Wycena mieszkania: Brzegowa 1, Ożarów Mazowiecki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5175 transakcji w rejestrze dla Ożarów Mazowiecki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

13 522 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

10 531 ‑ 15 153 zł/m²

9 na 10: 9647 ‑ 18 916

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

okolica

transakcje w okolicy do 800 m (220); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Brzegowa 1, Ożarów Mazowiecki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9647 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9647‑10 531 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz10 531‑15 153 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 153‑18 916 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 18 916 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 10 531 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 153 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)13 522 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 522‑15 153 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 18 916 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 531 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 522 zł/m². Nie schodź poniżej 10 531 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 74%, spadku: 15%, bez zmian (±1%): 11%.

Zmiana w 6 mies.

+7,1%

Zmiana w 12 mies.

+27,5%

Transakcje, 12 mies.

755

+26,7% wobec poprzednich 12

Od szczytu

szczyt: lipiec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +7,1%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 74% przypadków, spadała w 15%, a typowa zmiana wynosiła +10,4% (połowa przypadków między +1% a +16,5%). Policzone z 34 podobnych okien spośród 95 od stycznia 2017. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji wzrosła o 26,7% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).

Indeks ceny za m²: Ożarów Mazowiecki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ożarów Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Ożarów Mazowiecki
do 30 m²	-	13 873 (20)
30-40 m²	-	12 140 (190)
40-50 m²	-	12 373 (498)
50-60 m²	13 049 (13)	12 212 (269)
60-70 m²	11 967 (27)	11 769 (271)
70-80 m²	12 368 (6)	11 821 (105)
80-100 m²	14 884 (7)	11 241 (147)
ponad 100 m²	9730 (166)	10 313 (361)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Ożarów Mazowiecki
parter	10 361 (209)	11 506 (849)
1-2 piętro	12 355 (10)	12 019 (660)
3-4 piętro	-	12 115 (305)
5. piętro i wyżej	-	-
piętro nieznane	-	15 673 (41)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.03, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (220 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-08-27	Brzegowa 1	ten budynek	80,61	parter	pierwotny	16 747	+20,8%	+24,2%	25 131	1
2023-09-13	Miła 4	okolica 161 m	108,11	parter	wtórny	5550	+49,1%	+14,8%	9494	0,25
2023-01-11	Miła 3	okolica 137 m	108,72	parter	pierwotny	5145	+56,6%	+29,7%	10 444	0,17
2023-01-05	Miła 1	okolica 137 m	111,8	parter	pierwotny	5066	+56,6%	+29,7%	10 284	0,17
2023-01-24	Miła 4	okolica 161 m	108,11	parter	pierwotny	5102	+56,6%	+29,7%	10 356	0,16
2022-12-13	Miła 5	okolica 155 m	111,47	parter	pierwotny	4659	+56,9%	+29,7%	9478	0,16
2022-12-08	Miła 7	okolica 155 m	111,31	parter	pierwotny	4861	+56,9%	+29,7%	9888	0,16
2025-09-23	Duchnicka 40GG	okolica 554 m	66,93	parter	wtórny	13 148	+13,3%	-0,8%	14 768	0,16
2022-12-06	Miła 9	okolica 161 m	111,14	parter	pierwotny	4669	+56,9%	+29,7%	9498	0,16
2023-01-04	Miła 15	okolica 170 m	111,31	parter	pierwotny	4857	+56,6%	+29,7%	9859	0,16
2022-12-20	Miła 2	okolica 161 m	110,73	parter	pierwotny	4597	+56,9%	+29,7%	9352	0,16
2026-05-08	Imbirowa 115	okolica 630 m	110,03	parter	wtórny	14 087	+0,4%	+14,8%	16 234	0,16
2023-01-11	Miła 8	okolica 178 m	111,14	parter	pierwotny	4993	+56,6%	+29,7%	10 136	0,16
2022-11-30	Miła 11	okolica 161 m	111,53	parter	pierwotny	4941	+48,5%	+29,7%	9513	0,16
2026-08-28	Duchnicka 40G	okolica 657 m	50,35	parter	wtórny	14 697	-	-2,9%	14 269	0,16
2023-01-11	Miła 17	okolica 180 m	108,74	parter	pierwotny	5204	+56,6%	+29,7%	10 565	0,16
2022-12-15	Miła 6	okolica 178 m	112,17	parter	pierwotny	4819	+56,9%	+29,7%	9804	0,15
2022-11-23	Miła 13	okolica 170 m	110,92	parter	pierwotny	4972	+48,5%	+29,7%	9574	0,15
2022-12-02	Miła 19	okolica 180 m	110,93	parter	pierwotny	5105	+56,9%	+29,7%	10 386	0,15
2022-12-08	Miła 10	okolica 182 m	110,92	parter	pierwotny	5092	+56,9%	+29,7%	10 360	0,15
2026-05-15	Duchnicka 40FA	okolica 658 m	50,35	parter	wtórny	16 882	+0,4%	-2,9%	16 459	0,15
2023-01-17	Miła 20	okolica 200 m	111,41	parter	pierwotny	5213	+56,6%	+29,7%	10 582	0,15
2022-12-16	Miła 16	okolica 191 m	110,89	parter	pierwotny	4747	+56,9%	+29,7%	9658	0,15
2022-11-22	Miła 12	okolica 182 m	111,18	parter	pierwotny	4999	+48,5%	+29,7%	9626	0,15
2026-09-02	Wiśniowa 28	okolica 684 m	106,82	parter	wtórny	16 195	-	+14,8%	18 586	0,15
2022-12-15	Miła 18	okolica 200 m	108,88	parter	pierwotny	5153	+56,9%	+29,7%	10 483	0,14
2022-11-30	Miła 14	okolica 191 m	110,26	parter	pierwotny	4943	+48,5%	+29,7%	9517	0,14
2025-08-13	Duchnicka 40GD	okolica 594 m	103,21	parter	wtórny	10 658	+20,8%	+14,8%	14 773	0,14
2025-10-31	Duchnicka 40FB	okolica 635 m	131,91	parter	wtórny	10 386	+12,4%	+14,8%	13 398	0,13
2026-03-19	Wiśniowa 30	okolica 684 m	129,56	parter	wtórny	13 507	+2,7%	+14,8%	15 927	0,13
2025-06-05	Duchnicka 40HC	okolica 617 m	109,81	parter	wtórny	11 156	+24%	+14,8%	15 873	0,13
2025-06-09	Duchnicka 40FC	okolica 627 m	103,44	parter	wtórny	9957	+24%	+14,8%	14 169	0,12
2024-06-24	Duchnicka 40DG	okolica 582 m	59,13	parter	wtórny	13 141	+20,2%	-2,9%	15 334	0,11
2024-12-05	Duchnicka 40F	okolica 658 m	57,59	1. piętro	wtórny	17 277	+32,3%	-	22 866	0,1
2026-02-03	Duchnicka 47C	okolica 712 m	97,74	parter	pierwotny	8594	+3,9%	+24,2%	11 089	0,1
2025-12-30	Duchnicka 47	okolica 703 m	72,37	parter	pierwotny	11 745	+10,1%	+14,3%	14 775	0,09
2025-12-30	Duchnicka 47A	okolica 703 m	97,74	parter	pierwotny	9081	+10,1%	+24,2%	12 420	0,09
2025-12-30	Duchnicka 47B	okolica 712 m	72,87	parter	pierwotny	9881	+10,1%	+14,3%	12 430	0,09
2026-02-03	Duchnicka 47D	okolica 744 m	72,53	parter	pierwotny	11 540	+3,9%	+14,3%	13 695	0,09
2025-12-30	Duchnicka 47E	okolica 744 m	72,61	parter	pierwotny	11 018	+10,1%	+14,3%	13 860	0,09

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 220. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Imbirowa	551 m	11 247	19	59
Duchnicka	554 m	12 901	18	115
Poznańska	676 m	11 912	122	245
Wiśniowa	684 m	11 578	5	10
Wincentego Witosa	753 m	8990	4	18

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Brzegowa 1 w Ożarów Mazowiecki?

Szacunkowa wartość to 13 522 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 531 do 15 153 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (220), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Brzegowa 1?

Dobra cena dla kupującego to do 10 531 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 531 do 15 153 zł/m². Powyżej 18 916 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Brzegowa 1?

Realna cena sprzedaży to około 13 522 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 522 a 15 153 zł/m², a poniżej 10 531 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Brzegowa 1 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (34 okien od stycznia 2017) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 74% przypadków, spadała w 15%; typowa zmiana +10,4%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1861 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (220). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1861 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 18%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 73.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.