Wycena mieszkania: Legnicka, Wrocław

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (211 462 transakcje w rejestrze dla Wrocław), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Ulica Numer budynku Dzielnica (gdy bez ulicy) Metraż (m²) Piętro Pokoje Rynek Stan

Wartość za m²

14 218 zł/m²

poziom cen: lipiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 566 ‑ 15 473 zł/m²

9 na 10: 10 797 ‑ 17 132

Mieszkanie 45 m²

640 000 zł

565 000 zł ‑ 696 000 zł

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (1877) i w okolicy do 800 m (1309); waga porównywalnych 100%

Mieszkanie: 45 m², parter, rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.05, piętro ×0.98, rynek ×1.00, dzielnica ×1.10. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Legnicka, Wrocław

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 10 797 zł/m² · 486 000 zł
Dobra cena: warto kupić10 797‑12 566 zł/m² · do 565 000 zł
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 566‑15 473 zł/m² · 565 000 zł‑696 000 zł
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej15 473‑17 132 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 17 132 zł/m² · 771 000 zł

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 566 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji (565 000 zł za 45 m²). Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 15 473 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)14 218 zł/m² · 640 000 zł
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)14 218‑15 473 zł/m² · do 696 000 zł
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 17 132 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 566 zł/m² · 565 000 zł

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 14 218 zł/m² (640 000 zł). Nie schodź poniżej 12 566 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+4,2%

Zmiana w 12 mies.

+4,6%

Transakcje, 12 mies.

11 918

+1,5% wobec poprzednich 12

Od szczytu

szczyt: lipiec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +4,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +6,3% (połowa przypadków między +1,3% a +12,7%). Policzone z 114 podobnych okien spośród 229 od stycznia 2006. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).

Indeks ceny za m²: Wrocław

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Wrocław dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Pilczyce-Kozanów-Popowice Północne	Wrocław
do 30 m²	13 433 (462)	16 704 (78)	16 118 (2087)
30-40 m²	15 415 (493)	15 660 (277)	14 501 (7202)
40-50 m² ←	15 691 (701)	13 828 (231)	13 462 (9227)
50-60 m²	13 953 (542)	13 608 (231)	12 724 (8090)
60-70 m²	14 559 (463)	12 023 (82)	12 476 (5250)
70-80 m²	13 085 (271)	12 569 (68)	12 374 (2452)
80-100 m²	13 642 (193)	14 385 (67)	11 709 (2053)
ponad 100 m²	10 524 (61)	13 715 (15)	10 160 (1689)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Pilczyce-Kozanów-Popowice Północne	Wrocław
parter ←	15 700 (104)	13 721 (96)	12 365 (7617)
1-2 piętro	15 081 (417)	13 801 (295)	12 958 (15 327)
3-4 piętro	14 709 (560)	14 667 (231)	13 522 (9396)
5. piętro i wyżej	14 803 (840)	15 051 (416)	14 905 (5500)
piętro nieznane	13 562 (1265)	10 963 (11)	12 007 (210)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.10 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (3186 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-11	Legnicka 49c	ta ulica	46,54	-	wtórny	18 049	+1,6%	+4,6%	19 182	1
2026-07-02	Legnicka 33a	ta ulica	46,66	3. piętro	wtórny	16 020	-	-3,4%	15 481	0,92
2026-03-25	Legnicka 59c	ta ulica	43,73	3. piętro	wtórny	14 864	+3,5%	-3,4%	14 866	0,85
2026-06-11	Legnicka 52A	ta ulica	45,75	1. piętro	pierwotny	14 299	+0,3%	-3,7%	13 810	0,75
2026-06-17	Legnicka 52A	ta ulica	45,79	2. piętro	pierwotny	15 581	+0,3%	-3,7%	15 049	0,75
2026-06-15	Legnicka 52A	ta ulica	45,81	4. piętro	pierwotny	15 297	+0,3%	-4,8%	14 613	0,75
2026-06-18	Legnicka 52A	ta ulica	45,94	5. piętro	pierwotny	15 452	+0,3%	-12,4%	13 580	0,75
2026-06-26	Legnicka 52A	ta ulica	46	3. piętro	pierwotny	15 833	+0,3%	-4,8%	15 125	0,74
2025-09-06	Legnicka 24	ta ulica	46,99	7. piętro	wtórny	10 853	+3,6%	-11,1%	10 000	0,72
2026-05-26	Niedźwiedzia 16	okolica 124 m	41,5	parter	wtórny	13 012	+1,6%	-	13 220	0,7
2026-06-19	Legnicka 52A	ta ulica	42,41	2. piętro	pierwotny	15 272	+0,3%	-3,7%	14 750	0,68
2026-06-18	Legnicka 52A	ta ulica	42,41	3. piętro	pierwotny	14 884	+0,3%	-4,8%	14 218	0,68
2025-07-17	Legnicka 24	ta ulica	47,16	5. piętro	wtórny	12 299	+4,6%	-11,1%	11 432	0,68
2026-06-24	Legnicka 52A	ta ulica	42,02	5. piętro	pierwotny	16 061	+0,3%	-12,4%	14 114	0,66
2026-06-23	Legnicka 52A	ta ulica	41,99	9. piętro	pierwotny	17 061	+0,3%	-12,4%	14 994	0,66
2026-06-23	Legnicka 52A	ta ulica	41,99	4. piętro	pierwotny	15 585	+0,3%	-4,8%	14 889	0,66
2026-06-11	Legnicka 52A	ta ulica	41,98	2. piętro	pierwotny	14 878	+0,3%	-3,7%	14 369	0,66
2026-06-01	Legnicka 52A	ta ulica	41,98	3. piętro	pierwotny	13 724	+0,3%	-4,8%	13 110	0,66
2026-06-18	Legnicka 52A	ta ulica	41,9	2. piętro	pierwotny	14 991	+0,3%	-3,7%	14 479	0,66
2026-06-24	Legnicka 52A	ta ulica	41,87	3. piętro	pierwotny	14 792	+0,3%	-4,8%	14 131	0,66
2026-06-24	Legnicka 52A	ta ulica	41,87	4. piętro	pierwotny	14 992	+0,3%	-4,8%	14 322	0,66
2026-06-10	Legnicka 52A	ta ulica	41,82	15. piętro	pierwotny	19 165	+0,3%	-12,4%	16 842	0,65
2026-06-15	Legnicka 52A	ta ulica	41,81	12. piętro	pierwotny	16 793	+0,3%	-12,4%	14 758	0,65
2025-09-20	Legnicka 49e	ta ulica	48,76	4. piętro	wtórny	14 356	+3,6%	-3,4%	14 379	0,65
2026-06-18	Legnicka 52A	ta ulica	41,51	1. piętro	pierwotny	14 599	+0,3%	-3,7%	14 100	0,64
2026-06-23	Legnicka 52A	ta ulica	41,46	10. piętro	pierwotny	16 224	+0,3%	-12,4%	14 258	0,64
2026-06-19	Legnicka 52A	ta ulica	41,3	9. piętro	pierwotny	16 074	+0,3%	-12,4%	14 126	0,63
2026-06-18	Legnicka 52A	ta ulica	41,27	7. piętro	pierwotny	16 475	+0,3%	-12,4%	14 479	0,63
2026-06-23	Legnicka 52A	ta ulica	41,25	2. piętro	pierwotny	15 548	+0,3%	-3,7%	15 017	0,63
2026-06-09	Legnicka 52A	ta ulica	41,24	4. piętro	pierwotny	15 948	+0,3%	-4,8%	15 235	0,63
2026-06-17	Legnicka 52A	ta ulica	41,22	11. piętro	pierwotny	16 403	+0,3%	-12,4%	14 415	0,63
2026-06-19	Legnicka 52A	ta ulica	41,18	12. piętro	pierwotny	17 075	+0,3%	-12,4%	15 006	0,63
2026-06-26	Legnicka 52A	ta ulica	41,15	5. piętro	pierwotny	15 604	+0,3%	-12,4%	13 713	0,63
2026-06-18	Legnicka 52A	ta ulica	41,13	3. piętro	pierwotny	15 499	+0,3%	-4,8%	14 806	0,63
2026-06-10	Legnicka 52A	ta ulica	40,87	1. piętro	pierwotny	15 256	+0,3%	-3,7%	14 734	0,62
2026-06-10	Legnicka 52A	ta ulica	40,47	1. piętro	pierwotny	14 199	+0,3%	-3,7%	13 713	0,6
2025-06-27	Legnicka 33	ta ulica	41,33	4. piętro	wtórny	19 296	+3,7%	-3,4%	19 334	0,6
2026-06-17	Legnicka 52A	ta ulica	40,41	2. piętro	pierwotny	15 992	+0,3%	-3,7%	15 445	0,6
2026-06-09	Legnicka 52A	ta ulica	40,3	4. piętro	pierwotny	15 400	+0,3%	-4,8%	14 711	0,6
2025-03-27	Legnicka 49f	ta ulica	47,83	8. piętro	wtórny	14 635	+8,3%	-11,1%	14 087	0,6

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 3186. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Niedźwiedzia Pilczyce-Kozanów-Popowice Północne	44 m	12 790	17	240
Białowieska Pilczyce-Kozanów-Popowice Północne	57 m	15 876	532	1926
Jelenia Pilczyce-Kozanów-Popowice Północne	321 m	12 282	25	92
Małopanewska Gądów-Popowice Południowe	375 m	16 883	23	683
Popowicka Pilczyce-Kozanów-Popowice Północne	398 m	12 574	48	181
Przedmiejska Szczepin	410 m	19 519	15	318
Wejherowska Pilczyce-Kozanów-Popowice Północne	499 m	14 273	20	216
Kłodnicka Gądów-Popowice Południowe	520 m	14 467	4	37
Bobrza Pilczyce-Kozanów-Popowice Północne	607 m	12 975	25	84

Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług. Dla 45 m²: remont kompleksowy około 148 500 zł, wykończenie stanu deweloperskiego około 135 000 zł. Mieszkanie do remontu warto więc kupić najwyżej za 417 000 zł, żeby po remoncie nie przepłacić wobec gotowych.

Usługa	Mediana	Dla 45 m²
Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% (rynek wtórny; pierwsze mieszkanie może być zwolnione)	2%	12 800 zł
Taksa notarialna, stawka maksymalna (plus 23% VAT, wypisy, wpis do księgi)	wg przepisów	do 3330 zł
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	148 500 zł
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	135 000 zł
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	180 000 zł
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	213 750 zł
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	900 zł
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	2160 zł
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	3150 zł
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	5175 zł
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	900 zł
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Legnicka w Wrocław o powierzchni 45 m²?

Szacunkowa wartość to 14 218 zł/m², czyli około 640 000 zł; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 566 do 15 473 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (1877) i w okolicy do 800 m (1309), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Legnicka?

Dobra cena dla kupującego to do 12 566 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 566 do 15 473 zł/m². Powyżej 17 132 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Legnicka?

Realna cena sprzedaży to około 14 218 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 14 218 a 15 473 zł/m², a poniżej 12 566 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Legnicka wzrosną?

W podobnych momentach w historii (114 okien od stycznia 2006) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +6,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 38 050 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (1877) i w okolicy do 800 m (1309). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 38 050 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 21%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 100%, efektywna liczba 1118.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.