English
Українська
Wycena mieszkania: 9 Maja, Braniewo
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (187 transakcji w rejestrze dla Braniewo), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: 9 Maja, Braniewo
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 3297 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić3297‑4159 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz4159‑5788 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej5788‑7357 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 7357 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 4159 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 5788 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)5119 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)5119‑5788 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 7357 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio4159 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 5119 zł/m². Nie schodź poniżej 4159 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 68%, spadku: 17%, bez zmian (±1%): 15%.
W historii województwa warmińsko-mazurskie (miejscowość ma za krótką historię cen), gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +4,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 68% przypadków, spadała w 17%, a typowa zmiana wynosiła +2,8% (połowa przypadków między +0,5% a +5,8%). Policzone z 109 podobnych okien spośród 225 od stycznia 2006. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: Braniewo
Linia: mediana ceny za m² z okna 12 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Braniewo dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Braniewo |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | - |
| 30-40 m² | 5307 (9) | 5289 (25) |
| 40-50 m² | 5095 (6) | 5350 (48) |
| 50-60 m² | - | 5197 (38) |
| 60-70 m² | - | 5484 (21) |
| 70-80 m² | - | 5982 (12) |
| 80-100 m² | - | 5660 (13) |
| ponad 100 m² | - | - |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Braniewo |
|---|---|---|
| parter | - | 5382 (20) |
| 1-2 piętro | 4882 (3) | 5400 (46) |
| 3-4 piętro | - | 5825 (19) |
| 5. piętro i wyżej | - | - |
| piętro nieznane | 4757 (17) | 5266 (79) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.05, 3‑4 piętro ×1.07, 5 i wyżej ×1.00 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (22 transakcje)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08-14 | 9 Maja 43 | ta ulica | 31,47 | - | wtórny | 5561 | - | -3,8% | 5352 | 1 |
| 2026-09-03 | Wiejska 5A | okolica 156 m | 38,06 | 2. piętro | wtórny | 8014 | - | -6,5% | 7489 | 0,62 |
| 2026-09-14 | Drewniana 5 | okolica 201 m | 37,84 | - | wtórny | 5418 | - | -3,8% | 5214 | 0,55 |
| 2026-08-06 | Drewniana 9 | okolica 206 m | 38,09 | - | wtórny | 5907 | - | -3,8% | 5685 | 0,54 |
| 2026-08-13 | Wiejska 1 | okolica 237 m | 42,1 | - | wtórny | 5938 | - | -2,4% | 5797 | 0,5 |
| 2026-07-07 | Przemysłowa 14 | okolica 306 m | 80,26 | - | wtórny | 7164 | - | +5,1% | 7529 | 0,42 |
| 2026-08-26 | Łącznikowa 1 | okolica 346 m | 43,2 | - | wtórny | 6019 | - | -2,4% | 5875 | 0,38 |
| 2026-08-07 | Przemysłowa 5 | okolica 381 m | 52,77 | parter | wtórny | 2274 | - | -5,1% | 2158 | 0,35 |
| 2026-09-08 | Konarskiego 12 | okolica 426 m | 60,33 | - | wtórny | 4227 | - | +3,5% | 4375 | 0,31 |
| 2026-08-05 | Wąska 2 | okolica 431 m | 30,48 | - | wtórny | 4757 | - | -3,8% | 4579 | 0,31 |
| 2026-05-28 | Kościuszki 10 | okolica 415 m | 25,12 | 2. piętro | wtórny | 4896 | -0,3% | +6,8% | 5216 | 0,31 |
| 2026-09-11 | Armii Krajowej 11 | okolica 438 m | 49,9 | - | wtórny | 4669 | - | -2,4% | 4558 | 0,3 |
| 2026-07-15 | Przemysłowa 18 | okolica 453 m | 46,5 | parter | wtórny | 3226 | - | -10,1% | 2901 | 0,29 |
| 2026-07-06 | Plac Strażacki 30 | okolica 470 m | 37,5 | - | wtórny | 4213 | - | -3,8% | 4055 | 0,28 |
| 2026-09-23 | Traugutta 9 | okolica 558 m | 48,9 | - | wtórny | 5521 | - | -2,4% | 5390 | 0,23 |
| 2026-06-08 | Kościuszki 25 | okolica 553 m | 37,45 | - | wtórny | 4005 | +0% | -3,8% | 3857 | 0,22 |
| 2026-06-29 | Traugutta 17 | okolica 558 m | 37,7 | - | wtórny | 5305 | +0% | -3,8% | 5108 | 0,22 |
| 2026-08-03 | Kościuszki 46 | okolica 604 m | 46,7 | - | wtórny | 3854 | - | -2,4% | 3763 | 0,2 |
| 2026-08-14 | Armii Krajowej 70 | okolica 623 m | 55,6 | 1. piętro | wtórny | 3597 | - | - | 3597 | 0,19 |
| 2026-07-20 | Traugutta 10 | okolica 624 m | 102 | - | wtórny | 3922 | - | +11,7% | 4380 | 0,19 |
| 2026-08-28 | Traugutta 26 | okolica 629 m | 30,53 | - | wtórny | 3439 | - | -3,8% | 3310 | 0,19 |
| 2026-06-24 | Kościuszki 74 | okolica 691 m | 84,65 | - | wtórny | 3532 | +0% | +5,1% | 3713 | 0,16 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Kościuszki | 415 m | 4797 | 6 | 8 |
Odległość od środka ulicy do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy 9 Maja w Braniewo?
Szacunkowa wartość to 5119 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 4159 do 5788 zł/m². Podstawa: transakcje w okolicy do 800 m (22), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy 9 Maja?
Dobra cena dla kupującego to do 4159 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 4159 do 5788 zł/m². Powyżej 7357 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy 9 Maja?
Realna cena sprzedaży to około 5119 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 5119 a 5788 zł/m², a poniżej 4159 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy 9 Maja wzrosną?
W podobnych momentach w historii (109 okien od stycznia 2006) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 68% przypadków, spadała w 17%; typowa zmiana +2,8%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 164 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w okolicy do 800 m (22). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 12 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 164 transakcje (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 35%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 81%, efektywna liczba 17).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).