English
Українська
Wycena mieszkania: Jana Bluszcza, Mikołów
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (944 transakcje w rejestrze dla Mikołów), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Jana Bluszcza, Mikołów
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5291 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5291‑6281 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6281‑9191 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9191‑10 032 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 032 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6281 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9191 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)7443 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7443‑9191 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 032 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6281 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7443 zł/m². Nie schodź poniżej 6281 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 75%, spadku: 20%, bez zmian (±1%): 5%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,3%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 75% przypadków, spadała w 20%, a typowa zmiana wynosiła +8,8% (połowa przypadków między +1% a +13,3%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 43 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 32,1% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: Mikołów
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Mikołów dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Centrum | Mikołów |
|---|---|---|---|
| do 30 m² | - | 7820 (10) | 7808 (13) |
| 30-40 m² | - | 7865 (49) | 7796 (51) |
| 40-50 m² | 7614 (4) | 7788 (125) | 7788 (131) |
| 50-60 m² | - | 7337 (76) | 7869 (109) |
| 60-70 m² | 6402 (4) | 6943 (50) | 7322 (76) |
| 70-80 m² | - | 7391 (33) | 7929 (64) |
| 80-100 m² | - | 7825 (30) | 7923 (33) |
| ponad 100 m² | - | 7366 (17) | 7025 (24) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Dzielnica Centrum | Mikołów |
|---|---|---|---|
| parter | - | 8286 (96) | 8334 (148) |
| 1-2 piętro | 6273 (3) | 8361 (117) | 8238 (146) |
| 3-4 piętro | 6671 (5) | 7646 (52) | 7646 (52) |
| 5. piętro i wyżej | - | - | - |
| piętro nieznane | 6519 (4) | 6548 (124) | 6793 (154) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.09, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×0.96 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (13 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07-22 | Jana Bluszcza 22 | ta ulica | 47,61 | 4. piętro | - | 9662 | - | -5,6% | 9125 | 1 |
| 2026-07-01 | Jana Bluszcza 22 | ta ulica | 64,27 | 1. piętro | - | 9346 | - | +2,8% | 9606 | 1 |
| 2026-06-25 | Pszczyńska 34 | okolica 254 m | 47,7 | 4. piętro | wtórny | 7966 | - | -5,6% | 7524 | 0,52 |
| 2026-06-30 | Pszczyńska 12 | okolica 355 m | 71,95 | 4. piętro | wtórny | 6671 | - | +3,8% | 6924 | 0,41 |
| 2026-07-10 | Grunwaldzkie 12A | okolica 371 m | 53,1 | 1. piętro | wtórny | 1431 | - | - | 1431 | 0,4 |
| 2026-06-02 | Bandurskiego 5 | okolica 395 m | 44,39 | - | wtórny | 6736 | - | +9,6% | 7385 | 0,37 |
| 2026-07-16 | Cmentarna 3 | okolica 392 m | 60,42 | 2. piętro | - | 6273 | - | +2,8% | 6447 | 0,34 |
| 2026-06-17 | Św. Wojciecha 23 | okolica 443 m | 25,19 | 3. piętro | wtórny | 5756 | - | -1,2% | 5690 | 0,33 |
| 2026-05-22 | Młyńska 8 | okolica 367 m | 66,43 | 3. piętro | pierwotny | 6500 | - | -12,1% | 5712 | 0,31 |
| 2026-06-17 | Górnicza 6A | okolica 538 m | 40,62 | - | wtórny | 7262 | - | +9,6% | 7962 | 0,26 |
| 2026-07-16 | Górnicza 8 | okolica 582 m | 64,57 | - | - | 6303 | - | +16,4% | 7337 | 0,21 |
| 2026-07-06 | Rtm. Witolda Pilecki 17A | okolica 642 m | 72,65 | parter | - | 5506 | - | -2,2% | 5384 | 0,18 |
| 2026-09-04 | Kochanowskiego 12 | okolica 723 m | 35,99 | - | wtórny | 6029 | - | +10,1% | 6636 | 0,17 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Jana Bluszcza w Mikołów?
Szacunkowa wartość to 7443 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6281 do 9191 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (13), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Jana Bluszcza?
Dobra cena dla kupującego to do 6281 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6281 do 9191 zł/m². Powyżej 10 032 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Jana Bluszcza?
Realna cena sprzedaży to około 7443 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7443 a 9191 zł/m², a poniżej 6281 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Jana Bluszcza wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 75% przypadków, spadała w 20%; typowa zmiana +8,8%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 501 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (13). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 501 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 32%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 70%, efektywna liczba 9.4).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).