Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (3049 transakcji w rejestrze dla Łomianki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
14 260 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
12 222 ‑ 16 409 zł/m²
9 na 10: 9652 ‑ 17 040
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
okolica
transakcje w okolicy do 800 m (157); waga porównywalnych 90%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.91, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Przeskok 22, Łomianki
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9652 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9652‑12 222 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 222‑16 409 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej16 409‑17 040 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 17 040 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 12 222 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 16 409 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)14 260 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)14 260‑16 409 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 17 040 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 222 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 14 260 zł/m². Nie schodź poniżej 12 222 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 70%, spadku: 25%, bez zmian (±1%): 5%.
Zmiana w 6 mies.
-8,4%
Zmiana w 12 mies.
+7,3%
Transakcje, 12 mies.
444
+27,2% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-8,4%
szczyt: styczeń 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -8,4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 70% przypadków, spadała w 25%, a typowa zmiana wynosiła +8,3% (połowa przypadków między -1,1% a +21,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 97 od stycznia 2017. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 27,2% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest 8,4% poniżej szczytu z stycznia 2026.
Indeks ceny za m²: Łomianki
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Łomianki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Łomianki
do 30 m²
-
13 920 (11)
30-40 m²
8944 (7)
12 123 (273)
40-50 m²
12 954 (44)
11 954 (77)
50-60 m²
14 621 (12)
11 891 (101)
60-70 m²
11 753 (36)
11 220 (91)
70-80 m²
10 719 (14)
11 163 (151)
80-100 m²
9835 (15)
11 339 (151)
ponad 100 m²
11 454 (29)
10 517 (231)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Łomianki
parter
11 231 (64)
11 311 (642)
1-2 piętro
11 678 (69)
11 826 (320)
3-4 piętro
11 619 (22)
12 226 (112)
5. piętro i wyżej
-
-
piętro nieznane
-
10 981 (12)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.03, 3‑4 piętro ×1.06, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (157 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-03-18
Przeskok 22
ten budynek
49,54
parter
pierwotny
15 139
+2,4%
+11%
17 203
1
2026-04-16
Przeskok 22A
ta ulica
53,99
1. piętro
pierwotny
13 762
+4,6%
+16,3%
16 738
0,56
2025-10-21
Osiedlowa 5
okolica201 m
74,94
parter
pierwotny
12 930
-5,4%
+18,6%
14 501
0,27
2025-10-01
Osiedlowa 5
okolica201 m
75,34
parter
pierwotny
12 211
-5,4%
+18,6%
13 695
0,27
2025-04-15
Osiedlowa 20A
okolica386 m
120,34
parter
wtórny
11 634
+1,1%
+13,4%
13 327
0,18
2025-05-21
Osiedlowa 17D
okolica315 m
115,58
parter
pierwotny
10 806
+2,1%
+31,8%
14 544
0,18
2025-05-06
Osiedlowa 17D
okolica315 m
115,74
parter
pierwotny
10 791
+2,1%
+31,8%
14 524
0,18
2025-09-04
Leśna 15b
okolica450 m
60,18
-
wtórny
11 133
-3,6%
+19,5%
12 819
0,18
2025-10-29
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 28
okolica466 m
68,6
1. piętro
wtórny
4373
-5,4%
+10,4%
4566
0,17
2026-06-30
Jaśminowa 23
okolica455 m
97,05
parter
pierwotny
10 046
+0,7%
+22,7%
12 410
0,17
2025-06-23
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13
okolica462 m
64,93
3. piętro
wtórny
14 246
+6,4%
+4,5%
15 838
0,16
2026-02-02
Jaśminowa 23
okolica455 m
91,4
parter
pierwotny
12 035
-7,1%
+22,7%
13 708
0,16
2024-06-11
Janusza Kusocińskiego 4E
okolica291 m
116,21
parter
pierwotny
7465
+32,2%
+31,8%
13 013
0,15
2023-10-04
Janusza Kusocińskiego 4E
okolica291 m
132,61
parter
pierwotny
6603
+57,5%
+31,8%
13 711
0,12
2025-06-23
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 20
okolica575 m
85
1. piętro
wtórny
9353
+6,4%
+8,3%
10 778
0,12
2024-05-07
Piaskowa 28A
okolica373 m
103,9
parter
pierwotny
7315
+28,7%
+31,8%
12 412
0,12
2024-05-07
Piaskowa 28A
okolica373 m
103,12
parter
pierwotny
7748
+28,7%
+31,8%
13 147
0,12
2024-05-24
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13
okolica462 m
49,95
1. piętro
wtórny
13 213
+28,7%
-2%
16 677
0,12
2024-05-27
Piaskowa 28
okolica399 m
102,77
parter
pierwotny
7288
+28,7%
+31,8%
12 367
0,11
2024-05-15
Piaskowa 28
okolica399 m
98,31
parter
pierwotny
7619
+28,7%
+22,7%
12 031
0,11
2024-10-28
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 22
okolica540 m
68,6
parter
wtórny
3644
+13,7%
+7,5%
4454
0,11
2026-08-19
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 12
okolica743 m
85
parter
wtórny
9835
-
+5,5%
10 376
0,11
2026-03-30
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2
okolica708 m
88,31
1. piętro
wtórny
9059
+2,4%
+8,3%
10 047
0,11
2026-03-05
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2
okolica708 m
79,38
3. piętro
wtórny
10 078
+2,4%
-0,8%
10 230
0,11
2026-05-20
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2b
okolica752 m
50,8
2. piętro
wtórny
15 453
+5,3%
-
16 274
0,1
2025-11-18
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2A
okolica704 m
82,6
2. piętro
wtórny
10 321
-5,8%
+8,3%
10 536
0,1
2022-07-05
Osiedlowa 15E
okolica265 m
113,84
parter
pierwotny
7063
+77%
+31,8%
16 476
0,09
2025-04-17
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 4
okolica675 m
46,08
1. piętro
wtórny
12 804
+1,1%
-2%
12 686
0,09
2022-08-11
Osiedlowa 15F
okolica293 m
114,26
parter
pierwotny
7693
+76,2%
+31,8%
17 864
0,09
2023-04-19
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 13
okolica462 m
64,44
2. piętro
wtórny
12 241
+63%
+10,4%
22 029
0,09
2022-07-28
Osiedlowa 15F
okolica293 m
115,03
parter
pierwotny
7641
+77%
+31,8%
17 826
0,09
2023-06-23
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 24
okolica504 m
84,11
3. piętro
wtórny
6765
+38,7%
+2,6%
9624
0,08
2025-11-06
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 10
okolica782 m
53,71
2. piętro
wtórny
15 174
-5,8%
-
14 297
0,08
2025-06-23
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2b
okolica752 m
51,1
2. piętro
wtórny
14 971
+6,4%
-
15 924
0,08
2021-05-28
3 Maja 3
okolica299 m
75,5
parter
wtórny
4411
+92,9%
+2%
8675
0,08
2021-05-28
3 Maja 3
okolica299 m
74
2. piętro
wtórny
4500
+92,9%
+4,7%
9089
0,08
2021-05-28
3 Maja 3
okolica299 m
73,9
1. piętro
wtórny
4506
+92,9%
+4,7%
9102
0,08
2025-05-16
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 2b
okolica752 m
49,7
parter
wtórny
11 469
+2,1%
-4,5%
11 180
0,08
2025-08-20
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 10
okolica782 m
45,27
2. piętro
wtórny
15 021
+6,7%
-2%
15 706
0,08
2024-03-08
Krzysztofa Kamila Baczyńskiego 6a
okolica626 m
74,05
1. piętro
wtórny
11 479
+35%
+4,7%
16 228
0,08
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 157. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Przeskok 22 w Łomianki?
Szacunkowa wartość to 14 260 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 222 do 16 409 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (157), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Przeskok 22?
Dobra cena dla kupującego to do 12 222 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 222 do 16 409 zł/m². Powyżej 17 040 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Przeskok 22?
Realna cena sprzedaży to około 14 260 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 14 260 a 16 409 zł/m², a poniżej 12 222 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Przeskok 22 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2017) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 70% przypadków, spadała w 25%; typowa zmiana +8,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1086 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (157). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1086 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 18%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 90%, efektywna liczba 37.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська