Wycena mieszkania: Szwoleżerów 142, Ząbki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2097 transakcji w rejestrze dla Ząbki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

13 694 zł/m²

poziom cen: czerwiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 288 ‑ 14 491 zł/m²

9 na 10: 11 325 ‑ 15 387

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (112) i w okolicy (506); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Szwoleżerów 142, Ząbki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 325 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 325‑12 288 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 288‑14 491 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 491‑15 387 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 387 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 288 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 491 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)13 694 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 694‑14 491 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 387 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 288 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 694 zł/m². Nie schodź poniżej 12 288 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 95%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-2,5%

Zmiana w 12 mies.

+4,3%

Transakcje, 12 mies.

367

-7,3% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,3%

szczyt: marzec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -2,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 95% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +12,3% (połowa przypadków między +7,7% a +20,4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 43 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 4,3% poniżej szczytu z marca 2026.

Indeks ceny za m²: Ząbki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z czerwca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ząbki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Ząbki
do 30 m²	15 303 (15)	14 788 (26)
30-40 m²	13 750 (83)	13 439 (192)
40-50 m²	14 037 (172)	13 184 (323)
50-60 m²	13 074 (194)	12 371 (323)
60-70 m²	12 828 (70)	11 949 (147)
70-80 m²	12 445 (48)	11 947 (71)
80-100 m²	11 657 (29)	11 122 (68)
ponad 100 m²	8832 (27)	8291 (104)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Ząbki
parter	13 441 (132)	12 563 (264)
1-2 piętro	12 878 (273)	12 275 (571)
3-4 piętro	13 409 (212)	12 580 (362)
5. piętro i wyżej	12 677 (12)	12 644 (37)
piętro nieznane	13 735 (9)	11 753 (20)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (638 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-06-25	Szwoleżerów 142	ten budynek	51,79	3. piętro	wtórny	14 018	+4,3%	-0,7%	14 516	1
2024-09-07	Szwoleżerów 142	ten budynek	41,05	parter	wtórny	14 373	+6,8%	-6,4%	14 366	0,81
2023-04-21	Szwoleżerów 142	ten budynek	28,35	3. piętro	wtórny	12 063	+36,5%	-14,7%	14 050	0,55
2023-09-27	Szwoleżerów 142	ten budynek	45,86	4. piętro	pierwotny	14 174	+27,7%	+4,2%	18 862	0,49
2022-12-21	Szwoleżerów 142	ten budynek	61,02	4. piętro	pierwotny	10 161	+37,4%	+13,7%	15 870	0,4
2021-12-22	Szwoleżerów 142	ten budynek	69,7	4. piętro	pierwotny	7188	+72,5%	+13,7%	14 098	0,3
2021-12-22	Szwoleżerów 142	ten budynek	52,35	4. piętro	pierwotny	7868	+72,5%	+9,7%	14 892	0,3
2021-12-21	Szwoleżerów 142	ten budynek	59,98	parter	pierwotny	7182	+72,5%	+8,9%	13 487	0,3
2021-12-21	Szwoleżerów 142	ten budynek	28,22	4. piętro	pierwotny	8115	+72,5%	-5,7%	13 195	0,3
2021-12-21	Szwoleżerów 142	ten budynek	33,19	3. piętro	pierwotny	7924	+72,5%	+0,1%	13 684	0,3
2021-12-20	Szwoleżerów 142	ten budynek	47,66	3. piętro	pierwotny	7554	+72,5%	+4,2%	13 577	0,3
2021-12-17	Szwoleżerów 142	ten budynek	52,35	2. piętro	pierwotny	7677	+72,5%	+10,5%	14 632	0,3
2021-12-17	Szwoleżerów 142	ten budynek	63,62	4. piętro	pierwotny	7073	+72,5%	+13,7%	13 873	0,3
2021-12-16	Szwoleżerów 142	ten budynek	54,47	3. piętro	pierwotny	7380	+72,5%	+9,7%	13 969	0,3
2021-12-16	Szwoleżerów 142	ten budynek	40,65	parter	pierwotny	8192	+72,5%	+3,4%	14 608	0,3
2021-12-16	Szwoleżerów 142	ten budynek	34,86	parter	pierwotny	7085	+72,5%	-0,7%	12 140	0,3
2021-12-16	Szwoleżerów 142	ten budynek	57,8	3. piętro	pierwotny	7491	+72,5%	+9,7%	14 179	0,3
2021-12-15	Szwoleżerów 142	ten budynek	53	1. piętro	pierwotny	7521	+72,5%	+10,5%	14 334	0,3
2021-12-14	Szwoleżerów 142	ten budynek	38,24	parter	pierwotny	8342	+72,5%	-0,7%	14 293	0,3
2021-12-14	Szwoleżerów 142	ten budynek	55,98	parter	pierwotny	7360	+72,5%	+8,9%	13 820	0,3
2026-07-13	Szwoleżerów 97A	ta ulica	61,48	parter	wtórny	13 012	-	+2,1%	13 285	0,14
2026-07-03	Szwoleżerów 128	ta ulica	31,1	3. piętro	wtórny	12 862	-	-9,4%	11 654	0,14
2026-06-26	Szwoleżerów 126A	ta ulica	68,03	parter	wtórny	11 319	-	+2,1%	11 556	0,14
2026-05-14	Szwoleżerów 126	ta ulica	47,22	3. piętro	wtórny	10 906	-1%	-5,7%	10 179	0,14
2026-03-30	Szwoleżerów 131	ta ulica	71,16	1. piętro	wtórny	11 734	-4,3%	+5,7%	11 870	0,13
2026-02-12	Szwoleżerów 68D	ta ulica	53,79	3. piętro	wtórny	13 999	-4%	-0,7%	13 351	0,13
2026-01-28	Szwoleżerów 99	ta ulica	62,19	3. piętro	wtórny	11 015	-2,8%	+2,9%	11 013	0,13
2025-09-11	Szwoleżerów 68F	ta ulica	58,49	4. piętro	wtórny	14 071	+5,8%	-0,7%	14 779	0,12
2025-09-09	Szwoleżerów 126	ta ulica	47,12	4. piętro	wtórny	11 248	+5,8%	-5,7%	11 220	0,12
2025-08-16	Szwoleżerów 68F	ta ulica	77,34	1. piętro	wtórny	14 611	+1,9%	+5,7%	15 734	0,11
2025-08-11	Szwoleżerów 68C	ta ulica	55,22	2. piętro	wtórny	13 582	+1,9%	-	13 836	0,11
2025-05-20	Szwoleżerów 68C	ta ulica	53,85	2. piętro	wtórny	14 299	+4,4%	-	14 934	0,11
2025-04-03	Szwoleżerów 68F	ta ulica	38,11	3. piętro	wtórny	14 694	+4,7%	-9,4%	13 939	0,1
2024-12-19	Szwoleżerów 68D	ta ulica	55,22	2. piętro	wtórny	13 220	+6,4%	-	14 068	0,09
2024-12-12	Szwoleżerów 68D	ta ulica	55,22	4. piętro	wtórny	14 122	+6,4%	-0,7%	14 923	0,09
2024-12-12	Szwoleżerów 68D	ta ulica	94,55	1. piętro	wtórny	11 634	+6,4%	+12,9%	13 974	0,09
2024-11-12	Szwoleżerów 99	ta ulica	62,19	1. piętro	wtórny	10 613	+8,8%	+3,6%	11 963	0,09
2024-10-11	Szwoleżerów 129	ta ulica	57,9	3. piętro	wtórny	12 608	+5,4%	-0,7%	13 200	0,09
2025-07-02	Szwoleżerów 68	ta ulica	38,54	3. piętro	pierwotny	11 146	+3,5%	+0,1%	11 553	0,09
2024-09-24	Szwoleżerów 68C	ta ulica	55,78	2. piętro	wtórny	13 715	+6,8%	-	14 651	0,09

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 638. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do czerwca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Wronia	55 m	14 929	5	7
Krucza	140 m	12 227	21	33
Andersena	245 m	14 292	73	132
Hansa Christiana Andersena	289 m	14 103	13	13
Powstańców	295 m	12 576	323	508
Gajowa	315 m	11 155	9	27
Wybickiego	378 m	14 289	8	17
Calineczki	418 m	13 152	60	92

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Szwoleżerów 142 w Ząbki?

Szacunkowa wartość to 13 694 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 288 do 14 491 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (112) i w okolicy (506), ceny z aktów notarialnych przeliczone na czerwiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Szwoleżerów 142?

Dobra cena dla kupującego to do 12 288 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 288 do 14 491 zł/m². Powyżej 15 387 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Szwoleżerów 142?

Realna cena sprzedaży to około 13 694 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 694 a 14 491 zł/m², a poniżej 12 288 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Szwoleżerów 142 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 95% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +12,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1254 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (112) i w okolicy (506). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do czerwca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1254 transakcje (lipca 2023 ‑ czerwca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 121).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.