English
Українська
Wycena mieszkania: Kępińska 35, Wieruszów
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (136 transakcji w rejestrze dla Wieruszów), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Kępińska 35, Wieruszów
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5496 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić5496‑6464 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6464‑7493 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej7493‑7980 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7980 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6464 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 7493 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)6967 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6967‑7493 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7980 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6464 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6967 zł/m². Nie schodź poniżej 6464 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 94%, spadku: 4%, bez zmian (±1%): 2%.
W historii województwa łódzkie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +8,8%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 94% przypadków, spadała w 4%, a typowa zmiana wynosiła +8,5% (połowa przypadków między +5,7% a +11,4%). Policzone z 67 podobnych okien spośród 194 od stycznia 2008. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,6% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Wieruszów
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Wieruszów dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Wieruszów |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | 5623 (3) | 6271 (19) |
| 40-50 m² | 6897 (6) | 6868 (32) |
| 50-60 m² | 6878 (11) | 6878 (25) |
| 60-70 m² | 6918 (6) | 6860 (15) |
| 70-80 m² | - | - |
| 80-100 m² | - | - |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Wieruszów |
|---|---|---|
| parter | 6803 (6) | 7057 (28) |
| 1-2 piętro | 6897 (13) | 6828 (57) |
| 3-4 piętro | 7106 (7) | - |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | - | - |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.05, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (26 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-03-06 | Kępińska 10A | ta ulica | 59,21 | 3. piętro | - | 8445 | -0,2% | -2,2% | 8247 | 1 |
| 2024-01-02 | Kępińska 35 | ten budynek | 51,58 | 3. piętro | pierwotny | 5865 | +21,2% | -0,2% | 7095 | 0,89 |
| 2023-12-29 | Kępińska 35 | ten budynek | 49,55 | parter | pierwotny | 5520 | +25% | -3,4% | 6663 | 0,87 |
| 2023-12-29 | Kępińska 35 | ten budynek | 62,49 | 2. piętro | pierwotny | 5583 | +25% | +6,7% | 7447 | 0,87 |
| 2023-12-29 | Kępińska 35 | ten budynek | 39,3 | 3. piętro | pierwotny | 4500 | +25% | +2,8% | 5782 | 0,87 |
| 2023-12-27 | Kępińska 35 | ten budynek | 49,58 | 3. piętro | pierwotny | 5883 | +25% | -0,7% | 7304 | 0,87 |
| 2023-12-22 | Kępińska 35 | ten budynek | 51,62 | parter | pierwotny | 5415 | +25% | -2,9% | 6569 | 0,87 |
| 2023-12-21 | Kępińska 35 | ten budynek | 51,63 | 3. piętro | pierwotny | 5150 | +25% | -0,2% | 6425 | 0,87 |
| 2023-12-21 | Kępińska 35 | ten budynek | 63,2 | 1. piętro | pierwotny | 5259 | +25% | +6,7% | 7015 | 0,87 |
| 2023-12-20 | Kępińska 35 | ten budynek | 61,17 | 1. piętro | pierwotny | 5490 | +25% | +6,7% | 7322 | 0,87 |
| 2023-12-19 | Kępińska 35 | ten budynek | 51,63 | 2. piętro | pierwotny | 5665 | +25% | +2% | 7224 | 0,87 |
| 2023-12-15 | Kępińska 35 | ten budynek | 39,3 | 1. piętro | pierwotny | 5953 | +25% | +5,1% | 7817 | 0,87 |
| 2023-12-14 | Kępińska 35 | ten budynek | 62,47 | 1. piętro | pierwotny | 6368 | +25% | +6,7% | 8493 | 0,87 |
| 2023-12-14 | Kępińska 35 | ten budynek | 61,18 | 3. piętro | pierwotny | 5982 | +25% | +4,4% | 7807 | 0,87 |
| 2023-12-13 | Kępińska 35 | ten budynek | 51,62 | 1. piętro | pierwotny | 5864 | +25% | +2% | 7477 | 0,87 |
| 2023-12-13 | Kępińska 35 | ten budynek | 49,55 | 1. piętro | pierwotny | 5520 | +25% | +1,5% | 7003 | 0,87 |
| 2023-12-13 | Kępińska 35 | ten budynek | 49,58 | 2. piętro | pierwotny | 5514 | +25% | +1,5% | 6996 | 0,87 |
| 2023-12-12 | Kępińska 35 | ten budynek | 59,44 | 1. piętro | pierwotny | 6003 | +25% | +2% | 7654 | 0,87 |
| 2023-10-31 | Kępińska 35 | ten budynek | 51,6 | 1. piętro | pierwotny | 4200 | +28,6% | +2% | 5509 | 0,83 |
| 2023-09-28 | Kępińska 35 | ten budynek | 63,3 | parter | pierwotny | 3738 | +27,4% | +1,6% | 4836 | 0,81 |
| 2023-09-27 | Kępińska 35 | ten budynek | 59,44 | 2. piętro | pierwotny | 5299 | +27,4% | +2% | 6889 | 0,81 |
| 2023-09-19 | Kępińska 35 | ten budynek | 35,74 | parter | pierwotny | 3637 | +27,4% | -0% | 4633 | 0,81 |
| 2023-09-19 | Kępińska 35 | ten budynek | 51,6 | 2. piętro | pierwotny | 5399 | +27,4% | +2% | 7018 | 0,81 |
| 2023-09-16 | Kępińska 35 | ten budynek | 46,86 | parter | pierwotny | 5420 | +27,4% | -3,4% | 6670 | 0,81 |
| 2023-09-16 | Kępińska 35 | ten budynek | 46,86 | 3. piętro | pierwotny | 5041 | +27,4% | -0,7% | 6379 | 0,81 |
| 2023-08-09 | Kępińska 35 | ten budynek | 54,72 | parter | pierwotny | 5300 | +29,1% | -2,9% | 6642 | 0,79 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Kępińska 35 w Wieruszów?
Szacunkowa wartość to 6967 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6464 do 7493 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (1) i w okolicy (0), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Kępińska 35?
Dobra cena dla kupującego to do 6464 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6464 do 7493 zł/m². Powyżej 7980 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Kępińska 35?
Realna cena sprzedaży to około 6967 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6967 a 7493 zł/m², a poniżej 6464 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Kępińska 35 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (67 okien od stycznia 2008) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 94% przypadków, spadała w 4%; typowa zmiana +8,5%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 95 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (1) i w okolicy (0). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 95 transakcji (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 22%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 87%, efektywna liczba 25.9).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).