Wycena mieszkania: Miła 2, Ząbki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2097 transakcji w rejestrze dla Ząbki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

12 573 zł/m²

poziom cen: czerwiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

11 791 ‑ 13 697 zł/m²

9 na 10: 11 266 ‑ 14 928

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (24), na tej ulicy (34) i w okolicy (382); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Miła 2, Ząbki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 266 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 266‑11 791 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 791‑13 697 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 697‑14 928 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 928 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 11 791 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 697 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)12 573 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 573‑13 697 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 928 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 791 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 573 zł/m². Nie schodź poniżej 11 791 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 95%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-2,5%

Zmiana w 12 mies.

+4,3%

Transakcje, 12 mies.

367

-7,3% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,3%

szczyt: marzec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -2,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 95% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +12,3% (połowa przypadków między +7,7% a +20,4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 43 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 4,3% poniżej szczytu z marca 2026.

Indeks ceny za m²: Ząbki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z czerwca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ząbki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Ząbki
do 30 m²	14 635 (8)	14 788 (26)
30-40 m²	12 932 (86)	13 439 (192)
40-50 m²	12 336 (109)	13 184 (323)
50-60 m²	11 790 (107)	12 371 (323)
60-70 m²	11 518 (56)	11 949 (147)
70-80 m²	11 186 (30)	11 947 (71)
80-100 m²	10 540 (22)	11 122 (68)
ponad 100 m²	8924 (22)	8291 (104)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Ząbki
parter	12 063 (87)	12 563 (264)
1-2 piętro	12 123 (203)	12 275 (571)
3-4 piętro	11 923 (135)	12 580 (362)
5. piętro i wyżej	12 019 (10)	12 644 (37)
piętro nieznane	12 687 (5)	11 753 (20)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (440 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-23	Miła 2	ten budynek	35,57	3. piętro	wtórny	14 816	-4,3%	-9,4%	12 847	1
2025-12-18	Miła 2	ten budynek	36,12	2. piętro	wtórny	13 843	-2,5%	-8,8%	12 316	0,93
2025-08-12	Miła 2	ten budynek	39,51	2. piętro	wtórny	15 439	+1,9%	-8,8%	14 350	0,85
2025-02-11	Miła 2	ten budynek	37,73	2. piętro	wtórny	13 915	+4,3%	-8,8%	13 236	0,74
2024-12-30	Miła 2	ten budynek	49,42	1. piętro	wtórny	13 436	+6,4%	-5%	13 578	0,71
2026-07-17	Miła 6	ta ulica	38,31	1. piętro	wtórny	16 393	-	-8,8%	14 957	0,47
2023-03-24	Miła 2	ten budynek	36,17	2. piętro	wtórny	11 335	+39,2%	-8,8%	14 399	0,44
2026-01-30	Miła 4	ta ulica	58,39	4. piętro	wtórny	13 530	-2,8%	-0,7%	13 054	0,42
2022-09-14	Miła 2	ten budynek	35,81	1. piętro	wtórny	11 003	+45,1%	-8,8%	14 571	0,38
2022-08-02	Miła 2	ten budynek	49,42	parter	wtórny	8701	+44,7%	-6,4%	11 780	0,37
2022-05-30	Miła 2	ten budynek	35,68	2. piętro	wtórny	9109	+43,4%	-8,8%	11 916	0,35
2026-01-13	Miła 6	ta ulica	45,22	4. piętro	pierwotny	10 172	-2,8%	+4,2%	10 299	0,34
2025-03-06	Miła 4	ta ulica	58,09	2. piętro	wtórny	13 772	+6,5%	-	14 671	0,34
2025-12-29	Miła 6	ta ulica	82,12	4. piętro	pierwotny	10 594	-2,5%	+23,8%	12 794	0,33
2025-01-30	Miła 4	ta ulica	36,75	3. piętro	wtórny	15 782	+6,6%	-9,4%	15 250	0,32
2025-01-09	Miła 4	ta ulica	60,1	3. piętro	wtórny	12 479	+6,6%	+2,9%	13 695	0,32
2025-10-29	Miła 6	ta ulica	50,58	1. piętro	pierwotny	10 558	+7,9%	+10,5%	12 587	0,32
2025-10-27	Miła 6	ta ulica	85,36	3. piętro	pierwotny	9196	+7,9%	+23,8%	12 288	0,32
2025-09-29	Miła 6	ta ulica	45,22	1. piętro	pierwotny	10 217	+5,8%	+4,9%	11 340	0,31
2025-09-25	Miła 6	ta ulica	50,67	1. piętro	pierwotny	10 381	+5,8%	+10,5%	12 133	0,31
2025-09-25	Miła 6	ta ulica	38,31	1. piętro	pierwotny	11 042	+5,8%	+0,8%	11 774	0,31
2025-09-25	Miła 6	ta ulica	85,36	4. piętro	pierwotny	8810	+5,8%	+23,8%	11 540	0,31
2025-09-24	Miła 6	ta ulica	58,02	1. piętro	pierwotny	9652	+5,8%	+10,5%	11 281	0,31
2025-09-22	Miła 6	ta ulica	36,41	3. piętro	pierwotny	10 794	+5,8%	+0,1%	11 430	0,31
2025-09-22	Miła 6	ta ulica	85,36	1. piętro	pierwotny	8810	+5,8%	+24,7%	11 621	0,31
2025-09-19	Miła 6	ta ulica	38,31	3. piętro	pierwotny	11 146	+5,8%	+0,1%	11 803	0,31
2025-09-17	Miła 6	ta ulica	58,03	parter	pierwotny	9978	+5,8%	+8,9%	11 489	0,31
2025-09-17	Miła 6	ta ulica	38,31	1. piętro	pierwotny	10 911	+5,8%	+0,8%	11 635	0,31
2025-09-17	Miła 6	ta ulica	82,12	2. piętro	pierwotny	9011	+5,8%	+24,7%	11 887	0,31
2025-09-15	Miła 6	ta ulica	50,58	parter	pierwotny	10 478	+5,8%	+8,9%	12 066	0,31
2024-10-23	Miła 4	ta ulica	29,18	4. piętro	wtórny	13 708	+5,4%	-14,7%	12 330	0,3
2024-09-17	Miła 4	ta ulica	44,52	2. piętro	wtórny	14 106	+6,8%	-5%	14 311	0,29
2024-01-05	Miła 4	ta ulica	33,85	parter	wtórny	13 442	+23,9%	-10,1%	14 976	0,24
2021-11-19	Miła 2	ten budynek	49,42	3. piętro	pierwotny	6798	+68,9%	+4,2%	11 964	0,24
2021-11-19	Miła 2	ten budynek	46,95	3. piętro	pierwotny	6700	+68,9%	+4,2%	11 791	0,24
2021-11-19	Miła 2	ten budynek	75,11	1. piętro	pierwotny	6563	+68,9%	+16,8%	12 947	0,24
2021-11-19	Miła 2	ten budynek	35,68	1. piętro	pierwotny	7200	+68,9%	+0,8%	12 259	0,24
2021-11-18	Miła 2	ten budynek	36,17	3. piętro	pierwotny	7077	+68,9%	+0,1%	11 966	0,24
2021-11-18	Miła 2	ten budynek	62,7	4. piętro	pierwotny	7300	+68,9%	+13,7%	14 019	0,24
2021-11-16	Miła 2	ten budynek	35,57	2. piętro	pierwotny	6803	+68,9%	+0,8%	11 583	0,24

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 440. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do czerwca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Reymonta	210 m	11 692	47	54
Powstańców	230 m	12 576	323	508
Skrajna	237 m	12 139	115	157
Władysława Stanisława Reymonta	265 m	11 520	3	3
Władysława Reymonta	333 m	12 590	4	4
Piłsudskiego	337 m	11 832	43	74
Hugona Kołłątaja	344 m	12 021	3	3
Józefa Piłsudskiego	379 m	12 011	9	9

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Miła 2 w Ząbki?

Szacunkowa wartość to 12 573 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 791 do 13 697 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (24), na tej ulicy (34) i w okolicy (382), ceny z aktów notarialnych przeliczone na czerwiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Miła 2?

Dobra cena dla kupującego to do 11 791 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 791 do 13 697 zł/m². Powyżej 14 928 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Miła 2?

Realna cena sprzedaży to około 12 573 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 573 a 13 697 zł/m², a poniżej 11 791 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Miła 2 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 95% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +12,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1254 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (24), na tej ulicy (34) i w okolicy (382). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do czerwca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1254 transakcje (lipca 2023 ‑ czerwca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 96.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.