Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2097 transakcji w rejestrze dla Ząbki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
13 334 zł/m²
poziom cen: czerwiec 2026
Typowo (połowa transakcji)
12 301 ‑ 14 017 zł/m²
9 na 10: 11 133 ‑ 14 793
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (34), na tej ulicy (123) i w okolicy (39); waga porównywalnych 97%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Skrajna 34, Ząbki
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 133 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 133‑12 301 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 301‑14 017 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej14 017‑14 793 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 793 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 12 301 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 14 017 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)13 334 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)13 334‑14 017 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 793 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 301 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 13 334 zł/m². Nie schodź poniżej 12 301 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 95%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 0%.
Zmiana w 6 mies.
-2,5%
Zmiana w 12 mies.
+4,3%
Transakcje, 12 mies.
367
-7,3% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-4,3%
szczyt: marzec 2026
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -2,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 95% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +12,3% (połowa przypadków między +7,7% a +20,4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 43 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest 4,3% poniżej szczytu z marca 2026.
Indeks ceny za m²: Ząbki
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z czerwca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ząbki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Ząbki
do 30 m²
-
14 788 (26)
30-40 m²
13 451 (25)
13 439 (192)
40-50 m²
12 421 (42)
13 184 (323)
50-60 m²
12 664 (34)
12 371 (323)
60-70 m²
12 139 (25)
11 949 (147)
70-80 m²
11 532 (15)
11 947 (71)
80-100 m²
10 991 (12)
11 122 (68)
ponad 100 m²
6166 (41)
8291 (104)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Ząbki
parter
11 047 (43)
12 563 (264)
1-2 piętro
11 861 (89)
12 275 (571)
3-4 piętro
12 249 (54)
12 580 (362)
5. piętro i wyżej
12 785 (9)
12 644 (37)
piętro nieznane
-
11 753 (20)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (196 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2026-02-03
Skrajna 34
ten budynek
42,75
1. piętro
wtórny
16 140
-4%
-5%
14 721
1
2025-08-27
Skrajna 34
ten budynek
82,23
5. piętro
pierwotny
10 945
+1,9%
+25,3%
13 975
0,7
2025-08-13
Skrajna 34
ten budynek
88,14
4. piętro
pierwotny
10 892
+1,9%
+23,8%
13 741
0,7
2025-07-21
Skrajna 34
ten budynek
88,14
2. piętro
pierwotny
10 835
+3,5%
+24,7%
13 990
0,68
2024-07-10
Skrajna 34
ten budynek
64,58
5. piętro
pierwotny
11 908
+6,7%
+15,1%
14 615
0,52
2024-07-04
Skrajna 34
ten budynek
64,58
1. piętro
pierwotny
11 381
+6,7%
+14,5%
13 899
0,52
2024-06-19
Skrajna 34
ten budynek
41,57
4. piętro
pierwotny
12 485
+7%
+4,2%
13 919
0,5
2024-06-18
Skrajna 34
ten budynek
42,86
5. piętro
pierwotny
12 319
+7%
+5,5%
13 900
0,5
2024-06-17
Skrajna 34
ten budynek
62,32
2. piętro
pierwotny
11 473
+7%
+14,5%
14 055
0,5
2024-06-12
Skrajna 34
ten budynek
64,58
2. piętro
pierwotny
11 614
+7%
+14,5%
14 227
0,5
2024-06-06
Skrajna 34
ten budynek
46,17
4. piętro
pierwotny
11 541
+7%
+4,2%
12 867
0,5
2024-06-04
Skrajna 34
ten budynek
42,75
2. piętro
pierwotny
11 585
+7%
+4,9%
13 006
0,5
2024-05-21
Skrajna 34
ten budynek
41,57
5. piętro
pierwotny
12 411
+7,8%
+5,5%
14 113
0,49
2024-05-20
Skrajna 34
ten budynek
42,75
5. piętro
pierwotny
13 092
+7,8%
+5,5%
14 886
0,49
2024-05-20
Skrajna 34
ten budynek
46,17
5. piętro
pierwotny
11 858
+7,8%
+5,5%
13 484
0,49
2024-05-16
Skrajna 34
ten budynek
62,31
4. piętro
pierwotny
10 958
+7,8%
+13,7%
13 434
0,49
2024-05-16
Skrajna 34
ten budynek
66,81
5. piętro
pierwotny
10 477
+7,8%
+15,1%
13 000
0,49
2024-05-15
Skrajna 34
ten budynek
46,17
1. piętro
pierwotny
10 661
+7,8%
+4,9%
12 061
0,49
2024-05-15
Skrajna 34
ten budynek
62,31
5. piętro
pierwotny
9814
+7,8%
+15,1%
12 177
0,49
2024-05-14
Skrajna 34
ten budynek
42,86
4. piętro
pierwotny
12 255
+7,8%
+4,2%
13 769
0,49
2024-05-14
Skrajna 34
ten budynek
41,57
3. piętro
pierwotny
12 942
+7,8%
+4,2%
14 541
0,49
2024-05-13
Skrajna 34
ten budynek
80,09
4. piętro
pierwotny
9552
+7,8%
+23,8%
12 754
0,49
2024-05-13
Skrajna 34
ten budynek
42,75
1. piętro
pierwotny
11 819
+7,8%
+4,9%
13 372
0,49
2024-05-09
Skrajna 34
ten budynek
62,32
1. piętro
pierwotny
11 072
+7,8%
+14,5%
13 669
0,49
2024-05-08
Skrajna 34
ten budynek
48,4
2. piętro
pierwotny
11 423
+7,8%
+4,9%
12 924
0,49
2024-04-25
Skrajna 34
ten budynek
66,8
2. piętro
pierwotny
11 078
+18,7%
+14,5%
15 063
0,48
2024-04-24
Skrajna 34
ten budynek
54,24
5. piętro
pierwotny
11 687
+18,7%
+11,1%
15 412
0,48
2024-04-24
Skrajna 34
ten budynek
80,09
2. piętro
pierwotny
9167
+18,7%
+24,7%
13 576
0,48
2024-04-24
Skrajna 34
ten budynek
42,86
2. piętro
pierwotny
11 817
+18,7%
+4,9%
14 724
0,48
2024-04-23
Skrajna 34
ten budynek
53,67
3. piętro
pierwotny
9866
+18,7%
+9,7%
12 855
0,48
2024-04-23
Skrajna 34
ten budynek
53,67
4. piętro
pierwotny
10 061
+18,7%
+9,7%
13 110
0,48
2024-04-23
Skrajna 34
ten budynek
54,24
4. piętro
pierwotny
11 799
+18,7%
+9,7%
15 375
0,48
2024-04-17
Skrajna 34
ten budynek
80,09
1. piętro
pierwotny
9989
+18,7%
+24,7%
14 793
0,48
2024-04-17
Skrajna 34
ten budynek
54,24
1. piętro
pierwotny
10 661
+18,7%
+10,5%
13 988
0,48
2026-06-29
Skrajna 32E
ta ulica
56,06
1. piętro
wtórny
13 214
-
-
13 214
0,29
2026-06-25
Skrajna 32C
ta ulica
30,45
3. piętro
wtórny
15 107
-
-9,4%
13 688
0,29
2026-06-19
Skrajna 32C
ta ulica
62,1
2. piętro
wtórny
12 319
-
+3,6%
12 766
0,29
2026-06-16
Skrajna 32C
ta ulica
33,78
3. piętro
wtórny
13 470
-
-9,4%
12 204
0,29
2026-04-30
Skrajna 5
ta ulica
52,96
1. piętro
wtórny
13 406
-1,9%
-
13 148
0,28
2026-03-27
Skrajna 32F
ta ulica
146,94
4. piętro
wtórny
7146
-4,3%
+44,5%
9885
0,27
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 196. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do czerwca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Skrajna 34 w Ząbki?
Szacunkowa wartość to 13 334 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 301 do 14 017 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (34), na tej ulicy (123) i w okolicy (39), ceny z aktów notarialnych przeliczone na czerwiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Skrajna 34?
Dobra cena dla kupującego to do 12 301 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 301 do 14 017 zł/m². Powyżej 14 793 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Skrajna 34?
Realna cena sprzedaży to około 13 334 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 13 334 a 14 017 zł/m², a poniżej 12 301 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Skrajna 34 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 95% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +12,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1254 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (34), na tej ulicy (123) i w okolicy (39). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do czerwca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1254 transakcje (lipca 2023 ‑ czerwca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 111.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська