English
Українська
Wycena mieszkania: Graniczna 9D, Mrozy
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (61 transakcji w rejestrze dla Mrozy), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Graniczna 9D, Mrozy
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5307 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5307‑6893 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6893‑7794 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7794‑8493 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 8493 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6893 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7794 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)7210 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7210‑7794 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 8493 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6893 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7210 zł/m². Nie schodź poniżej 6893 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 74%, spadku: 8%, bez zmian (±1%): 18%.
W historii województwa mazowieckie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +4%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 74% przypadków, spadała w 8%, a typowa zmiana wynosiła +5,3% (połowa przypadków między +0,9% a +7,9%). Policzone z 110 podobnych okien spośród 202 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 666,7% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (kwiecień 2026).
Indeks ceny za m²: Mrozy
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z kwietnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Mrozy dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Mrozy |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | 7465 (7) | - |
| 40-50 m² | 5891 (7) | 6497 (9) |
| 50-60 m² | 7181 (23) | 7132 (8) |
| 60-70 m² | 7059 (12) | - |
| 70-80 m² | 7806 (5) | - |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Mrozy |
|---|---|---|
| parter | 7141 (10) | - |
| 1-2 piętro | 7192 (28) | 7096 (16) |
| 3-4 piętro | 7337 (17) | - |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.00, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (55 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-12-12 | Graniczna 9D | ten budynek | 38,06 | 1. piętro | wtórny | 9721 | -1,5% | - | 9574 | 1 |
| 2025-09-25 | Graniczna 9 | ta ulica | 36,41 | 3. piętro | wtórny | 10 650 | +5,5% | - | 11 236 | 0,48 |
| 2026-04-01 | Graniczna 9B | ta ulica | 55,86 | 3. piętro | pierwotny | 7895 | - | - | 7895 | 0,46 |
| 2026-03-03 | Graniczna 9B | ta ulica | 57,15 | 3. piętro | pierwotny | 7166 | +0,1% | - | 7171 | 0,44 |
| 2026-01-22 | Graniczna 9B | ta ulica | 43,42 | 2. piętro | pierwotny | 5024 | - | - | 5024 | 0,42 |
| 2026-01-21 | Graniczna 9B | ta ulica | 40,69 | 1. piętro | pierwotny | 7727 | - | - | 7727 | 0,42 |
| 2026-01-13 | Graniczna 9B | ta ulica | 40,56 | parter | pierwotny | 7173 | - | - | 7173 | 0,42 |
| 2026-01-13 | Graniczna 9B | ta ulica | 57,93 | 1. piętro | pierwotny | 4572 | - | - | 4572 | 0,42 |
| 2025-12-22 | Graniczna 9B | ta ulica | 74,07 | 1. piętro | pierwotny | 7361 | -1,5% | - | 7250 | 0,42 |
| 2025-12-22 | Graniczna 9B | ta ulica | 56,42 | 1. piętro | pierwotny | 7201 | -1,5% | - | 7092 | 0,42 |
| 2025-12-22 | Graniczna 9B | ta ulica | 42,13 | 3. piętro | pierwotny | 4532 | -1,5% | - | 4464 | 0,42 |
| 2025-12-18 | Graniczna 9B | ta ulica | 62,41 | 2. piętro | pierwotny | 7209 | -1,5% | - | 7100 | 0,42 |
| 2025-12-18 | Graniczna 9B | ta ulica | 62,27 | 1. piętro | pierwotny | 6870 | -1,5% | - | 6766 | 0,42 |
| 2025-12-18 | Graniczna 9B | ta ulica | 62,68 | parter | pierwotny | 7219 | -1,5% | - | 7110 | 0,42 |
| 2025-12-17 | Graniczna 9B | ta ulica | 51,57 | 1. piętro | pierwotny | 7712 | -1,5% | - | 7595 | 0,42 |
| 2025-12-17 | Graniczna 9B | ta ulica | 74,25 | parter | pierwotny | 7927 | -1,5% | - | 7806 | 0,42 |
| 2025-12-17 | Graniczna 9B | ta ulica | 72,92 | 3. piętro | pierwotny | 7899 | -1,5% | - | 7779 | 0,42 |
| 2025-12-17 | Graniczna 9B | ta ulica | 61,69 | 1. piętro | pierwotny | 7717 | -1,5% | - | 7600 | 0,42 |
| 2025-12-16 | Graniczna 9B | ta ulica | 61,83 | 2. piętro | pierwotny | 6919 | -1,5% | - | 6815 | 0,42 |
| 2025-12-16 | Graniczna 9B | ta ulica | 40,78 | 4. piętro | pierwotny | 8343 | -1,5% | - | 8216 | 0,42 |
| 2025-12-15 | Graniczna 9B | ta ulica | 68,36 | 2. piętro | pierwotny | 7330 | -1,5% | - | 7219 | 0,42 |
| 2025-12-15 | Graniczna 9B | ta ulica | 56,25 | 2. piętro | pierwotny | 7052 | -1,5% | - | 6945 | 0,42 |
| 2025-12-12 | Graniczna 9B | ta ulica | 57,75 | parter | pierwotny | 4585 | -1,5% | - | 4515 | 0,42 |
| 2022-11-02 | Graniczna 9D | ten budynek | 55,03 | 3. piętro | pierwotny | 4318 | +69,9% | - | 7337 | 0,34 |
| 2022-10-28 | Graniczna 9D | ten budynek | 38,06 | 1. piętro | pierwotny | 4190 | +70,3% | - | 7138 | 0,33 |
| 2022-10-17 | Graniczna 9D | ten budynek | 63 | 3. piętro | pierwotny | 3634 | +70,3% | - | 6189 | 0,33 |
| 2022-10-14 | Graniczna 9D | ten budynek | 38,21 | 2. piętro | pierwotny | 4313 | +70,3% | - | 7347 | 0,33 |
| 2022-10-14 | Graniczna 9D | ten budynek | 71,66 | 3. piętro | pierwotny | 4694 | +70,3% | - | 7996 | 0,33 |
| 2022-10-13 | Graniczna 9D | ten budynek | 67,98 | parter | pierwotny | 4120 | +70,3% | - | 7018 | 0,33 |
| 2022-10-13 | Graniczna 9D | ten budynek | 70,82 | 1. piętro | pierwotny | 4868 | +70,3% | - | 8292 | 0,33 |
| 2022-10-13 | Graniczna 9D | ten budynek | 56,82 | 2. piętro | pierwotny | 4469 | +70,3% | - | 7613 | 0,33 |
| 2022-10-12 | Graniczna 9D | ten budynek | 54,89 | 4. piętro | pierwotny | 4383 | +70,3% | - | 7465 | 0,33 |
| 2022-10-12 | Graniczna 9D | ten budynek | 58,82 | 2. piętro | pierwotny | 4206 | +70,3% | - | 7164 | 0,33 |
| 2022-10-12 | Graniczna 9D | ten budynek | 39,87 | 4. piętro | pierwotny | 4383 | +70,3% | - | 7465 | 0,33 |
| 2022-10-12 | Graniczna 9D | ten budynek | 60,26 | 2. piętro | pierwotny | 4642 | +70,3% | - | 7907 | 0,33 |
| 2022-10-11 | Graniczna 9D | ten budynek | 54,56 | 1. piętro | pierwotny | 4343 | +70,3% | - | 7398 | 0,33 |
| 2022-10-10 | Graniczna 9D | ten budynek | 61,14 | parter | pierwotny | 3065 | +70,3% | - | 5221 | 0,33 |
| 2022-10-10 | Graniczna 9D | ten budynek | 56,99 | 1. piętro | pierwotny | 3974 | +70,3% | - | 6769 | 0,33 |
| 2022-10-10 | Graniczna 9D | ten budynek | 39,26 | parter | pierwotny | 4369 | +70,3% | - | 7443 | 0,33 |
| 2022-10-10 | Graniczna 9D | ten budynek | 59,37 | 4. piętro | pierwotny | 4637 | +70,3% | - | 7898 | 0,33 |
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 55. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do kwietnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Graniczna 9D w Mrozy?
Szacunkowa wartość to 7210 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6893 do 7794 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (25) i w okolicy (2), ceny z aktów notarialnych przeliczone na kwiecień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Graniczna 9D?
Dobra cena dla kupującego to do 6893 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6893 do 7794 zł/m². Powyżej 8493 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Graniczna 9D?
Realna cena sprzedaży to około 7210 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7210 a 7794 zł/m², a poniżej 6893 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Graniczna 9D wzrosną?
W podobnych momentach w historii (110 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 74% przypadków, spadała w 8%; typowa zmiana +5,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 29 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (28), na tej ulicy (25) i w okolicy (2). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do kwietnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 29 transakcji (maja 2023 ‑ kwietnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 13%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 50.2).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).