Wycena mieszkania: Powstańców 6A, Ząbki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2097 transakcji w rejestrze dla Ząbki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

12 890 zł/m²

poziom cen: czerwiec 2026

Typowo (połowa transakcji)

12 047 ‑ 13 564 zł/m²

9 na 10: 11 013 ‑ 14 473

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (488) i w okolicy (272); waga porównywalnych 98%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Powstańców 6A, Ząbki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 11 013 zł/m²
Dobra cena: warto kupić11 013‑12 047 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz12 047‑13 564 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej13 564‑14 473 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 473 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 12 047 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 13 564 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)12 890 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)12 890‑13 564 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 473 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio12 047 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 12 890 zł/m². Nie schodź poniżej 12 047 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 95%, spadku: 5%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

-2,5%

Zmiana w 12 mies.

+4,3%

Transakcje, 12 mies.

367

-7,3% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-4,3%

szczyt: marzec 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana -2,5%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 95% przypadków, spadała w 5%, a typowa zmiana wynosiła +12,3% (połowa przypadków między +7,7% a +20,4%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 43 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Indeks jest 4,3% poniżej szczytu z marca 2026.

Indeks ceny za m²: Ząbki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z czerwca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Ząbki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Ząbki
do 30 m²	14 809 (20)	14 788 (26)
30-40 m²	13 122 (163)	13 439 (192)
40-50 m²	13 021 (196)	13 184 (323)
50-60 m²	12 254 (210)	12 371 (323)
60-70 m²	11 833 (76)	11 949 (147)
70-80 m²	11 746 (53)	11 947 (71)
80-100 m²	11 566 (32)	11 122 (68)
ponad 100 m²	8988 (30)	8291 (104)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Ząbki
parter	12 656 (145)	12 563 (264)
1-2 piętro	12 668 (329)	12 275 (571)
3-4 piętro	12 355 (259)	12 580 (362)
5. piętro i wyżej	12 615 (33)	12 644 (37)
piętro nieznane	12 636 (14)	11 753 (20)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.01, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×0.99 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (780 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2024-04-11	Powstańców 6A	ten budynek	52,2	2. piętro	pierwotny	10 154	+18,7%	+10,5%	13 323	1
2024-03-01	Powstańców 6A	ten budynek	52,56	3. piętro	pierwotny	9716	+18,9%	+9,7%	12 678	0,98
2024-02-22	Powstańców 6A	ten budynek	68,69	2. piętro	pierwotny	9318	+21,8%	+14,5%	13 001	0,95
2024-02-21	Powstańców 6A	ten budynek	52,43	2. piętro	pierwotny	9511	+21,8%	+10,5%	12 805	0,95
2024-01-17	Powstańców 6A	ten budynek	61,72	2. piętro	pierwotny	9640	+23,9%	+14,5%	13 682	0,93
2024-01-17	Powstańców 6A	ten budynek	52,58	4. piętro	pierwotny	9484	+23,9%	+9,7%	12 898	0,93
2024-01-08	Powstańców 6A	ten budynek	57,02	3. piętro	pierwotny	9751	+23,9%	+9,7%	13 262	0,93
2024-01-02	Powstańców 6A	ten budynek	39,49	3. piętro	pierwotny	9922	+23,9%	+0,1%	12 312	0,93
2023-12-30	Powstańców 6A	ten budynek	61,74	1. piętro	pierwotny	8501	+27,2%	+14,5%	12 383	0,91
2023-12-30	Powstańców 6A	ten budynek	69,07	3. piętro	pierwotny	8913	+27,2%	+13,7%	12 892	0,91
2023-12-29	Powstańców 6A	ten budynek	62,02	4. piętro	pierwotny	9371	+27,2%	+13,7%	13 556	0,91
2023-12-29	Powstańców 6A	ten budynek	52,24	3. piętro	pierwotny	9512	+27,2%	+9,7%	13 277	0,91
2023-12-28	Powstańców 6A	ten budynek	56,8	2. piętro	pierwotny	9443	+27,2%	+10,5%	13 274	0,91
2023-12-28	Powstańców 6A	ten budynek	52,25	1. piętro	pierwotny	10 015	+27,2%	+10,5%	14 077	0,91
2023-12-28	Powstańców 6A	ten budynek	52,05	4. piętro	pierwotny	9586	+27,2%	+9,7%	13 380	0,91
2023-12-28	Powstańców 6A	ten budynek	61,54	3. piętro	pierwotny	10 437	+27,2%	+13,7%	15 096	0,91
2023-12-28	Powstańców 6A	ten budynek	57,21	1. piętro	pierwotny	8484	+27,2%	+10,5%	11 926	0,91
2023-12-28	Powstańców 6A	ten budynek	57	4. piętro	pierwotny	9393	+27,2%	+9,7%	13 111	0,91
2023-12-22	Powstańców 6A	ten budynek	68,77	1. piętro	pierwotny	9032	+27,2%	+14,5%	13 155	0,91
2023-12-20	Powstańców 6A	ten budynek	39,95	2. piętro	pierwotny	9511	+27,2%	+0,8%	12 198	0,91
2026-06-08	Józefa Piłsudskiego 113C	okolica 154 m	50,79	parter	wtórny	10 829	-	-1,5%	10 669	0,18
2025-12-19	Józefa Piłsudskiego 113C	okolica 154 m	53,54	parter	wtórny	12 701	-2,5%	-1,5%	12 201	0,16
2026-06-29	Różana 19	okolica 210 m	57,62	3. piętro	wtórny	14 231	-	-0,7%	14 132	0,16
2026-05-28	Józefa Piłsudskiego 113E	okolica 210 m	67,98	3. piętro	wtórny	12 136	-1%	+2,9%	12 360	0,15
2026-02-06	Józefa Piłsudskiego 113D	okolica 188 m	28,69	2. piętro	wtórny	13 210	-4%	-14,1%	10 900	0,15
2025-08-07	Piłsudskiego 113C	okolica 150 m	55,98	1. piętro	wtórny	11 933	+1,9%	-	12 156	0,14
2026-06-02	Władysława Stanisława Reymonta 29	okolica 253 m	106,9	5. piętro	wtórny	7484	-	+46,3%	10 948	0,14
2026-03-02	Józefa Piłsudskiego 113A	okolica 229 m	52,75	parter	wtórny	10 995	-4,3%	-1,5%	10 367	0,14
2025-11-27	Józefa Piłsudskiego 113B	okolica 197 m	53,21	parter	wtórny	12 967	+11,1%	-1,5%	14 195	0,14
2026-04-24	Różana 17	okolica 244 m	59,02	3. piętro	wtórny	14 402	-1,9%	-0,7%	14 026	0,14
2026-04-23	Władysława Reymonta 29b	okolica 252 m	30,4	3. piętro	wtórny	11 414	-1,9%	-9,4%	10 143	0,13
2026-07-17	Miła 6	okolica 272 m	38,31	1. piętro	wtórny	16 393	-	-8,8%	14 957	0,13
2026-03-26	Różana 17	okolica 244 m	59,02	3. piętro	wtórny	13 382	-4,3%	-0,7%	12 717	0,13
2026-04-16	Władysława Stanisława Reymonta 29a	okolica 255 m	54,4	parter	wtórny	11 746	-1,9%	-1,5%	11 350	0,13
2025-11-18	Różana 19	okolica 210 m	59,67	2. piętro	wtórny	12 217	+11,1%	-	13 575	0,13
2026-03-31	Piłsudskiego 105	okolica 248 m	47,66	1. piętro	wtórny	11 540	-4,3%	-5%	10 488	0,13
2026-03-19	Władysława Reymonta 29b	okolica 252 m	42,9	1. piętro	wtórny	12 704	-4,3%	-5%	11 546	0,13
2026-02-26	Władysława Stanisława Reymonta 29	okolica 253 m	42,9	1. piętro	wtórny	13 520	-4%	-5%	12 331	0,13
2026-05-14	Piłsudskiego 107	okolica 284 m	53,12	parter	wtórny	11 860	-1%	-1,5%	11 564	0,13
2025-09-29	Różana 19	okolica 210 m	37,16	3. piętro	wtórny	14 801	+5,8%	-9,4%	14 185	0,13

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 780. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do czerwca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Piłsudskiego	150 m	11 832	43	74
Józefa Piłsudskiego	154 m	12 011	9	9
Różana	210 m	14 186	23	37
Reymonta	229 m	11 692	47	54
Władysława Reymonta	252 m	12 590	4	4
Władysława Stanisława Reymonta	253 m	11 520	3	3
Miła	272 m	11 789	31	58
Rotmistrza Witolda Pileckiego	286 m	12 845	32	32
Dzika	439 m	13 192	13	34

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Powstańców 6A w Ząbki?

Szacunkowa wartość to 12 890 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 12 047 do 13 564 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (488) i w okolicy (272), ceny z aktów notarialnych przeliczone na czerwiec 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Powstańców 6A?

Dobra cena dla kupującego to do 12 047 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 12 047 do 13 564 zł/m². Powyżej 14 473 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Powstańców 6A?

Realna cena sprzedaży to około 12 890 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 12 890 a 13 564 zł/m², a poniżej 12 047 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Powstańców 6A wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 95% przypadków, spadała w 5%; typowa zmiana +12,3%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1254 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (20), na tej ulicy (488) i w okolicy (272). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do czerwca 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1254 transakcje (lipca 2023 ‑ czerwca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 14%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 98%, efektywna liczba 157.9).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.