Wycena mieszkania: Stefana Żeromskiego 2, Władysławowo

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2422 transakcje w rejestrze dla Władysławowo), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

10 250 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

8753 ‑ 11 460 zł/m²

9 na 10: 7132 ‑ 13 089

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (51) i w okolicy do 800 m (728); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Stefana Żeromskiego 2, Władysławowo

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 7132 zł/m²
Dobra cena: warto kupić7132‑8753 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz8753‑11 460 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 460‑13 089 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 089 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 8753 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 460 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)10 250 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)10 250‑11 460 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 089 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio8753 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 10 250 zł/m². Nie schodź poniżej 8753 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 75%, spadku: 20%, bez zmian (±1%): 5%.

Zmiana w 6 mies.

-6,1%

Zmiana w 12 mies.

-8,7%

Transakcje, 12 mies.

176

-36,7% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-18,2%

szczyt: kwiecień 2016

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -6,1%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 75% przypadków, spadała w 20%, a typowa zmiana wynosiła +6,8% (połowa przypadków między +1,1% a +14%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 119 od stycznia 2013. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 36,7% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest 18,2% poniżej szczytu z kwietnia 2016.

Indeks ceny za m²: Władysławowo

Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Władysławowo dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Władysławowo
do 30 m²	11 283 (57)	13 160 (57)
30-40 m²	11 137 (203)	10 157 (206)
40-50 m²	10 678 (290)	9755 (165)
50-60 m²	11 477 (111)	10 090 (150)
60-70 m²	11 727 (80)	11 447 (42)
70-80 m²	9481 (31)	9762 (19)
80-100 m²	13 249 (5)	-
ponad 100 m²	-	4727 (8)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Władysławowo
parter	11 075 (170)	10 663 (287)
1-2 piętro	10 783 (376)	9652 (293)
3-4 piętro	11 447 (169)	14 803 (51)
5. piętro i wyżej	-	-
piętro nieznane	9680 (64)	10 173 (17)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.07, 3‑4 piętro ×1.18, 5 i wyżej ×1.23 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (779 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-08-03	Stefana Żeromskiego 27	ta ulica	55,86	2. piętro	wtórny	11 994	-	-	11 994	1
2025-03-31	Stefana Żeromskiego 27	ta ulica	48,74	1. piętro	wtórny	13 993	+5,2%	-0,1%	14 710	0,69
2024-10-14	Stefana Żeromskiego 29	ta ulica	43,75	parter	wtórny	14 366	-12,5%	-6,7%	11 720	0,62
2024-07-09	Stefana Żeromskiego 22	ta ulica	76,81	2. piętro	wtórny	10 415	-6,3%	+3,6%	10 116	0,57
2026-08-06	Profesora M. Siedleckiego 13	okolica 186 m	40,16	parter	wtórny	13 820	-	-6,7%	12 891	0,57
2026-08-06	Rzemieślnicza 1	okolica 187 m	69,38	2. piętro	wtórny	7783	-	-7,7%	7180	0,57
2024-04-26	Stefana Żeromskiego 22	ta ulica	70,7	parter	wtórny	10 891	-0,6%	-3,2%	10 472	0,54
2026-06-25	Niepodległości 14	okolica 216 m	62,45	parter	wtórny	9992	-1,2%	-13,9%	8504	0,52
2024-02-16	Stefana Żeromskiego 29	ta ulica	40,74	1. piętro	wtórny	12 027	+6,3%	-0,1%	12 767	0,51
2024-01-22	Stefana Żeromskiego 29	ta ulica	34,63	parter	wtórny	13 947	+7,3%	-15,8%	12 605	0,5
2026-04-14	Niepodległości 14	okolica 216 m	74,5	2. piętro	wtórny	8054	-3,8%	+3,6%	8030	0,49
2025-11-07	Rzemieślnicza 1	okolica 187 m	41,56	parter	wtórny	10 467	-11,9%	-6,7%	8602	0,47
2025-10-10	Profesora M. Siedleckiego 13	okolica 186 m	27,31	2. piętro	wtórny	17 393	-10,6%	-12,5%	13 601	0,46
2025-07-30	Profesora M. Siedleckiego 13	okolica 186 m	32,19	3. piętro	wtórny	16 465	-8,7%	-23,8%	11 445	0,43
2026-01-31	1000-Lecia Państwa Polskiego 1a	okolica 250 m	30,95	parter	wtórny	13 570	-6,1%	-15,8%	10 733	0,42
2025-06-18	Rzemieślnicza 2	okolica 187 m	42,75	parter	wtórny	11 462	-0,8%	-6,7%	10 609	0,42
2025-12-06	1000-Lecia Państwa Polskiego 1a	okolica 250 m	27,88	parter	wtórny	14 347	-5,5%	-18,3%	11 075	0,41
2026-07-10	Profesora M. Siedleckiego 1c	okolica 323 m	67,82	2. piętro	wtórny	13 934	-	-7,7%	12 854	0,41
2025-12-11	Gen. Józefa Hallera 2	okolica 260 m	32,93	1. piętro	wtórny	11 540	-5,5%	-9,8%	9833	0,4
2026-07-02	Mikołaja Reja 2b	okolica 333 m	54,85	parter	wtórny	10 027	-	-6,6%	9363	0,4
2026-06-25	Mikołaja Reja 2b	okolica 333 m	47,86	2. piętro	wtórny	10 301	-1,2%	-0,1%	10 168	0,39
2025-02-10	Profesora M. Siedleckiego 13	okolica 186 m	44,48	2. piętro	wtórny	13 714	+9,3%	-0,1%	14 973	0,39
2024-12-09	Rzemieślnicza 2	okolica 187 m	50,19	2. piętro	wtórny	10 560	-2,4%	-	10 302	0,37
2024-11-08	Rzemieślnicza 1	okolica 187 m	43,54	parter	wtórny	10 852	-12,5%	-6,7%	8853	0,36
2024-07-05	Rzemieślnicza 2	okolica 187 m	72,93	3. piętro	wtórny	8433	-6,3%	-12,5%	6918	0,33
2026-01-23	Siedleckiego 1d	okolica 361 m	40,63	2. piętro	wtórny	2461	-6,1%	-0,1%	2310	0,32
2026-05-04	1000-Lecia Państwa Polskiego 4	okolica 405 m	25	2. piętro	wtórny	14 000	-3,1%	-12,5%	11 864	0,32
2025-12-16	1000-Lecia Państwa Polskiego 11	okolica 368 m	37	2. piętro	wtórny	7000	-5,5%	-9,8%	5964	0,31
2024-04-22	Profesora M. Siedleckiego 13	okolica 186 m	43,98	parter	wtórny	11 369	-0,6%	-6,7%	10 538	0,31
2026-01-23	Profesora M. Siedleckiego 1	okolica 381 m	41,96	-	wtórny	14 776	-6,1%	+8,2%	15 024	0,31
2025-07-23	Mikołaja Reja 2b	okolica 333 m	49,46	2. piętro	wtórny	11 120	-8,7%	-0,1%	10 140	0,3
2024-03-25	Rzemieślnicza 3	okolica 187 m	42,72	1. piętro	wtórny	9679	+8,4%	-0,1%	10 481	0,3
2026-08-24	1000-Lecia Państwa Polskiego 8	okolica 459 m	37,38	4. piętro	wtórny	10 407	-	-23,8%	7926	0,29
2026-07-14	1000-Lecia Państwa Polskiego 8	okolica 459 m	41,36	1. piętro	wtórny	9647	-	-0,1%	9637	0,29
2026-06-24	1000-Lecia Państwa Polskiego 8	okolica 459 m	67,02	2. piętro	wtórny	9505	-1,2%	-7,7%	8663	0,28
2026-09-14	Profesora M. Siedleckiego 5	okolica 471 m	30,83	parter	wtórny	18 002	-	-15,8%	15 156	0,28
2025-04-28	Mikołaja Reja 2b	okolica 333 m	43,77	2. piętro	wtórny	9596	+12,1%	-0,1%	10 749	0,28
2025-04-22	Mikołaja Reja 2b	okolica 333 m	43,82	1. piętro	wtórny	11 182	+12,1%	-0,1%	12 526	0,28
2025-04-16	Mikołaja Reja 2b	okolica 333 m	36,4	1. piętro	wtórny	11 951	+12,1%	-9,8%	12 083	0,28
2024-06-20	1000-Lecia Państwa Polskiego 1a	okolica 250 m	49,73	1. piętro	wtórny	11 060	-6,3%	-0,1%	10 356	0,27

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 779. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Profesora M. Siedleckiego	169 m	11 565	16	341
Rzemieślnicza	187 m	9897	6	56
Niepodległości	216 m	9873	3	13
1000-Lecia Państwa Polskiego	250 m	9515	32	146
Gen. Józefa Hallera	260 m	8543	5	16
Mikołaja Reja	333 m	10 161	38	72
Rybacka	482 m	12 505	22	63

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Stefana Żeromskiego 2 w Władysławowo?

Szacunkowa wartość to 10 250 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 8753 do 11 460 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (51) i w okolicy do 800 m (728), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Stefana Żeromskiego 2?

Dobra cena dla kupującego to do 8753 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 8753 do 11 460 zł/m². Powyżej 13 089 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Stefana Żeromskiego 2?

Realna cena sprzedaży to około 10 250 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 10 250 a 11 460 zł/m², a poniżej 8753 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Stefana Żeromskiego 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2013) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 75% przypadków, spadała w 20%; typowa zmiana +6,8%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 650 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (51) i w okolicy do 800 m (728). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 650 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 35%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 309.5).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.