Wycena mieszkania: Pieniny 17, Łódź

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (116 977 transakcji w rejestrze dla Łódź), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7021 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

5884 ‑ 8117 zł/m²

9 na 10: 4945 ‑ 9357

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (76) i w okolicy (405); waga porównywalnych 94%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Pieniny 17, Łódź

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4945 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4945‑5884 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz5884‑8117 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8117‑9357 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9357 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 5884 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8117 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7021 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7021‑8117 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9357 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio5884 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7021 zł/m². Nie schodź poniżej 5884 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 94%, spadku: 4%, bez zmian (±1%): 2%.

Zmiana w 6 mies.

+9,8%

Zmiana w 12 mies.

+6,8%

Transakcje, 12 mies.

9612

+6,8% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,6%

szczyt: czerwiec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +9,8%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 94% przypadków, spadała w 4%, a typowa zmiana wynosiła +9,8% (połowa przypadków między +6% a +11,3%). Policzone z 53 podobnych okien spośród 181 od stycznia 2010. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).

Indeks ceny za m²: Łódź

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Łódź dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Łódź-Widzew	Łódź
do 30 m²	7758 (56)	10 869 (565)	10 226 (3428)
30-40 m²	7455 (115)	10 227 (1085)	9569 (6371)
40-50 m²	7012 (77)	9808 (1684)	9471 (7719)
50-60 m²	7464 (119)	9597 (789)	9333 (4726)
60-70 m²	7648 (68)	9304 (712)	9446 (3001)
70-80 m²	7094 (18)	10 413 (298)	9787 (1421)
80-100 m²	6795 (19)	9015 (303)	9268 (1182)
ponad 100 m²	8944 (12)	8437 (123)	8156 (495)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Łódź-Widzew	Łódź
parter	7397 (186)	9223 (1002)	9113 (4736)
1-2 piętro	7485 (286)	9850 (1948)	9560 (10 907)
3-4 piętro	8601 (7)	10 075 (1595)	9486 (8650)
5. piętro i wyżej	-	10 500 (1010)	10 106 (3958)
piętro nieznane	7077 (5)	-	9122 (92)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (484 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-03	Pieniny 17	ten budynek	52,3	parter	wtórny	4837	-	+3%	4982	1
2026-08-19	Pieniny 23	ta ulica	67,31	2. piętro	wtórny	4457	-	-0,1%	4453	0,55
2026-07-09	Pieniny 8	ta ulica	79,99	parter	wtórny	7376	-	+0,9%	7440	0,55
2025-09-10	Pieniny 10	ta ulica	45,46	2. piętro	wtórny	3960	+6,6%	-0,5%	4199	0,44
2025-04-15	Pieniny 12	ta ulica	42,13	1. piętro	wtórny	6290	+10,3%	-0,5%	6901	0,39
2025-02-14	Pieniny 25	ta ulica	32,32	1. piętro	wtórny	8323	+12,3%	-1,5%	9206	0,37
2025-02-12	Pieniny 25	ta ulica	51,08	1. piętro	wtórny	7655	+12,3%	-	8594	0,37
2025-01-30	Pieniny 24	ta ulica	29,12	1. piętro	wtórny	5838	+10,6%	-6,1%	6063	0,36
2024-12-09	Pieniny 23	ta ulica	50,47	parter	wtórny	6657	+10,1%	+3%	7550	0,35
2024-08-28	Pieniny 24	ta ulica	93,33	parter	wtórny	5518	+13%	+7,7%	6719	0,32
2024-06-27	Pieniny 13	ta ulica	79,96	parter	wtórny	4990	+16,8%	+0,9%	5880	0,31
2024-06-20	Pieniny 24	ta ulica	69,4	1. piętro	wtórny	7925	+16,8%	-0,1%	9249	0,31
2024-06-11	Pieniny 21	ta ulica	33,68	1. piętro	wtórny	5641	+16,8%	-1,5%	6493	0,31
2023-11-06	Pieniny 14	ta ulica	48,33	parter	wtórny	5069	+22,8%	+2,5%	6379	0,26
2023-03-24	Pieniny 15	ta ulica	75,53	2. piętro	wtórny	5561	+27,3%	-2,1%	6933	0,22
2022-09-22	Pieniny 27	ta ulica	33,08	1. piętro	wtórny	5683	+40,6%	-1,5%	7871	0,19
2022-08-25	Pieniny 6	ta ulica	83,96	1. piętro	wtórny	5896	+41,5%	+4,6%	8728	0,19
2022-04-04	Pieniny 6	ta ulica	51,55	2. piętro	wtórny	4268	+39,5%	-	5955	0,17
2022-03-11	Pieniny 10	ta ulica	82,93	1. piętro	wtórny	4811	+41%	+4,6%	7098	0,17
2022-02-24	Pieniny 21	ta ulica	50,75	parter	wtórny	5123	+44,4%	+3%	7621	0,16
2022-02-24	Pieniny 6	ta ulica	51,55	2. piętro	wtórny	3880	+44,4%	-	5604	0,16
2021-12-06	Pieniny 27	ta ulica	28,93	parter	wtórny	6291	+48%	-3,3%	9006	0,15
2019-08-13	Pieniny 17	ten budynek	39,34	1. piętro	wtórny	5338	+90,2%	-1,5%	10 002	0,15
2021-08-19	Pieniny 23	ta ulica	52,69	1. piętro	wtórny	4878	+55,1%	-	7564	0,14
2021-04-29	Pieniny 21	ta ulica	28,92	parter	wtórny	5290	+54,2%	-3,3%	7891	0,13
2021-01-27	Pieniny 9	ta ulica	80,59	parter	wtórny	3971	+61,9%	+7,7%	6927	0,12
2020-12-09	Pieniny 25	ta ulica	30,05	parter	wtórny	6290	+64,2%	+1,5%	10 475	0,12
2026-05-11	Górska 7/9	okolica 110 m	54,66	4. piętro	wtórny	5488	-1,3%	-1%	5362	0,11
2020-07-07	Pieniny 18	ta ulica	32,85	1. piętro	wtórny	6728	+65,6%	-1,5%	10 979	0,1
2025-11-14	Górska 12	okolica 86 m	32,22	1. piętro	wtórny	7992	+5,1%	-1,5%	8276	0,1
2020-06-04	Pieniny 27	ta ulica	95,34	2. piętro	wtórny	2727	+70,3%	+4,6%	4858	0,1
2026-03-12	Szczytowa 8	okolica 147 m	53,36	parter	wtórny	5247	+4,1%	+3%	5623	0,1
2026-04-10	Szczytowa 14	okolica 160 m	52,37	parter	wtórny	4678	+0,6%	+3%	4845	0,1
2018-01-22	Pieniny 17	ten budynek	39,34	1. piętro	wtórny	2288	+136,3%	-1,5%	5325	0,09
2020-01-28	Pieniny 23	ta ulica	32,83	1. piętro	wtórny	4539	+80,5%	-1,5%	8069	0,09
2020-01-24	Pieniny 25	ta ulica	30,05	parter	wtórny	3428	+80,5%	+1,5%	6276	0,09
2020-01-15	Pieniny 18	ta ulica	32,85	1. piętro	wtórny	3440	+80,5%	-1,5%	6116	0,09
2019-10-31	Pieniny 22	ta ulica	67,38	1. piętro	wtórny	4207	+79,8%	-0,1%	7560	0,08
2019-10-29	Pieniny 13	ta ulica	76,22	2. piętro	wtórny	4723	+79,8%	-2,1%	8320	0,08
2025-02-06	Górska 10	okolica 86 m	29,15	parter	wtórny	7033	+12,3%	-3,3%	7635	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 484. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Górska Łódź-Widzew	52 m	8220	11	83
Szczytowa Łódź-Widzew	140 m	6638	6	36
Skalna Łódź-Widzew	285 m	6722	21	133
Zbocze Łódź-Widzew	298 m	7077	25	143
Rysy Łódź-Widzew	559 m	10 453	13	115

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług (dla Łódź mamy lokalne cenniki).

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	2350 zł/m² tu	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	200 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Pieniny 17 w Łódź?

Szacunkowa wartość to 7021 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 5884 do 8117 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (76) i w okolicy (405), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Pieniny 17?

Dobra cena dla kupującego to do 5884 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 5884 do 8117 zł/m². Powyżej 9357 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Pieniny 17?

Realna cena sprzedaży to około 7021 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7021 a 8117 zł/m², a poniżej 5884 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Pieniny 17 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (53 okien od stycznia 2010) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 94% przypadków, spadała w 4%; typowa zmiana +9,8%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 28 343 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (76) i w okolicy (405). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 28 343 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 94%, efektywna liczba 60.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.