English
Українська
Wycena mieszkania: 36 P.P. Legii Akademickiej 19, Brwinów
Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (1194 transakcje w rejestrze dla Brwinów), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: 36 P.P. Legii Akademickiej 19, Brwinów
Dla kupującego
- Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9776 zł/m²
- Dobra cena: warto kupić9776‑10 522 zł/m²
- Cena rynkowa: nie przepłacasz10 522‑12 897 zł/m²
- Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 897‑15 153 zł/m²
- Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 15 153 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 10 522 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 897 zł/m².
Dla sprzedającego
- Realna cena sprzedaży (mediana)11 441 zł/m²
- Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 441‑12 897 zł/m²
- Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 15 153 zł/m²
- Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 522 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 441 zł/m². Nie schodź poniżej 10 522 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 75%, spadku: 15%, bez zmian (±1%): 10%.
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +3,8%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 75% przypadków, spadała w 15%, a typowa zmiana wynosiła +8,2% (połowa przypadków między +0,8% a +12,2%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 48 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji wzrosła o 75,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.
Indeks jest 3,8% poniżej szczytu z listopada 2024.
Indeks ceny za m²: Brwinów
Linia: mediana ceny za m² z okna 6 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z lipca 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Brwinów dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
| Metraż | Okolica (porównywalne) | Brwinów |
|---|---|---|
| do 30 m² | - | 9576 (23) |
| 30-40 m² | 9954 (8) | 11 570 (30) |
| 40-50 m² | 9538 (15) | 11 856 (87) |
| 50-60 m² | - | 11 547 (114) |
| 60-70 m² | 9445 (3) | 10 276 (44) |
| 70-80 m² | - | 10 884 (85) |
| 80-100 m² | - | 11 068 (44) |
| ponad 100 m² | 12 001 (12) | 8465 (182) |
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
| Kondygnacja | Okolica (porównywalne) | Brwinów |
|---|---|---|
| parter | 10 420 (20) | 9269 (306) |
| 1-2 piętro | 9881 (15) | 11 149 (179) |
| 3-4 piętro | 9736 (4) | 11 096 (104) |
| 5. piętro i wyżej | - | 11 497 (11) |
| piętro nieznane | - | 11 856 (9) |
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×1.04, 3‑4 piętro ×1.00, 5 i wyżej ×1.09 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (39 transakcji)
| Akt | Adres | Skąd | m² | Piętro | Rynek | zł/m² | Czas | Cechy | zł/m² dziś | Waga |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-07-23 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 46,39 | parter | wtórny | 13 688 | +7,4% | -4,7% | 14 016 | 1 |
| 2025-11-07 | 36 P.P. Legii Akademickiej 9 | ta ulica | 38 | parter | wtórny | 9211 | +5% | -6,6% | 9025 | 0,8 |
| 2025-09-04 | 36 P.P. Legii Akademickiej 5 | ta ulica | 42,2 | parter | wtórny | 10 427 | +2,7% | -4,7% | 10 210 | 0,76 |
| 2022-12-01 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 48,84 | 2. piętro | wtórny | 6700 | +53,8% | -0,5% | 10 253 | 0,64 |
| 2023-01-10 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 46,56 | 2. piętro | pierwotny | 6200 | +53,8% | +19,6% | 11 407 | 0,53 |
| 2022-12-08 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 33,57 | 1. piętro | pierwotny | 6700 | +53,8% | +17,1% | 12 071 | 0,52 |
| 2022-11-29 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 63,91 | parter | pierwotny | 6300 | +45,3% | +17,7% | 10 776 | 0,5 |
| 2022-11-09 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 35,57 | parter | pierwotny | 6700 | +45,3% | +12,2% | 10 925 | 0,5 |
| 2022-11-09 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 33,74 | 2. piętro | pierwotny | 6800 | +45,3% | +17,1% | 11 576 | 0,5 |
| 2022-11-09 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 46,4 | 3. piętro | pierwotny | 6200 | +45,3% | +20% | 10 807 | 0,5 |
| 2022-11-09 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 46,52 | 1. piętro | pierwotny | 6100 | +45,3% | +19,6% | 10 601 | 0,5 |
| 2022-11-07 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 40,93 | 3. piętro | pierwotny | 6600 | +45,3% | +20% | 11 504 | 0,5 |
| 2022-11-07 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 33,75 | 3. piętro | pierwotny | 6800 | +45,3% | +17,5% | 11 611 | 0,5 |
| 2022-11-07 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 33,67 | parter | pierwotny | 8000 | +45,3% | +12,2% | 13 044 | 0,5 |
| 2022-11-07 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 35,68 | 2. piętro | pierwotny | 6900 | +45,3% | +17,1% | 11 746 | 0,5 |
| 2022-11-07 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 40,52 | 3. piętro | pierwotny | 7000 | +45,3% | +20% | 12 202 | 0,5 |
| 2022-11-03 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 64,03 | 2. piętro | pierwotny | 7000 | +45,3% | +22,9% | 12 501 | 0,5 |
| 2022-11-03 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 63,97 | 1. piętro | pierwotny | 6500 | +45,3% | +22,9% | 11 608 | 0,5 |
| 2022-11-03 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 35,64 | 1. piętro | pierwotny | 6900 | +45,3% | +17,1% | 11 746 | 0,5 |
| 2022-11-03 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 48,93 | 1. piętro | pierwotny | 6300 | +45,3% | +19,6% | 10 949 | 0,5 |
| 2022-11-03 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 40,23 | 1. piętro | pierwotny | 6200 | +45,3% | +19,6% | 10 775 | 0,5 |
| 2022-11-03 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 40,36 | 2. piętro | pierwotny | 6400 | +45,3% | +19,6% | 11 122 | 0,5 |
| 2022-11-02 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 46,39 | parter | pierwotny | 6000 | +45,3% | +14,6% | 9988 | 0,5 |
| 2022-11-02 | 36 P.P. Legii Akademickiej 19 | ten budynek | 54,99 | parter | pierwotny | 6100 | +45,3% | +15,1% | 10 205 | 0,5 |
| 2023-12-14 | 36 P.P. Legii Akademickiej 21 | ta ulica | 48,9 | 1. piętro | wtórny | 10 225 | +35,1% | -0,5% | 13 740 | 0,47 |
| 2023-12-04 | 36 P.P. Legii Akademickiej 3 | ta ulica | 47,6 | 1. piętro | wtórny | 8382 | +35,1% | -0,5% | 11 264 | 0,47 |
| 2023-11-07 | 36 P.P. Legii Akademickiej 5 | ta ulica | 42,2 | 1. piętro | wtórny | 6280 | +36,4% | -0,5% | 8526 | 0,46 |
| 2026-06-11 | Główna 27 | okolica 341 m | 106,61 | parter | pierwotny | 12 616 | +0,1% | +32,2% | 16 700 | 0,29 |
| 2026-06-03 | Główna 27A | okolica 341 m | 106,66 | parter | pierwotny | 13 641 | +0,1% | +32,2% | 18 058 | 0,29 |
| 2026-06-11 | Główna 27B | okolica 352 m | 107,02 | parter | pierwotny | 13 736 | +0,1% | +32,2% | 18 182 | 0,28 |
| 2026-06-03 | Główna 27C | okolica 366 m | 106,89 | parter | pierwotny | 13 706 | +0,1% | +32,2% | 18 143 | 0,27 |
| 2026-06-24 | Główna 27E | okolica 383 m | 106,9 | parter | pierwotny | 13 283 | +0,1% | +32,2% | 17 584 | 0,26 |
| 2026-06-15 | Główna 27E | okolica 383 m | 106,91 | parter | pierwotny | 14 218 | +0,1% | +32,2% | 18 820 | 0,26 |
| 2023-05-15 | Główna 5B | okolica 292 m | 117,32 | parter | pierwotny | 7424 | +53,1% | +32,2% | 15 026 | 0,14 |
| 2023-08-23 | Główna 5D | okolica 323 m | 117,32 | parter | pierwotny | 7420 | +36% | +32,2% | 13 335 | 0,14 |
| 2022-12-16 | Główna 5B | okolica 292 m | 119,59 | parter | pierwotny | 6501 | +53,8% | +32,2% | 13 216 | 0,12 |
| 2023-01-26 | Główna 5c | okolica 306 m | 114,71 | parter | pierwotny | 6516 | +53,8% | +32,2% | 13 251 | 0,12 |
| 2022-12-30 | Główna 5c | okolica 306 m | 114,71 | parter | pierwotny | 6516 | +53,8% | +32,2% | 13 247 | 0,12 |
| 2022-12-29 | Główna 5d | okolica 323 m | 119,59 | parter | pierwotny | 6585 | +53,8% | +32,2% | 13 386 | 0,11 |
Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do lipca 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Ulice w okolicy
| Ulica | Odległość | Mediana zł/m² (dziś) | Trans. 36 mies. | Wszystkie lata |
|---|---|---|---|---|
| Główna | 292 m | 13 662 | 7 | 12 |
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
| Usługa | Mediana | Za mieszkanie |
|---|---|---|
| Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami)) | 3300 zł/m² | - |
| Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna)) | 3000 zł/m² | - |
| Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna)) | 4000 zł/m² | - |
| Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami)) | 4750 zł/m² | - |
| Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna)) | 20 zł/m² | - |
| Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa)) | 48 zł/m² | - |
| Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna)) | 70 zł/m² | - |
| Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo)) | 115 zł/m² | - |
| Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem)) | 2350 zł/szt. | - |
| Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą)) | 320 zł/szt. | - |
| Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą)) | 750 zł | - |
| Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik)) | 170 zł/punkt | - |
| Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału)) | 225 zł/pkt | - |
| Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat)) | 3250 zł/mb | - |
| Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie)) | 20 zł/m² | - |
| Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa)) | 215 zł/h | - |
| Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie)) | 900 zł/operat | - |
| Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania) | 250 zł | - |
| Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł)) | 8000 zł | - |
| Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej) | 100 zł | - |
| Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie)) | 400 zł/rok | - |
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy 36 P.P. Legii Akademickiej 19 w Brwinów?
Szacunkowa wartość to 11 441 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 522 do 12 897 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (5) i w okolicy (12), ceny z aktów notarialnych przeliczone na lipiec 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy 36 P.P. Legii Akademickiej 19?
Dobra cena dla kupującego to do 10 522 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 522 do 12 897 zł/m². Powyżej 15 153 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy 36 P.P. Legii Akademickiej 19?
Realna cena sprzedaży to około 11 441 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 441 a 12 897 zł/m², a poniżej 10 522 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy 36 P.P. Legii Akademickiej 19 wzrosną?
W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 75% przypadków, spadała w 15%; typowa zmiana +8,2%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 609 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
- Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (22), na tej ulicy (5) i w okolicy (12). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
- Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 6 mies.) od miesiąca aktu do lipca 2026.
- Korekta cech: czynniki z regresji na 609 transakcji (sierpnia 2023 ‑ lipca 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 27%.
- Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 89%, efektywna liczba 32.8).
- Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).