Wycena mieszkania: Skrajna 5, Ząbki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2097 transakcji w rejestrze dla Ząbki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

12 715 zł/m²

poziom cen: czerwiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

11 867 ‑ 13 978 zł/m²

9 na 10: 11 134 ‑ 14 926

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (134) i w okolicy (304); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Skrajna 5, Ząbki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 134 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 134‑11 867 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz11 867‑13 978 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 978‑14 926 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 926 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 11 867 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 978 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)12 715 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 715‑13 978 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 926 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio11 867 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 715 zł/m². Nie schodź poniżej 11 867 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 95%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-2,5%

Zmiana w 12 mies.

+4,3%

Transakcje, 12 mies.

367

-7,3% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,3%

szczyt: marzec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -2,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 95% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +12,3% (połowa przypadków między +7,7% a +20,4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 43 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 4,3% poniżej szczytu z marca 2026.

Indeks ceny za m²: Ząbki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z czerwca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ząbki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Ząbki
do 30 m²	14 635 (8)	14 788 (26)
30-40 m²	13 060 (89)	13 439 (192)
40-50 m²	12 348 (115)	13 184 (323)
50-60 m²	11 888 (101)	12 371 (323)
60-70 m²	11 929 (60)	11 949 (147)
70-80 m²	11 473 (31)	11 947 (71)
80-100 m²	10 785 (28)	11 122 (68)
ponad 100 m²	8250 (29)	8291 (104)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Ząbki
parter	12 279 (80)	12 563 (264)
1-2 piętro	12 125 (210)	12 275 (571)
3-4 piętro	11 923 (147)	12 580 (362)
5. piętro i wyżej	12 700 (19)	12 644 (37)
piętro nieznane	12 687 (5)	11 753 (20)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (461 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-30	Skrajna 5	ten budynek	52,96	1. piętro	wtórny	13 406	-1,9%	-	13 148	1
2026-02-12	Skrajna 5	ten budynek	54,29	1. piętro	wtórny	15 104	-4%	-	14 506	0,95
2024-10-14	Skrajna 5	ten budynek	57,63	parter	wtórny	15 443	+5,4%	-1,5%	16 041	0,66
2024-02-27	Skrajna 5	ten budynek	53,05	2. piętro	wtórny	14 420	+21,8%	-	17 571	0,55
2024-02-08	Skrajna 5	ten budynek	54,3	2. piętro	wtórny	13 204	+21,8%	-	16 089	0,55
2024-01-19	Skrajna 5	ten budynek	38,33	2. piętro	wtórny	13 045	+23,9%	-8,8%	14 752	0,54
2024-02-13	Skrajna 5	ten budynek	50,4	3. piętro	pierwotny	8651	+21,8%	+9,7%	11 566	0,44
2024-02-13	Skrajna 5	ten budynek	83,5	1. piętro	pierwotny	8285	+21,8%	+24,7%	12 589	0,44
2024-02-09	Skrajna 5	ten budynek	85,36	4. piętro	pierwotny	9466	+21,8%	+23,8%	14 284	0,44
2023-09-18	Skrajna 5	ten budynek	48,92	2. piętro	pierwotny	8953	+27,7%	+4,9%	11 998	0,39
2023-09-18	Skrajna 5	ten budynek	51,94	1. piętro	pierwotny	8769	+27,7%	+10,5%	12 374	0,39
2023-09-18	Skrajna 5	ten budynek	38,33	2. piętro	pierwotny	9235	+27,7%	+0,8%	11 890	0,39
2023-09-18	Skrajna 5	ten budynek	33,57	1. piętro	pierwotny	9234	+27,7%	+0,8%	11 889	0,39
2023-09-15	Skrajna 5	ten budynek	53,82	parter	pierwotny	8537	+27,7%	+8,9%	11 869	0,39
2023-09-14	Skrajna 5	ten budynek	38,72	1. piętro	pierwotny	8875	+27,7%	+0,8%	11 427	0,39
2023-09-14	Skrajna 5	ten budynek	39,44	parter	pierwotny	8900	+27,7%	-0,7%	11 290	0,39
2023-09-14	Skrajna 5	ten budynek	54,29	1. piętro	pierwotny	8547	+27,7%	+10,5%	12 060	0,39
2023-09-12	Skrajna 5	ten budynek	51,35	1. piętro	pierwotny	8899	+27,7%	+10,5%	12 558	0,39
2023-09-12	Skrajna 5	ten budynek	54,41	1. piętro	pierwotny	9159	+27,7%	+10,5%	12 925	0,39
2023-09-11	Skrajna 5	ten budynek	54,46	parter	pierwotny	8650	+27,7%	+8,9%	12 026	0,39
2023-09-06	Skrajna 5	ten budynek	58,22	2. piętro	pierwotny	8416	+27,7%	+10,5%	11 877	0,39
2023-09-06	Skrajna 5	ten budynek	50,4	parter	pierwotny	8194	+27,7%	+8,9%	11 392	0,39
2023-09-06	Skrajna 5	ten budynek	38,72	2. piętro	pierwotny	9568	+27,7%	+0,8%	12 319	0,39
2026-06-29	Skrajna 32E	ta ulica	56,06	1. piętro	wtórny	13 214	-	-	13 214	0,16
2026-06-25	Skrajna 32C	ta ulica	30,45	3. piętro	wtórny	15 107	-	-9,4%	13 688	0,16
2026-06-19	Skrajna 32C	ta ulica	62,1	2. piętro	wtórny	12 319	-	+3,6%	12 766	0,16
2026-06-16	Skrajna 32C	ta ulica	33,78	3. piętro	wtórny	13 470	-	-9,4%	12 204	0,16
2026-03-27	Skrajna 32F	ta ulica	146,94	4. piętro	wtórny	7146	-4,3%	+44,5%	9885	0,15
2026-03-25	Skrajna 32A	ta ulica	44,34	3. piętro	wtórny	11 051	-4,3%	-5,7%	9974	0,15
2026-03-24	Skrajna 15D	ta ulica	26,05	-	wtórny	16 891	-4,3%	-3,7%	15 568	0,15
2026-02-24	Skrajna 15E	ta ulica	37,83	1. piętro	wtórny	15 993	-4%	-8,8%	14 014	0,15
2026-02-03	Skrajna 34	ta ulica	42,75	1. piętro	wtórny	16 140	-4%	-5%	14 721	0,15
2026-01-22	Skrajna 32A	ta ulica	61,34	1. piętro	wtórny	11 086	-2,8%	+3,6%	11 161	0,15
2025-12-19	Skrajna 32C	ta ulica	61,34	1. piętro	wtórny	11 738	-2,5%	+3,6%	11 861	0,14
2025-12-11	Skrajna 32F	ta ulica	145,38	4. piętro	wtórny	7016	-2,5%	+44,5%	9889	0,14
2025-12-01	Skrajna 32D	ta ulica	77,81	2. piętro	wtórny	10 281	-2,5%	+5,7%	10 598	0,14
2025-09-03	Skrajna 32C	ta ulica	61,92	2. piętro	wtórny	11 466	+5,8%	+3,6%	12 568	0,13
2025-07-30	Skrajna 15C	ta ulica	54,36	4. piętro	wtórny	13 797	+3,5%	-0,7%	14 185	0,13
2025-07-23	Skrajna 32D	ta ulica	31,25	3. piętro	wtórny	14 720	+3,5%	-9,4%	13 808	0,13
2025-07-07	Skrajna 32A	ta ulica	44	3. piętro	wtórny	14 318	+3,5%	-5,7%	13 980	0,13

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 461. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do czerwca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Miła	237 m	11 789	31	58
Piłsudskiego	313 m	11 832	43	74
Powstańców	330 m	12 576	323	508
Reymonta	420 m	11 692	47	54
Józefa Piłsudskiego	430 m	12 011	9	9
Hugona Kołłątaja	478 m	12 021	3	3
Władysława Stanisława Reymonta	486 m	11 520	3	3
Kołłątaja	529 m	12 595	12	17

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Skrajna 5 w Ząbki?

Szacunkowa wartość to 12 715 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 11 867 do 13 978 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (134) i w okolicy (304), ceny z aktów notarialnych przeliczone na czerwiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Skrajna 5?

Dobra cena dla kupującego to do 11 867 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 11 867 do 13 978 zł/m². Powyżej 14 926 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Skrajna 5?

Realna cena sprzedaży to około 12 715 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 715 a 13 978 zł/m², a poniżej 11 867 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Skrajna 5 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 95% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +12,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1254 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (134) i w okolicy (304). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do czerwca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1254 transakcje (lipca 2023 ‑ czerwca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 146.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.