English
Українська
Wycena mieszkania: Zaborowska 2, Ożarów Mazowiecki
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (5175 transakcji w rejestrze dla Ożarów Mazowiecki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Zaborowska 2, Ożarów Mazowiecki
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 8318 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić8318‑9243 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz9243‑11 916 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 916‑13 615 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 615 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 9243 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 916 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)10 458 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 458‑11 916 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 615 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio9243 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 458 zł/m². Nie schodź poniżej 9243 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 74%, spadku: 15%, bez zmian (±1%): 11%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +7,1%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 74% przypadków, spadała w 15%, a typowa zmiana wynosiła +10,4% (połowa przypadków między +1% a +16,5%). Policzone z 34 podobnych okien spośród 95 od stycznia 2017. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 26,7% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: Ożarów Mazowiecki
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ożarów Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Ożarów Mazowiecki |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 13 873 (20) |
| 30-40 m² | - | 12 140 (190) |
| 40-50 m² | - | 12 373 (498) |
| 50-60 m² | - | 12 212 (269) |
| 60-70 m² | - | 11 769 (271) |
| 70-80 m² | - | 11 821 (105) |
| 80-100 m² | - | 11 241 (147) |
| ponad 100 m² | 8860 (9) | 10 313 (361) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Ożarów Mazowiecki |
|---|---|---|
| parter | 8691 (10) | 11 506 (849) |
| 1-2 piętro | - | 12 019 (660) |
| 3-4 piętro | - | 12 115 (305) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | 15 673 (41) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.03, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (10 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05-21 | Zaborowska 2 | ten budynek | 95,18 | parter | wtórny | 4623 | +0,4% | +10% | 5104 | 1 |
| 2026-02-19 | Wiosenna 3L | okolica 730 m | 130,58 | parter | pierwotny | 8531 | +3,9% | +29,7% | 11 489 | 0,06 |
| 2023-08-23 | Warszawska 19L | okolica 718 m | 122,01 | parter | pierwotny | 5852 | +45,6% | +29,7% | 11 050 | 0,03 |
| 2023-06-29 | Warszawska 19K | okolica 718 m | 122,1 | parter | pierwotny | 6470 | +30,9% | +29,7% | 10 985 | 0,03 |
| 2023-07-11 | Warszawska 19N | okolica 738 m | 121,98 | parter | pierwotny | 6968 | +44,6% | +29,7% | 13 069 | 0,03 |
| 2023-07-06 | Warszawska 19M | okolica 738 m | 121,94 | parter | pierwotny | 4100 | +44,6% | +29,7% | 7690 | 0,03 |
| 2022-07-07 | Wiosenna 5 | okolica 766 m | 129,8 | parter | pierwotny | 6005 | +66,9% | +29,7% | 12 996 | 0,02 |
| 2022-04-04 | Wiosenna 5 | okolica 766 m | 129,8 | parter | pierwotny | 4465 | +89,6% | +29,7% | 10 978 | 0,02 |
| 2020-09-03 | Kopytowska 50D | okolica 792 m | 109,76 | parter | pierwotny | 4692 | +104,8% | +29,7% | 12 462 | 0,01 |
| 2020-06-26 | Kopytowska 50D | okolica 792 m | 109,76 | parter | pierwotny | 4674 | +102,5% | +29,7% | 12 270 | 0,01 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Kopytowska | 792 m | 8676 | 4 | 8 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Zaborowska 2 w Ożarów Mazowiecki?
Szacunkowa wartość to 10 458 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 9243 do 11 916 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (10), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Zaborowska 2?
Dobra cena dla kupującego to do 9243 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 9243 do 11 916 zł/m². Powyżej 13 615 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Zaborowska 2?
Realna cena sprzedaży to około 10 458 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 458 a 11 916 zł/m², a poniżej 9243 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Zaborowska 2 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (34 okien od stycznia 2017) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 74% przypadków, spadała w 15%; typowa zmiana +10,4%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1861 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (10). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 1861 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 18%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 28%, efektywna liczba 1.5).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).