Wycena mieszkania: Idzikowskiego L. 2, Piastów

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (990 transakcji w rejestrze dla Piastów), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

11 649 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

9651 ‑ 13 757 zł/m²

9 na 10: 8729 ‑ 15 117

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (0) i w okolicy (209); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Idzikowskiego L. 2, Piastów

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 8729 zł/m²
Dobra cena: warto kupić8729‑9651 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz9651‑13 757 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 757‑15 117 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 117 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 9651 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 757 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)11 649 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 649‑13 757 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 117 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio9651 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 649 zł/m². Nie schodź poniżej 9651 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 70%, spadku: 25%, bez zmian (±1%): 5%.

Zmiana w 6 mies.

+2,3%

Zmiana w 12 mies.

-0,3%

Transakcje, 12 mies.

207

-10% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,8%

szczyt: maj 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +2,3%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 70% przypadków, spadała w 25%, a typowa zmiana wynosiła +11,6% (połowa przypadków między -0,5% a +16,5%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 47 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 4,8% poniżej szczytu z maja 2026.

Indeks ceny za m²: Piastów

Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Piastów dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Piastów
do 30 m²	11 968 (28)	15 087 (20)
30-40 m²	12 331 (46)	12 227 (89)
40-50 m²	12 950 (49)	12 024 (111)
50-60 m²	12 400 (41)	11 623 (137)
60-70 m²	12 240 (27)	11 087 (78)
70-80 m²	10 822 (12)	9298 (57)
80-100 m²	10 866 (18)	10 575 (55)
ponad 100 m²	9806 (15)	9560 (107)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Piastów
parter	10 911 (43)	10 173 (193)
1-2 piętro	12 198 (110)	11 477 (287)
3-4 piętro	12 391 (75)	12 152 (96)
5. piętro i wyżej	-	11 864 (58)
piętro nieznane	11 757 (7)	10 964 (20)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.05, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (236 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-09-27	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	24,6	-	wtórny	14 309	+16,5%	-16,1%	13 986	1
2024-04-24	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	26,57	parter	wtórny	11 554	+22,5%	-14%	12 169	0,89
2024-02-28	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	37,54	parter	wtórny	11 854	+29,9%	-2,3%	15 032	0,85
2024-02-23	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	37,53	1. piętro	wtórny	9992	+29,9%	-5,6%	12 253	0,85
2023-11-20	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	18,7	parter	wtórny	8021	+30,5%	-14%	8998	0,79
2023-09-26	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	24,6	2. piętro	wtórny	11 341	+32,8%	-16,9%	12 516	0,76
2023-02-07	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	37,54	parter	pierwotny	5328	+58,3%	+3%	8689	0,52
2023-01-31	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	35,83	2. piętro	pierwotny	9629	+59,8%	-0,4%	15 324	0,5
2023-01-09	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	24,11	2. piętro	pierwotny	6221	+59,8%	-12,3%	8716	0,5
2022-04-06	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	24,11	parter	pierwotny	6200	+48,8%	-9,3%	8368	0,41
2022-04-01	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	29,73	2. piętro	pierwotny	8700	+48,8%	-12,3%	11 354	0,41
2022-03-28	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	22,42	2. piętro	pierwotny	8650	+51,5%	-12,3%	11 495	0,4
2022-03-24	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	21,6	1. piętro	pierwotny	7000	+51,5%	-12,3%	9302	0,4
2022-03-24	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	24,09	1. piętro	pierwotny	7000	+51,5%	-12,3%	9302	0,4
2022-03-24	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	32,7	1. piętro	pierwotny	7000	+51,5%	-0,4%	10 567	0,4
2022-03-15	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	21	2. piętro	pierwotny	8000	+51,5%	-12,3%	10 631	0,4
2022-03-15	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	18,7	parter	pierwotny	6200	+51,5%	-9,3%	8520	0,4
2022-03-15	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	21,54	parter	pierwotny	6200	+51,5%	-9,3%	8520	0,4
2022-03-15	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	18,71	parter	pierwotny	7483	+51,5%	-9,3%	10 283	0,4
2022-03-15	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	26,57	parter	pierwotny	6433	+51,5%	-9,3%	8841	0,4
2022-03-15	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	16,62	2. piętro	pierwotny	10 108	+51,5%	-12,3%	13 432	0,4
2022-03-15	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	32,13	parter	pierwotny	7200	+51,5%	+3%	11 240	0,4
2022-03-14	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	26,3	1. piętro	pierwotny	7795	+51,5%	-12,3%	10 358	0,4
2022-03-10	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	37,53	1. piętro	pierwotny	7473	+51,5%	-0,4%	11 281	0,4
2022-03-09	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	20,33	2. piętro	pierwotny	7300	+51,5%	-12,3%	9701	0,4
2022-03-09	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	21,49	1. piętro	pierwotny	7000	+51,5%	-12,3%	9302	0,4
2022-03-09	Idzikowskiego L. 2	ten budynek	21,58	parter	pierwotny	7000	+51,5%	-9,3%	9619	0,4
2026-05-14	Warszawska 43	okolica 109 m	56,42	2. piętro	wtórny	14 622	-4,8%	-	13 922	0,1
2026-02-26	Warszawska 43	okolica 109 m	31,59	1. piętro	wtórny	17 062	+8,1%	-5,6%	17 412	0,09
2025-11-17	Warszawska 43	okolica 109 m	23,85	3. piętro	wtórny	17 191	+1,3%	-20,5%	13 838	0,09
2025-10-30	Warszawska 43	okolica 109 m	23,93	2. piętro	wtórny	17 677	+1,7%	-16,9%	14 942	0,09
2025-10-27	Warszawska 43	okolica 109 m	63,38	3. piętro	wtórny	13 411	+1,7%	-0,6%	13 553	0,09
2025-05-28	Warszawska 43	okolica 109 m	43,71	3. piętro	wtórny	14 184	+5,9%	-6,3%	14 081	0,08
2025-05-06	Warszawska 43	okolica 109 m	45,53	3. piętro	wtórny	13 947	+5,9%	-6,3%	13 846	0,08
2026-07-23	Kościuszki T. 2B	okolica 241 m	56,85	1. piętro	wtórny	12 084	-	-	12 084	0,08
2025-04-15	Warszawska 43	okolica 109 m	43,66	3. piętro	wtórny	9162	+6,4%	-6,3%	9138	0,07
2025-02-26	Warszawska 43	okolica 109 m	56,02	4. piętro	wtórny	13 210	+7%	-4,4%	13 512	0,07
2026-05-14	Wybickiego J. 2	okolica 250 m	80,29	4. piętro	wtórny	13 015	-4,8%	+1,7%	12 603	0,07
2026-02-19	Skargi P. 17	okolica 228 m	58,35	1. piętro	wtórny	12 853	+8,1%	-	13 891	0,07
2025-01-13	Warszawska 43	okolica 109 m	44,06	3. piętro	wtórny	12 029	+7,9%	-6,3%	12 163	0,07

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 236. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Warszawska	109 m	13 557	45	51
Wybickiego J.	208 m	15 700	8	26
Kościuszki T.	213 m	12 186	10	53
Skargi P.	228 m	13 669	4	4
Słowackiego J.	280 m	13 701	7	10
Mickiewicza A.	290 m	11 950	3	15
Traugutta R.	295 m	11 427	42	42
Reja M.	362 m	11 143	16	26

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Idzikowskiego L. 2 w Piastów?

Szacunkowa wartość to 11 649 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 9651 do 13 757 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (0) i w okolicy (209), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Idzikowskiego L. 2?

Dobra cena dla kupującego to do 9651 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 9651 do 13 757 zł/m². Powyżej 15 117 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Idzikowskiego L. 2?

Realna cena sprzedaży to około 11 649 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 649 a 13 757 zł/m², a poniżej 9651 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Idzikowskiego L. 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 70% przypadków, spadała w 25%; typowa zmiana +11,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 654 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (27), na tej ulicy (0) i w okolicy (209). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 654 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 51.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.