Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (990 transakcji w rejestrze dla Piastów), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
12 673 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
11 380 ‑ 13 843 zł/m²
9 na 10: 9723 ‑ 15 083
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (23) i w okolicy (49); waga porównywalnych 93%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Bodycha S. 120, Piastów
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9723 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9723‑11 380 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 380‑13 843 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 843‑15 083 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 083 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 11 380 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 843 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)12 673 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 673‑13 843 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 083 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 380 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 673 zł/m². Nie schodź poniżej 11 380 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 70%, spadku: 25%, bez zmian (±1%): 5%.
Zmiana w 6 mies.
+2,3%
Zmiana w 12 mies.
-0,3%
Transakcje, 12 mies.
207
-10% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-4,8%
szczyt: maj 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +2,3%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 70% przypadków, spadała w 25%, a typowa zmiana wynosiła +11,6% (połowa przypadków między -0,5% a +16,5%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 47 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest 4,8% poniżej szczytu z maja 2026.
Indeks ceny za m²: Piastów
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Piastów dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Piastów
do 30 m²
15 637 (5)
15 087 (20)
30-40 m²
-
12 227 (89)
40-50 m²
13 063 (11)
12 024 (111)
50-60 m²
12 628 (8)
11 623 (137)
60-70 m²
13 318 (6)
11 087 (78)
70-80 m²
8972 (27)
9298 (57)
80-100 m²
9643 (12)
10 575 (55)
ponad 100 m²
9302 (26)
9560 (107)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Piastów
parter
8972 (47)
10 173 (193)
1-2 piętro
12 043 (30)
11 477 (287)
3-4 piętro
10 964 (12)
12 152 (96)
5. piętro i wyżej
10 810 (8)
11 864 (58)
piętro nieznane
-
10 964 (20)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.05, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (97 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-07-20
Bodycha S. 120
ten budynek
40,27
7. piętro
wtórny
15 769
-
-1,4%
15 553
1
2026-05-13
Bodycha S. 120
ten budynek
77,83
2. piętro
wtórny
12 078
-4,8%
+19,3%
13 722
0,95
2026-04-16
Bodycha S. 120
ten budynek
47,41
3. piętro
wtórny
7846
-4,7%
-6,3%
7011
0,93
2025-12-12
Bodycha S. 120
ten budynek
59,34
5. piętro
wtórny
12 224
+0,8%
+0,6%
12 397
0,85
2025-12-11
Bodycha S. 120
ten budynek
71,25
2. piętro
wtórny
12 211
+0,8%
+19,3%
14 688
0,85
2025-07-03
Bodycha S. 120
ten budynek
66,81
3. piętro
wtórny
12 842
-0,3%
-0,6%
12 721
0,76
2025-05-29
Bodycha S. 120
ten budynek
62,51
4. piętro
wtórny
12 558
+5,9%
-0,6%
13 218
0,72
2026-06-24
Bodycha S. 122
ta ulica
84,03
2. piętro
wtórny
10 710
-1,3%
+6,4%
11 250
0,54
2023-12-29
Bodycha S. 120
ten budynek
100,8
1. piętro
wtórny
8135
+30,4%
+16,4%
12 352
0,49
2023-12-29
Bodycha S. 120
ten budynek
77,35
2. piętro
wtórny
7175
+30,4%
+19,3%
11 168
0,49
2023-11-22
Bodycha S. 120
ten budynek
78,42
1. piętro
wtórny
9642
+30,5%
+19,3%
15 014
0,48
2023-08-31
Bodycha S. 120
ten budynek
77,84
4. piętro
wtórny
7580
+31,9%
+14,1%
11 408
0,45
2026-06-23
Bodycha S. 122
ta ulica
114,23
2. piętro
pierwotny
10 461
-1,3%
+22,8%
12 684
0,43
2026-06-11
Bodycha S. 122
ta ulica
86,18
1. piętro
pierwotny
11 546
-1,3%
+12,2%
12 792
0,43
2026-01-07
Bodycha S. 122
ta ulica
92,53
4. piętro
pierwotny
9835
+2,3%
+7,3%
10 792
0,38
2025-03-31
Bodycha S. 122
ta ulica
46,5
1. piętro
wtórny
12 903
+6,4%
-2%
13 462
0,38
2025-12-19
Bodycha S. 122
ta ulica
67,61
1. piętro
pierwotny
11 685
+0,8%
+9,7%
12 915
0,37
2023-09-15
Bodycha S. 120
ten budynek
77,64
3. piętro
pierwotny
7857
+32,8%
+20,3%
12 553
0,36
2023-09-01
Bodycha S. 120
ten budynek
77,83
2. piętro
pierwotny
7709
+32,8%
+25,9%
12 883
0,36
2025-10-20
Bodycha S. 122
ta ulica
48,84
4. piętro
pierwotny
11 466
+1,7%
-1,1%
11 528
0,36
2023-08-28
Bodycha S. 120
ten budynek
100,8
1. piętro
pierwotny
6448
+31,9%
+22,8%
10 446
0,36
2022-10-28
Bodycha S. 120
ten budynek
41,13
1. piętro
wtórny
8996
+30,2%
-2%
11 482
0,35
2025-09-19
Bodycha S. 122
ta ulica
52,14
parter
pierwotny
12 121
+0,8%
+9,1%
13 324
0,35
2025-09-18
Bodycha S. 122
ta ulica
46,41
2. piętro
pierwotny
13 359
+0,8%
+3,4%
13 921
0,35
2025-09-05
Bodycha S. 122
ta ulica
53,07
parter
pierwotny
11 306
+0,8%
+9,1%
12 427
0,35
2023-07-26
Bodycha S. 120
ten budynek
77,35
2. piętro
pierwotny
7233
+27,7%
+25,9%
11 624
0,35
2023-07-17
Bodycha S. 120
ten budynek
71,25
2. piętro
pierwotny
7439
+27,7%
+25,9%
11 953
0,35
2024-11-27
Bodycha S. 122
ta ulica
65,76
parter
wtórny
12 926
+8,4%
+7,5%
15 060
0,35
2025-08-05
Bodycha S. 122
ta ulica
98,87
4. piętro
pierwotny
8799
-3,2%
+7,3%
9139
0,34
2025-07-24
Bodycha S. 122
ta ulica
86,63
parter
pierwotny
10 966
-0,3%
+16%
12 685
0,33
2023-04-04
Bodycha S. 120
ten budynek
61,97
3. piętro
pierwotny
8068
+65,3%
+4,8%
13 979
0,32
2025-05-07
Bodycha S. 122
ta ulica
78,3
4. piętro
pierwotny
10 856
+5,9%
+20,3%
13 837
0,32
2023-03-22
Bodycha S. 120
ten budynek
46,03
2. piętro
pierwotny
7619
+53,1%
+3,4%
12 067
0,32
2023-03-22
Bodycha S. 120
ten budynek
46,1
1. piętro
pierwotny
7607
+53,1%
+3,4%
12 048
0,32
2025-03-07
Bodycha S. 122
ta ulica
26,75
2. piętro
pierwotny
14 206
+6,4%
-12,3%
13 255
0,3
2022-03-28
Bodycha S. 120
ten budynek
52,42
2. piętro
wtórny
9729
+51,5%
-
14 744
0,3
2025-02-24
Bodycha S. 122
ta ulica
52,94
1. piętro
pierwotny
12 089
+7%
+5,5%
13 644
0,3
2025-02-10
Bodycha S. 122
ta ulica
46,13
parter
pierwotny
12 963
+7%
+6,9%
14 833
0,3
2022-02-25
Bodycha S. 120
ten budynek
53,31
3. piętro
wtórny
5627
+54,4%
-4,4%
8308
0,29
2025-01-31
Bodycha S. 122
ta ulica
51,9
1. piętro
pierwotny
13 487
+7,9%
+5,5%
15 348
0,29
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 97. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Bodycha S. 120 w Piastów?
Szacunkowa wartość to 12 673 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 380 do 13 843 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (23) i w okolicy (49), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Bodycha S. 120?
Dobra cena dla kupującego to do 11 380 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 380 do 13 843 zł/m². Powyżej 15 083 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Bodycha S. 120?
Realna cena sprzedaży to około 12 673 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 673 a 13 843 zł/m², a poniżej 11 380 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Bodycha S. 120 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 70% przypadków, spadała w 25%; typowa zmiana +11,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 654 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (23) i w okolicy (49). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 654 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 51.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська