Wycena mieszkania: Bulwary 1, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8693 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7192 ‑ 9707 zł/m²

9 na 10: 6659 ‑ 11 132

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (17) i w okolicy (1022); waga porównywalnych 91%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Bulwary 1, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6659 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6659‑7192 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7192‑9707 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9707‑11 132 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 132 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7192 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9707 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8693 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8693‑9707 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 132 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7192 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8693 zł/m². Nie schodź poniżej 7192 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8857 (180)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9805 (195)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	10 777 (209)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	10 192 (129)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	10 343 (102)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	11 149 (73)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	9564 (113)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	6521 (63)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	8333 (436)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	9856 (197)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	11 561 (146)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	13 056 (106)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7639 (179)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1064 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-03-20	Bulwary 1	ten budynek	50	-	wtórny	6700	+0,4%	+6,3%	7149	1
2024-09-27	Bulwary 1	ten budynek	48	-	wtórny	6042	+12,7%	+6%	7212	0,66
2024-07-22	Bulwary 1	ten budynek	51	-	wtórny	7255	+17,2%	+6,3%	9038	0,63
2026-08-03	Bulwary 10	ta ulica	69	-	wtórny	6232	-	+8%	6730	0,62
2024-02-20	Bulwary 1	ten budynek	50	-	wtórny	6380	+18,4%	+6,3%	8024	0,56
2024-02-19	Bulwary 1	ten budynek	50,51	4. piętro	wtórny	7721	+18,4%	-1%	9048	0,56
2023-07-21	Bulwary 1	ten budynek	52,06	2. piętro	wtórny	7491	+24,5%	-	9323	0,48
2023-04-13	Bulwary 1	ten budynek	50	-	wtórny	6600	+32,2%	+6,3%	9272	0,45
2025-04-30	Bulwary 10	ta ulica	43,1	parter	wtórny	7425	+12,3%	+4,3%	8695	0,43
2023-12-21	Bulwary 10	ta ulica	45	-	wtórny	6556	+18,8%	+6%	8249	0,29
2023-09-19	Bulwary 10	ta ulica	34	-	wtórny	7941	+22,2%	+0,3%	9732	0,28
2021-07-19	Bulwary 1	ten budynek	51	1. piętro	wtórny	6431	+48,6%	-	9559	0,27
2023-05-31	Bulwary 10	ta ulica	59,3	parter	wtórny	6000	+31,3%	+4,6%	8242	0,25
2023-05-08	Bulwary 10	ta ulica	47,6	parter	wtórny	8118	+31,3%	+4,3%	11 117	0,25
2022-06-07	Bulwary 10	ta ulica	47	-	wtórny	5532	+32,4%	+6%	7761	0,19
2021-08-11	Bulwary 10	ta ulica	58	-	wtórny	6793	+45,4%	+6,3%	10 498	0,15
2019-05-07	Bulwary 1	ten budynek	49,11	-	wtórny	5661	+80,7%	+6%	10 835	0,15
2019-03-28	Bulwary 1	ten budynek	52,06	2. piętro	wtórny	4456	+81,1%	-	8070	0,14
2020-08-14	Bulwary 10	ta ulica	34	-	wtórny	6382	+52,5%	+0,3%	9757	0,12
2020-01-14	Bulwary 10	ta ulica	45	-	wtórny	3889	+67,6%	+6%	6904	0,1
2018-03-14	Bulwary 1	ten budynek	50,77	suterena	-	4904	+93,9%	+4,6%	9948	0,1
2017-07-26	Bulwary 1	ten budynek	49,54	suterena	-	4037	+107,8%	+4,3%	8749	0,08
2016-08-18	Bulwary 1	ten budynek	36	suterena	-	4250	+114,3%	-1,3%	8988	0,06
2016-05-30	Bulwary 1	ten budynek	37	suterena	-	3514	+119,6%	-1,3%	7612	0,06
2016-04-27	Bulwary 1	ten budynek	50	suterena	-	4720	+121,5%	+4,6%	10 935	0,06
2018-02-26	Bulwary 10	ta ulica	34	suterena	-	4794	+100,4%	-1,3%	9482	0,05
2015-11-30	Bulwary 1	ten budynek	50	suterena	-	3520	+134,9%	+4,6%	8651	0,05
2015-04-02	Bulwary 1	ten budynek	48	suterena	-	3729	+136,1%	+4,3%	9184	0,04
2017-01-10	Bulwary 10	ta ulica	47	suterena	-	2979	+119,4%	+4,3%	6817	0,04
2014-07-08	Bulwary 1	ten budynek	49,11	suterena	-	3024	+129,8%	+4,3%	7248	0,04
2014-07-01	Bulwary 1	ten budynek	51,22	suterena	-	4881	+129,8%	+4,6%	11 735	0,04
2014-03-31	Bulwary 1	ten budynek	51,22	suterena	-	3260	+139,1%	+4,6%	8155	0,03
2014-03-12	Bulwary 1	ten budynek	51,57	suterena	-	2327	+139,1%	+4,6%	5820	0,03
2016-04-11	Bulwary 10	ta ulica	58	suterena	-	3233	+121,5%	+4,6%	7489	0,03
2014-01-27	Bulwary 1	ten budynek	47,43	suterena	-	3690	+139,6%	+4,3%	9221	0,03
2015-11-09	Bulwary 10	ta ulica	34	suterena	-	4412	+134,9%	-1,3%	10 229	0,03
2013-07-15	Bulwary 1	ten budynek	51	suterena	-	3137	+135,3%	+4,6%	7722	0,03
2013-04-15	Bulwary 1	ten budynek	51	suterena	-	3627	+127,6%	+4,6%	8636	0,03
2015-05-15	Bulwary 10	ta ulica	34	suterena	-	3824	+132,1%	-1,3%	8758	0,02
2026-06-03	Karola Marcinkowskiego 1	okolica 80 m	82,6	-	wtórny	6416	+7,8%	+12,8%	7806	0,02

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1064. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Karola Marcinkowskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	68 m	6879	3	13
Dworcowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	78 m	7630	55	328
Nad Portem Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	123 m	14 209	95	95
Obrońców Bydgoszczy Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	133 m	6924	14	31
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	146 m	7390	25	132
Adama Naruszewicza Okole	175 m	11 987	140	151
Artura Grottgera Okole	197 m	15 611	14	171
Garbary Okole	238 m	9755	34	278
Podolska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	262 m	6139	27	27
Dr. Emila Warmińskiego Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	268 m	9820	34	138

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Bulwary 1 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8693 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7192 do 9707 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (17) i w okolicy (1022), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Bulwary 1?

Dobra cena dla kupującego to do 7192 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7192 do 9707 zł/m². Powyżej 11 132 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Bulwary 1?

Realna cena sprzedaży to około 8693 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8693 a 9707 zł/m², a poniżej 7192 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Bulwary 1 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (25), na tej ulicy (17) i w okolicy (1022). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 91%, efektywna liczba 41.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.