Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (990 transakcji w rejestrze dla Piastów), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
11 627 zł/m²
poziom cen: lipiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
10 940 ‑ 12 307 zł/m²
9 na 10: 9973 ‑ 13 703
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (35) i w okolicy (86); waga porównywalnych 95%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Piasta 26, Piastów
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9973 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9973‑10 940 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz10 940‑12 307 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 307‑13 703 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 703 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 10 940 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 307 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)11 627 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 627‑12 307 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 703 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 940 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 627 zł/m². Nie schodź poniżej 10 940 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 70%, spadku: 25%, bez zmian (±1%): 5%.
Zmiana w 6 mies.
+2,3%
Zmiana w 12 mies.
-0,3%
Transakcje, 12 mies.
207
-10% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-4,8%
szczyt: maj 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +2,3%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 70% przypadków, spadała w 25%, a typowa zmiana wynosiła +11,6% (połowa przypadków między -0,5% a +16,5%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 47 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest 4,8% poniżej szczytu z maja 2026.
Indeks ceny za m²: Piastów
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Piastów dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Piastów
do 30 m²
-
15 087 (20)
30-40 m²
11 609 (23)
12 227 (89)
40-50 m²
11 286 (23)
12 024 (111)
50-60 m²
11 261 (23)
11 623 (137)
60-70 m²
11 019 (35)
11 087 (78)
70-80 m²
10 414 (6)
9298 (57)
80-100 m²
9559 (3)
10 575 (55)
ponad 100 m²
7694 (11)
9560 (107)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Piastów
parter
10 064 (20)
10 173 (193)
1-2 piętro
11 101 (42)
11 477 (287)
3-4 piętro
11 295 (27)
12 152 (96)
5. piętro i wyżej
11 286 (31)
11 864 (58)
piętro nieznane
11 586 (4)
10 964 (20)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.97, 3‑4 piętro ×1.05, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (124 transakcje)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2023-12-27
Piasta 26
ten budynek
60,2
6. piętro
wtórny
8970
+30,4%
+4,6%
12 235
1
2022-06-27
Piasta 26
ten budynek
72,2
10. piętro
wtórny
7964
+48,5%
+20,1%
14 198
0,66
2024-01-22
Piasta 2
ta ulica
65,51
1. piętro
wtórny
11 342
+30,3%
+4%
15 363
0,56
2021-11-10
Piasta 26
ten budynek
60,2
-
wtórny
7309
+51,5%
+4,9%
11 619
0,56
2023-12-14
Piasta 24
ta ulica
62,16
8. piętro
wtórny
8768
+30,4%
+4,6%
11 959
0,55
2023-05-11
Piasta 24
ta ulica
62,16
8. piętro
wtórny
6274
+51,1%
+4,6%
9914
0,47
2023-03-29
Piasta 4
ta ulica
53
1. piętro
wtórny
8679
+53,1%
-
13 292
0,45
2023-10-09
Piasta 2
ta ulica
69,86
parter
pierwotny
8302
+31,9%
+13,4%
12 415
0,42
2023-10-05
Piasta 2
ta ulica
57,7
parter
pierwotny
7700
+31,9%
+9,1%
11 077
0,42
2023-09-06
Piasta 2
ta ulica
64,67
2. piętro
pierwotny
7790
+32,8%
+9,7%
11 340
0,41
2023-09-06
Piasta 2
ta ulica
57,75
2. piętro
pierwotny
8300
+32,8%
+5,5%
11 624
0,41
2023-09-05
Piasta 2
ta ulica
32,53
3. piętro
pierwotny
8265
+32,8%
-4,8%
10 449
0,41
2023-09-05
Piasta 2
ta ulica
93,29
3. piętro
pierwotny
7200
+32,8%
+7,3%
10 255
0,41
2023-09-05
Piasta 2
ta ulica
32,53
3. piętro
pierwotny
8265
+32,8%
-4,8%
10 449
0,41
2023-09-04
Piasta 2
ta ulica
65,18
2. piętro
pierwotny
8392
+32,8%
+9,7%
12 217
0,41
2023-09-04
Piasta 2
ta ulica
57,74
3. piętro
pierwotny
11 247
+32,8%
+0,8%
15 057
0,41
2023-09-04
Piasta 2
ta ulica
63,71
parter
pierwotny
7700
+32,8%
+13,4%
11 592
0,41
2023-09-04
Piasta 2
ta ulica
57,56
1. piętro
pierwotny
8300
+32,8%
+5,5%
11 624
0,41
2023-09-04
Piasta 2
ta ulica
63,69
2. piętro
pierwotny
8300
+32,8%
+9,7%
12 083
0,41
2023-09-04
Piasta 2
ta ulica
65,51
1. piętro
pierwotny
7938
+32,8%
+9,7%
11 555
0,41
2023-09-04
Piasta 2
ta ulica
57,77
2. piętro
pierwotny
8482
+32,8%
+5,5%
11 878
0,41
2023-09-01
Piasta 2
ta ulica
57,65
1. piętro
pierwotny
8400
+32,8%
+5,5%
11 764
0,41
2026-04-28
Żółkiewskiego S. 5
okolica38 m
75,21
5. piętro
wtórny
8775
-4,7%
+20,1%
10 044
0,41
2023-08-31
Piasta 2
ta ulica
57,72
3. piętro
pierwotny
8350
+31,9%
+0,8%
11 109
0,4
2023-08-31
Piasta 2
ta ulica
67,94
2. piętro
pierwotny
8316
+31,9%
+9,7%
12 030
0,4
2023-08-31
Piasta 2
ta ulica
79,11
3. piętro
pierwotny
8396
+31,9%
+20,3%
13 330
0,4
2023-08-28
Piasta 2
ta ulica
67,92
parter
pierwotny
7450
+31,9%
+13,4%
11 145
0,4
2023-08-28
Piasta 2
ta ulica
64,59
1. piętro
pierwotny
7600
+31,9%
+9,7%
10 994
0,4
2023-08-28
Piasta 2
ta ulica
33,35
parter
pierwotny
8386
+31,9%
+3%
11 395
0,4
2023-08-28
Piasta 2
ta ulica
67,56
2. piętro
pierwotny
2211
+31,9%
+9,7%
3199
0,4
2023-08-28
Piasta 2
ta ulica
32,01
3. piętro
pierwotny
8800
+31,9%
-4,8%
11 055
0,4
2023-08-28
Piasta 2
ta ulica
67,8
1. piętro
pierwotny
7891
+31,9%
+9,7%
11 415
0,4
2023-08-28
Piasta 2
ta ulica
33,05
3. piętro
pierwotny
8700
+31,9%
-4,8%
10 930
0,4
2023-08-24
Piasta 2
ta ulica
67,53
1. piętro
pierwotny
8293
+31,9%
+9,7%
11 996
0,4
2023-08-24
Piasta 2
ta ulica
63,42
1. piętro
pierwotny
8000
+31,9%
+9,7%
11 572
0,4
2023-08-24
Piasta 2
ta ulica
33,45
2. piętro
pierwotny
9200
+31,9%
-0,4%
12 089
0,4
2023-08-23
Piasta 2
ta ulica
55,59
parter
pierwotny
7800
+31,9%
+9,1%
11 225
0,4
2023-08-23
Piasta 2
ta ulica
33,93
3. piętro
pierwotny
8562
+31,9%
-4,8%
10 756
0,4
2023-08-23
Piasta 2
ta ulica
33,29
1. piętro
pierwotny
8600
+31,9%
-0,4%
11 301
0,4
2026-07-20
Ogińskiego M. 28
okolica269 m
35,5
9. piętro
wtórny
14 366
-
-5%
13 648
0,24
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 124. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Piasta 26 w Piastów?
Szacunkowa wartość to 11 627 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 940 do 12 307 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (35) i w okolicy (86), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Piasta 26?
Dobra cena dla kupującego to do 10 940 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 940 do 12 307 zł/m². Powyżej 13 703 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Piasta 26?
Realna cena sprzedaży to około 11 627 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 627 a 12 307 zł/m², a poniżej 10 940 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Piasta 26 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 70% przypadków, spadała w 25%; typowa zmiana +11,6%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 654 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (3), na tej ulicy (35) i w okolicy (86). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 654 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 70.6).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська