Wycena mieszkania: Podhalańska 10, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8083 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7232 ‑ 9040 zł/m²

9 na 10: 4805 ‑ 10 228

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (44) i w okolicy (1133); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Podhalańska 10, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4805 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4805‑7232 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7232‑9040 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9040‑10 228 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 228 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7232 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9040 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8083 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8083‑9040 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 228 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7232 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8083 zł/m². Nie schodź poniżej 7232 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	8280 (71)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9372 (293)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9462 (324)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9364 (245)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	8701 (180)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	8940 (70)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	8493 (12)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	5987 (3)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	9171 (579)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9459 (263)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	9548 (136)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	7958 (14)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	8357 (206)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1198 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-22	Podhalańska 10	ten budynek	48,13	-	wtórny	6856	+3,4%	+6%	7508	1
2026-05-05	Podhalańska 10	ten budynek	35,47	-	wtórny	7894	+3,2%	+0,3%	8166	0,95
2025-03-28	Podhalańska 10	ten budynek	35,47	-	wtórny	10 149	+13,7%	+0,3%	11 572	0,69
2023-12-07	Podhalańska 10	ten budynek	60,19	-	wtórny	7460	+18,8%	+8%	9568	0,49
2023-09-27	Podhalańska 10	ten budynek	59,92	-	wtórny	6008	+22,2%	+6,3%	7805	0,46
2023-04-04	Podhalańska 10	ten budynek	59,72	-	wtórny	5308	+32,2%	+6,3%	7457	0,41
2026-05-26	Podhalańska 1	ta ulica	36,48	parter	wtórny	8772	+3,2%	-1,3%	8932	0,25
2026-04-17	Podhalańska 1	ta ulica	25,18	1. piętro	wtórny	7943	+1,2%	-9,7%	7255	0,24
2026-03-25	Podhalańska 1	ta ulica	37,01	2. piętro	wtórny	4323	+0,4%	-5,7%	4095	0,24
2026-03-25	Podhalańska 1	ta ulica	36,16	parter	wtórny	4425	+0,4%	-1,3%	4384	0,24
2021-03-16	Podhalańska 10	ten budynek	59,82	-	wtórny	5182	+53,5%	+6,3%	8453	0,23
2025-12-31	Podhalańska 1	ta ulica	35,09	1. piętro	wtórny	8692	-1,2%	-5,7%	8101	0,22
2025-12-09	Podhalańska 1	ta ulica	25,04	parter	wtórny	5990	-1,2%	-5,6%	5587	0,22
2025-11-28	Podhalańska 1	ta ulica	25,01	1. piętro	wtórny	9916	+0,6%	-9,7%	9006	0,22
2025-11-17	Podhalańska 1	ta ulica	25,03	2. piętro	wtórny	8690	+0,6%	-9,7%	7892	0,22
2025-11-05	Podhalańska 1	ta ulica	26,62	2. piętro	wtórny	8452	+0,6%	-9,7%	7677	0,22
2025-09-18	Podhalańska 1	ta ulica	25,04	parter	wtórny	5990	+9,6%	-5,6%	6198	0,21
2025-07-14	Podhalańska 1	ta ulica	35,73	1. piętro	wtórny	8536	+9,1%	-5,7%	8789	0,2
2025-06-18	Podhalańska 1	ta ulica	26,62	2. piętro	wtórny	4320	+9,1%	-9,7%	4254	0,19
2025-06-18	Podhalańska 1	ta ulica	25,03	2. piętro	wtórny	4594	+9,1%	-9,7%	4524	0,19
2025-06-18	Podhalańska 1	ta ulica	25,04	parter	wtórny	4593	+9,1%	-5,6%	4730	0,19
2025-06-18	Podhalańska 1	ta ulica	25,01	parter	wtórny	4598	+9,1%	-5,6%	4736	0,19
2025-06-11	Podhalańska 1	ta ulica	35,09	1. piętro	wtórny	4916	+9,1%	-5,7%	5060	0,19
2025-06-11	Podhalańska 1	ta ulica	25,18	1. piętro	wtórny	4567	+9,1%	-9,7%	4497	0,19
2025-06-11	Podhalańska 1	ta ulica	25,01	1. piętro	wtórny	4598	+9,1%	-9,7%	4528	0,19
2025-06-11	Podhalańska 1	ta ulica	35,73	1. piętro	wtórny	4828	+9,1%	-5,7%	4969	0,19
2019-11-07	Podhalańska 10	ten budynek	59,92	-	wtórny	5324	+71,8%	+6,3%	9719	0,16
2023-10-16	Podhalańska 8	ta ulica	60,08	-	wtórny	5659	+19,9%	+8%	7331	0,12
2023-09-21	Podhalańska 7	ta ulica	60,2	3. piętro	wtórny	5897	+22,2%	+0,6%	7253	0,12
2023-05-31	Podhalańska 8	ta ulica	60,47	parter	wtórny	5788	+31,3%	+6,3%	8080	0,11
2018-06-21	Podhalańska 10	ten budynek	48,33	-	wtórny	4842	+93,1%	+6%	9908	0,11
2018-05-14	Podhalańska 10	ten budynek	48,14	-	wtórny	5193	+91%	+6%	10 509	0,1
2018-02-23	Podhalańska 10	ten budynek	59,92	suterena	-	3838	+100,4%	+4,6%	8047	0,09
2018-02-09	Podhalańska 10	ten budynek	48,14	suterena	-	3791	+100,4%	+4,3%	7924	0,09
2022-06-01	Podhalańska 8	ta ulica	60	2. piętro	wtórny	6333	+32,4%	+1,6%	8523	0,08
2022-03-29	Podhalańska 8	ta ulica	60,05	1. piętro	wtórny	6162	+39,9%	+1,6%	8763	0,08
2021-09-30	Podhalańska 7	ta ulica	60,2	parter	wtórny	6478	+41,6%	+6,3%	9751	0,07
2017-03-09	Podhalańska 10	ten budynek	48,33	suterena	-	4138	+121,3%	+4,3%	9549	0,07
2021-06-02	Podhalańska 8	ta ulica	48	-	wtórny	5500	+42,3%	+6%	8295	0,06
2020-08-21	Podhalańska 7	ta ulica	84,7	-	wtórny	3896	+52,5%	+12,8%	6702	0,05

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1198. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Mariacka Szwederowo	49 m	7292	3	23
Konopna Szwederowo	67 m	7839	20	143
Ugory Szwederowo	111 m	7751	27	142
Bielicka Szwederowo	126 m	9159	12	163
Stanisława Leszczyńskiego Szwederowo	180 m	10 016	193	469
Nowa Szwederowo	243 m	8665	6	88
Nowodworska Szwederowo	273 m	7653	27	92
Kazimierza Brodzińskiego Szwederowo	338 m	7644	6	28
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	351 m	10 256	39	492

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Podhalańska 10 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8083 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7232 do 9040 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (44) i w okolicy (1133), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Podhalańska 10?

Dobra cena dla kupującego to do 7232 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7232 do 9040 zł/m². Powyżej 10 228 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Podhalańska 10?

Realna cena sprzedaży to około 8083 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8083 a 9040 zł/m², a poniżej 7232 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Podhalańska 10 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (21), na tej ulicy (44) i w okolicy (1133). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 55.2).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.