English
Українська
Wycena mieszkania: Władysława Łokietka 11, Brodnica
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1240 transakcji w rejestrze dla Brodnica), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×0.96, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Władysława Łokietka 11, Brodnica
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6333 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić6333‑6639 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz6639‑8010 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8010‑8538 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 8538 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6639 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8010 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)7377 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7377‑8010 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 8538 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6639 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7377 zł/m². Nie schodź poniżej 6639 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 76%, spadku: 14%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +3,3%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 76% przypadków, spadała w 14%, a typowa zmiana wynosiła +3,5% (połowa przypadków między +1,7% a +13,7%). Policzone z 21 podobnych okien spośród 45 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (lipiec 2026).
Indeks ceny za m²: Brodnica
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Brodnica dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Brodnica |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 7013 (65) |
| 30-40 m² | 8075 (6) | 7299 (170) |
| 40-50 m² | 6786 (4) | 7101 (227) |
| 50-60 m² | 7221 (7) | 7281 (152) |
| 60-70 m² | - | 6973 (86) |
| 70-80 m² | - | 6388 (11) |
| 80-100 m² | - | 5913 (16) |
| ponad 100 m² | - | 5384 (14) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Brodnica |
|---|---|---|
| parter | 7406 (3) | 7008 (85) |
| 1-2 piętro | 7249 (7) | 7251 (225) |
| 3-4 piętro | 7322 (7) | 7383 (145) |
| 5. piętro i wyżej | - | 7515 (46) |
| piętro nieznane | 6165 (3) | 6390 (240) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.95, 3‑4 piętro ×1.03, 5 i wyżej ×1.09 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (20 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-08-12 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 35,19 | 2. piętro | wtórny | 8150 | - | +2,4% | 8342 | 1 |
| 2026-08-20 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 32,93 | 4. piętro | pierwotny | 8281 | - | -3,5% | 7990 | 0,8 |
| 2026-08-19 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 45,91 | 1. piętro | pierwotny | 7700 | - | +0,7% | 7756 | 0,8 |
| 2026-08-19 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 51,35 | parter | pierwotny | 7017 | - | +1,9% | 7149 | 0,8 |
| 2026-08-18 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 50,75 | 1. piętro | pierwotny | 7249 | - | -3,1% | 7024 | 0,8 |
| 2026-08-17 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 39,16 | 1. piętro | pierwotny | 8001 | - | -0,8% | 7935 | 0,8 |
| 2026-08-17 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 45,91 | parter | pierwotny | 7406 | - | +5,9% | 7844 | 0,8 |
| 2026-08-14 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 32,93 | parter | pierwotny | 7744 | - | +4,3% | 8076 | 0,8 |
| 2026-08-11 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 50,75 | 2. piętro | pierwotny | 7249 | - | -3,1% | 7024 | 0,8 |
| 2026-08-11 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 36,96 | 4. piętro | pierwotny | 7900 | - | -3,5% | 7622 | 0,8 |
| 2026-08-11 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 54,84 | 4. piętro | pierwotny | 7221 | - | -5,7% | 6807 | 0,8 |
| 2026-07-24 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 54,84 | 1. piętro | pierwotny | 7150 | - | -3,1% | 6928 | 0,8 |
| 2026-07-23 | Władysława Łokietka 11 | ten budynek | 50,75 | 4. piętro | pierwotny | 7322 | - | -5,7% | 6902 | 0,8 |
| 2026-08-05 | Mieszka i 7 | okolica 245 m | 72,3 | 1. piętro | wtórny | 4827 | - | +3,2% | 4982 | 0,27 |
| 2026-08-19 | Gen.S.Pruszyńskiego 5 | okolica 262 m | 35,02 | - | wtórny | 8567 | - | +10,8% | 9489 | 0,26 |
| 2026-07-30 | Gen.S.Pruszyńskiego 5 | okolica 262 m | 48,66 | - | wtórny | 6165 | - | +12,5% | 6936 | 0,26 |
| 2026-07-28 | Gen.S.Pruszyńskiego 23 | okolica 464 m | 65,64 | 4. piętro | wtórny | 8379 | - | +3% | 8634 | 0,16 |
| 2026-08-10 | Wincentego Witosa 18 | okolica 535 m | 60,4 | - | wtórny | 4015 | - | +14,6% | 4603 | 0,13 |
| 2026-08-13 | Jana Iii Sobieskiego 2 | okolica 548 m | 50,94 | 4. piętro | wtórny | 5889 | - | -2,7% | 5729 | 0,13 |
| 2026-08-04 | Wincentego Witosa 14 | okolica 619 m | 48,3 | 4. piętro | wtórny | 4348 | - | +1,1% | 4396 | 0,11 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Władysława Łokietka 11 w Brodnica?
Szacunkowa wartość to 7377 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6639 do 8010 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (13), na tej ulicy (0) i w okolicy (7), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Władysława Łokietka 11?
Dobra cena dla kupującego to do 6639 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6639 do 8010 zł/m². Powyżej 8538 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Władysława Łokietka 11?
Realna cena sprzedaży to około 7377 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7377 a 8010 zł/m², a poniżej 6639 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Władysława Łokietka 11 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (21 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 76% przypadków, spadała w 14%; typowa zmiana +3,5%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 741 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (13), na tej ulicy (0) i w okolicy (7). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 741 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 28%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 80%, efektywna liczba 15.8).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).