Wycena mieszkania: Leona Wyczółkowskiego 11, Warszawa
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (375 652 transakcje w rejestrze dla Warszawa), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
14 130 zł/m²
poziom cen: marzec 2026
Typowo (połowa transakcji)
12 571 ‑ 16 032 zł/m²
9 na 10: 9292 ‑ 17 338
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ta ulica
transakcje na tej ulicy (9) i w okolicy do 800 m (98); waga porównywalnych 89%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.03, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.68. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Leona Wyczółkowskiego 11, Warszawa
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9292 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9292‑12 571 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 571‑16 032 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej16 032‑17 338 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 17 338 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 12 571 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 16 032 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)14 130 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)14 130‑16 032 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 17 338 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 571 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 14 130 zł/m². Nie schodź poniżej 12 571 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 83%, spadku: 6%, bez zmian (±1%): 11%.
Zmiana w 6 mies.
+10%
Zmiana w 12 mies.
+6,6%
Transakcje, 12 mies.
27 664
+19% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-3,2%
szczyt: luty 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +10%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 83% przypadków, spadała w 6%, a typowa zmiana wynosiła +12,1% (połowa przypadków między +6,2% a +14,5%). Policzone z 36 podobnych okien spośród 201 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 19% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest 3,2% poniżej szczytu z lutego 2026.
Indeks ceny za m²: Warszawa
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z marca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Warszawa dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Wawer
Warszawa
do 30 m²
16 350 (11)
16 382 (84)
18 952 (5350)
30-40 m²
16 033 (6)
15 054 (224)
17 221 (16 018)
40-50 m²
14 380 (6)
14 745 (412)
16 679 (17 803)
50-60 m²
16 549 (23)
13 762 (338)
15 911 (12 868)
60-70 m²
13 289 (6)
12 853 (291)
15 582 (9186)
70-80 m²
16 043 (26)
10 721 (551)
16 118 (5307)
80-100 m²
15 091 (21)
11 991 (374)
16 431 (4975)
ponad 100 m²
12 614 (8)
10 728 (612)
15 956 (4405)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Wawer
Warszawa
parter
15 602 (32)
11 380 (1487)
15 227 (12 597)
1-2 piętro
15 758 (54)
13 478 (915)
16 457 (26 936)
3-4 piętro
15 091 (13)
14 334 (389)
16 772 (19 825)
5. piętro i wyżej
-
14 828 (86)
17 804 (16 116)
piętro nieznane
11 819 (8)
13 633 (9)
16 246 (438)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.04 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (107 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2025-10-20
Leona Wyczółkowskiego 16
ta ulica
72,67
1. piętro
wtórny
9633
+8,6%
-0,4%
10 418
1
2025-10-20
Leona Wyczółkowskiego 16
ta ulica
92,99
parter
wtórny
7528
+8,6%
+2,3%
8365
1
2025-11-24
Wichrowa 7C
okolica165 m
30,48
2. piętro
wtórny
16 076
+6,1%
-5,3%
16 150
0,62
2024-08-29
Wichrowa 7A
okolica190 m
75,74
3. piętro
wtórny
12 536
+3,8%
-1,2%
12 858
0,41
2024-06-03
Wichrowa 7D
okolica183 m
56,69
2. piętro
wtórny
13 053
+3,2%
-
13 475
0,4
2025-11-25
Zakładowa 22
okolica256 m
89,64
1. piętro
pierwotny
12 801
+6,1%
+3,3%
14 029
0,39
2025-11-19
Zakładowa 22
okolica256 m
89,49
3. piętro
pierwotny
14 225
+6,1%
+2,5%
15 465
0,39
2024-05-13
Wichrowa 7B
okolica191 m
50,35
parter
wtórny
14 681
+4,6%
+4,3%
16 013
0,38
2024-04-10
Wichrowa 7D
okolica183 m
49,72
2. piętro
wtórny
16 593
+8,8%
-3,2%
17 469
0,38
2025-09-02
Zakładowa 22
okolica256 m
61,77
2. piętro
pierwotny
13 194
+10%
+5,7%
15 336
0,37
2024-05-13
Wichrowa 7
okolica213 m
56,85
1. piętro
wtórny
14 058
+4,6%
-
14 705
0,36
2025-05-12
Zakładowa 22
okolica256 m
61,6
3. piętro
pierwotny
12 581
+8,1%
+4,8%
14 258
0,34
2025-05-09
Zakładowa 22
okolica256 m
61,6
1. piętro
pierwotny
11 526
+8,1%
+5,7%
13 167
0,34
2025-04-24
Zakładowa 22
okolica256 m
58,45
parter
pierwotny
14 149
+8,5%
+9,8%
16 855
0,33
2025-04-09
Zakładowa 22
okolica256 m
78,68
parter
pierwotny
14 602
+8,5%
+9,3%
17 326
0,33
2025-04-08
Zakładowa 22
okolica256 m
78,67
2. piętro
pierwotny
14 237
+8,5%
+4,8%
16 200
0,33
2025-04-08
Zakładowa 22
okolica256 m
78,52
3. piętro
pierwotny
14 009
+8,5%
+4%
15 814
0,33
2025-04-07
Zakładowa 22
okolica256 m
61,85
parter
pierwotny
14 975
+8,5%
+10,2%
17 911
0,33
2025-04-07
Zakładowa 22
okolica256 m
89,66
2. piętro
pierwotny
11 153
+8,5%
+3,3%
12 504
0,33
2025-04-04
Zakładowa 22
okolica256 m
78,8
1. piętro
pierwotny
10 914
+8,5%
+4,8%
12 418
0,33
2023-05-17
Wichrowa 7B
okolica191 m
86,33
parter
wtórny
12 730
+32,2%
+2,3%
17 219
0,29
2025-05-20
Urocza 5
okolica517 m
41,72
1. piętro
wtórny
12 895
+8,1%
-4,6%
13 296
0,22
2022-03-16
Wichrowa 7
okolica213 m
86,33
1. piętro
wtórny
11 178
+45,5%
-1,9%
15 963
0,2
2024-09-11
Urocza 5
okolica517 m
21,25
parter
wtórny
14 118
+3,2%
-6,8%
13 574
0,18
2021-06-30
Wichrowa 7F
okolica171 m
86,07
2. piętro
wtórny
9992
+56,5%
-1,9%
15 350
0,18
2021-09-01
Wichrowa 7
okolica213 m
86,33
parter
wtórny
9441
+51%
+2,3%
14 583
0,17
2021-03-19
Wichrowa 7C
okolica165 m
54,8
3. piętro
wtórny
8655
+64,9%
-0,8%
14 156
0,17
2021-05-14
Wichrowa 7A
okolica190 m
90,3
parter
wtórny
8416
+59,2%
+2,3%
13 711
0,17
2021-04-02
Wichrowa 7A
okolica190 m
57,88
parter
wtórny
9053
+63,1%
+4,3%
15 397
0,16
2020-12-10
Urocza 23
okolica168 m
121,5
parter
wtórny
7737
+70,3%
+4%
13 701
0,16
2021-02-17
Wichrowa 7A
okolica190 m
58,67
1. piętro
wtórny
8267
+69,1%
-
13 979
0,16
2020-12-14
Wichrowa 7A
okolica190 m
71,9
2. piętro
wtórny
7636
+70,3%
-0,4%
12 950
0,15
2023-04-20
Urocza 5
okolica517 m
21,3
parter
wtórny
12 911
+33,4%
-6,8%
16 043
0,12
2020-04-22
Zakładowa 20
okolica220 m
78,7
3. piętro
wtórny
5083
+83,2%
-1,2%
9199
0,11
2017-04-27
Leona Wyczółkowskiego 16
ta ulica
72,67
-
wtórny
1651
+116,1%
+11,4%
3976
0,09
2019-10-30
Urocza 23
okolica168 m
142,47
1. piętro
pierwotny
6422
+87,7%
+5%
12 656
0,09
2019-01-17
Wichrowa 7B
okolica191 m
50,26
1. piętro
wtórny
8257
+100,4%
-
16 549
0,09
2016-10-31
Leona Wyczółkowskiego 1
ta ulica
170,4
-
wtórny
5223
+120,1%
+13,2%
13 015
0,08
2018-06-26
Wichrowa 7E
okolica147 m
57,77
parter
wtórny
1454
+107,7%
+4,3%
3150
0,08
2021-10-26
Urocza 5
okolica517 m
21,25
parter
wtórny
11 765
+50,4%
-6,8%
16 488
0,08
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 107. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do marca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług (dla Warszawa mamy lokalne cenniki).
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Leona Wyczółkowskiego 11 w Warszawa?
Szacunkowa wartość to 14 130 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 571 do 16 032 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (9) i w okolicy do 800 m (98), ceny z aktów notarialnych przeliczone na marzec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Leona Wyczółkowskiego 11?
Dobra cena dla kupującego to do 12 571 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 571 do 16 032 zł/m². Powyżej 17 338 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Leona Wyczółkowskiego 11?
Realna cena sprzedaży to około 14 130 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 14 130 a 16 032 zł/m², a poniżej 12 571 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Leona Wyczółkowskiego 11 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (36 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 83% przypadków, spadała w 6%; typowa zmiana +12,1%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 75 912 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (9) i w okolicy do 800 m (98). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do marca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 75 912 transakcji (kwietnia 2023 ‑ marca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 22%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 89%, efektywna liczba 34.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська