Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (3049 transakcji w rejestrze dla Łomianki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
13 497 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
12 048 ‑ 15 413 zł/m²
9 na 10: 10 673 ‑ 16 761
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (32) i w okolicy (139); waga porównywalnych 92%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.91, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Sierakowska 43f, Łomianki
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 673 zł/m²
Dobra cena: warto kupić10 673‑12 048 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 048‑15 413 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 413‑16 761 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 16 761 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 12 048 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 413 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)13 497 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 497‑15 413 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 16 761 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 048 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 497 zł/m². Nie schodź poniżej 12 048 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 70%, spadku: 25%, bez zmian (±1%): 5%.
Zmiana w 6 mies.
-8,4%
Zmiana w 12 mies.
+7,3%
Transakcje, 12 mies.
444
+27,2% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-8,4%
szczyt: styczeń 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -8,4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 70% przypadków, spadała w 25%, a typowa zmiana wynosiła +8,3% (połowa przypadków między -1,1% a +21,1%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 97 od stycznia 2017. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 27,2% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest 8,4% poniżej szczytu z stycznia 2026.
Indeks ceny za m²: Łomianki
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Łomianki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Łomianki
do 30 m²
-
13 920 (11)
30-40 m²
-
12 123 (273)
40-50 m²
-
11 954 (77)
50-60 m²
-
11 891 (101)
60-70 m²
12 223 (25)
11 220 (91)
70-80 m²
11 382 (19)
11 163 (151)
80-100 m²
11 248 (84)
11 339 (151)
ponad 100 m²
11 212 (45)
10 517 (231)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Łomianki
parter
11 271 (149)
11 311 (642)
1-2 piętro
12 069 (21)
11 826 (320)
3-4 piętro
-
12 226 (112)
5. piętro i wyżej
-
-
piętro nieznane
10 308 (4)
10 981 (12)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.03, 3‑4 piętro ×1.06, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (174 transakcje)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-03-12
Sierakowska 43f
ten budynek
66,51
parter
wtórny
11 051
+2,4%
+7,5%
12 158
1
2026-03-06
Sierakowska 43b
ta ulica
66,47
parter
wtórny
8124
+2,4%
+7,5%
8938
0,55
2024-08-29
Sierakowska 43e
ta ulica
72,4
1. piętro
wtórny
5525
+26,5%
+4,7%
7319
0,35
2024-12-02
Sierakowska 73A
ta ulica
105,06
parter
pierwotny
11 370
+5,6%
+31,8%
15 823
0,31
2024-09-18
Sierakowska 73
ta ulica
94,88
parter
pierwotny
11 383
+11,6%
+22,7%
15 588
0,29
2026-06-30
Zawilca 40
okolica40 m
66,16
parter
wtórny
11 638
+0,7%
+7,5%
12 596
0,21
2023-03-15
Sierakowska 41C
ta ulica
66,01
parter
pierwotny
5742
+76,7%
+25%
12 682
0,19
2022-11-23
Sierakowska 41F
ta ulica
66,42
parter
pierwotny
7227
+73,2%
+25%
15 641
0,17
2022-01-12
Sierakowska 43c
ta ulica
65,98
-
wtórny
7957
+82,7%
+19,5%
17 367
0,17
2022-10-26
Sierakowska 106
ta ulica
134,69
parter
pierwotny
8167
+76,2%
+31,8%
18 964
0,17
2022-05-10
Sierakowska 41E
ta ulica
71,86
1. piętro
pierwotny
6248
+79,8%
+21,8%
13 678
0,15
2022-04-26
Sierakowska 41D
ta ulica
66,48
parter
pierwotny
6453
+79,8%
+25%
14 497
0,15
2022-04-25
Sierakowska 41D
ta ulica
71,85
1. piętro
pierwotny
6249
+79,8%
+21,8%
13 678
0,15
2022-04-21
Sierakowska 41E
ta ulica
66,66
parter
pierwotny
5686
+79,8%
+25%
12 773
0,15
2025-12-29
Prosta 33L
okolica128 m
138,4
parter
wtórny
10 658
-8,2%
+13,4%
11 092
0,15
2022-02-11
Sierakowska 41G
ta ulica
66,72
parter
pierwotny
6879
+82,3%
+25%
15 669
0,14
2022-01-28
Sierakowska 41F
ta ulica
72,15
1. piętro
pierwotny
6223
+82,7%
+21,8%
13 845
0,14
2022-01-18
Sierakowska 41G
ta ulica
72,08
1. piętro
pierwotny
6229
+82,7%
+21,8%
13 858
0,14
2021-09-17
Sierakowska 41B
ta ulica
71,59
1. piętro
pierwotny
5992
+81,3%
+21,8%
13 230
0,13
2021-09-08
Sierakowska 41C
ta ulica
71,79
1. piętro
pierwotny
5279
+81,3%
+21,8%
11 656
0,13
2021-09-01
Sierakowska 41B
ta ulica
66,2
parter
pierwotny
6480
+81,3%
+25%
14 685
0,13
2021-08-19
Sierakowska 41A
ta ulica
72,02
1. piętro
pierwotny
5957
+82,6%
+21,8%
13 246
0,12
2021-08-18
Sierakowska 41A
ta ulica
66,33
parter
pierwotny
5262
+82,6%
+25%
12 009
0,12
2021-07-23
Sierakowska 43d
ta ulica
71,92
1. piętro
pierwotny
6521
+85,1%
+21,8%
14 695
0,12
2019-04-24
Sierakowska 43f
ten budynek
72,05
1. piętro
pierwotny
5621
+126,6%
+21,8%
15 507
0,12
2026-08-06
Równoległa 5
okolica297 m
47,5
1. piętro
wtórny
12 421
-
-2%
12 178
0,11
2024-12-18
Prosta 33i
okolica140 m
136,3
parter
wtórny
11 005
+5,6%
+13,4%
13 171
0,11
2019-12-12
Sierakowska 43d
ta ulica
66,14
parter
wtórny
6690
+123%
+7,5%
16 038
0,1
2018-03-05
Sierakowska 43f
ten budynek
66,51
parter
pierwotny
5097
+139,8%
+25%
15 274
0,09
2025-09-17
Prosta 29B
okolica313 m
83,01
parter
wtórny
11 806
-3,6%
+5,5%
12 005
0,09
2025-10-23
Prosta 31A
okolica324 m
83,01
parter
wtórny
11 203
-5,4%
+5,5%
11 180
0,09
2025-12-11
Prosta 23A
okolica350 m
83,01
parter
wtórny
11 625
-8,2%
+5,5%
11 261
0,08
2020-03-24
Sierakowska 43a
ta ulica
72,53
1. piętro
pierwotny
5639
+130,3%
+21,8%
15 810
0,08
2025-01-16
Prosta 31G
okolica251 m
83,01
parter
wtórny
11 444
+4,7%
+5,5%
12 646
0,08
2026-05-15
Zachodnia 40LA
okolica425 m
107,96
parter
wtórny
11 541
+5,3%
+13,4%
13 777
0,08
2025-02-03
Irysa 2B
okolica298 m
100,01
parter
wtórny
11 499
+2,3%
+13,4%
13 332
0,08
2019-07-04
Sierakowska 43g
ta ulica
72,1
1. piętro
pierwotny
4924
+157,6%
+21,8%
15 442
0,07
2025-09-04
Kasztanowa 20
okolica313 m
131,88
parter
pierwotny
10 616
-3,6%
+31,8%
13 487
0,07
2022-10-28
Zawilca 73
okolica83 m
87,1
1. piętro
wtórny
11 251
+76,2%
+8,3%
21 476
0,07
2019-06-24
Sierakowska 43g
ta ulica
66,3
parter
pierwotny
5279
+156,7%
+25%
16 932
0,07
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 174. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Sierakowska 43f w Łomianki?
Szacunkowa wartość to 13 497 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 048 do 15 413 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (32) i w okolicy (139), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Sierakowska 43f?
Dobra cena dla kupującego to do 12 048 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 048 do 15 413 zł/m². Powyżej 16 761 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Sierakowska 43f?
Realna cena sprzedaży to około 13 497 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 497 a 15 413 zł/m², a poniżej 12 048 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Sierakowska 43f wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2017) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 70% przypadków, spadała w 25%; typowa zmiana +8,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1086 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (32) i w okolicy (139). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1086 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 18%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 92%, efektywna liczba 45.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська