | wtórny | 4356 | +31,3% | - | 5720 | 0,07 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Leśna | 282 m | 6160 | 3 | 3 |
| Jana Matejki | 322 m | 6035 | 4 | 4 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Mikołaja Reja 1 w Kowary?
Szacunkowa wartość to 6443 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 4322 do 7901 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (5) i w okolicy do 800 m (14), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Mikołaja Reja 1?
Dobra cena dla kupującego to do 4322 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 4322 do 7901 zł/m². Powyżej 9165 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Mikołaja Reja 1?
Realna cena sprzedaży to około 6443 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6443 a 7901 zł/m², a poniżej 4322 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Mikołaja Reja 1 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (68 okien od stycznia 2006) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 68% przypadków, spadała w 25%; typowa zmiana +3,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 26 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (5) i w okolicy do 800 m (14). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 26 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 36%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 76%, efektywna liczba 12.8).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).