Wycena mieszkania: Racławicka 10, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7875 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6443 ‑ 8922 zł/m²

9 na 10: 5319 ‑ 10 488

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (36), na tej ulicy (66) i w okolicy (1542); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Racławicka 10, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5319 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5319‑6443 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6443‑8922 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8922‑10 488 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 488 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6443 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8922 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7875 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7875‑8922 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 488 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6443 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7875 zł/m². Nie schodź poniżej 6443 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
do 30 m²	8741 (351)	10 228 (340)	9954 (999)
30-40 m²	9325 (505)	9818 (454)	9393 (2656)
40-50 m²	8176 (309)	8330 (283)	8668 (2727)
50-60 m²	7915 (197)	8080 (180)	8682 (2201)
60-70 m²	8068 (113)	8105 (122)	8482 (1333)
70-80 m²	7310 (83)	7935 (68)	8906 (550)
80-100 m²	5179 (64)	6820 (72)	8167 (333)
ponad 100 m²	4331 (22)	6796 (78)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	Bydgoszcz
parter	7309 (623)	8337 (275)	8930 (1547)
1-2 piętro	8970 (488)	9138 (625)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 563 (241)	10 633 (351)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 935 (91)	11 175 (80)	9743 (980)
piętro nieznane	7060 (201)	7411 (266)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1644 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-14	Racławicka 10	ten budynek	17,5	-	wtórny	10 571	+3,2%	-4,1%	10 462	1
2025-02-14	Racławicka 10	ten budynek	25,38	parter	wtórny	7486	+12,4%	-5,6%	7942	0,71
2024-01-23	Racławicka 10	ten budynek	20,82	-	wtórny	6484	+19,9%	-4,1%	7458	0,52
2023-05-19	Racławicka 10	ten budynek	35,14	-	wtórny	7114	+31,3%	+0,3%	9366	0,44
2026-02-03	Racławicka 8	ta ulica	85,05	-	wtórny	5291	+0,2%	+12,8%	5980	0,43
2023-02-09	Racławicka 10	ten budynek	27,24	parter	wtórny	6021	+31,8%	-5,6%	7490	0,41
2025-11-26	Racławicka 5	ta ulica	31,3	-	wtórny	8466	+0,6%	+0,3%	8542	0,4
2025-10-27	Racławicka 9	ta ulica	37,9	10. piętro	wtórny	6807	+3,9%	-10,7%	6312	0,39
2025-01-09	Racławicka 2	ta ulica	45,24	1. piętro	wtórny	4642	+13,2%	-0,3%	5241	0,32
2024-11-29	Racławicka 3	ta ulica	77,43	parter	wtórny	3862	+14%	+5,2%	4633	0,3
2024-10-21	Racławicka 4	ta ulica	32,84	1. piętro	wtórny	6060	+12,4%	-5,7%	6424	0,3
2024-10-08	Racławicka 2	ta ulica	30,83	3. piętro	wtórny	4541	+12,4%	-6,6%	4766	0,3
2024-07-19	Racławicka 2	ta ulica	45,94	3. piętro	wtórny	4985	+17,2%	-1,3%	5768	0,28
2023-11-27	Racławicka 9	ta ulica	48	parter	wtórny	5292	+19%	+4,3%	6566	0,23
2023-08-17	Racławicka 9	ta ulica	29,4	-	wtórny	5680	+24,9%	-4,1%	6806	0,21
2020-09-30	Racławicka 10	ten budynek	22,13	-	wtórny	5648	+52,5%	-4,1%	8263	0,21
2023-06-30	Racławicka 3	ta ulica	50,82	-	wtórny	6002	+28,3%	+6,3%	8181	0,2
2020-08-12	Racławicka 10	ten budynek	24,92	-	wtórny	7464	+52,5%	-4,1%	10 916	0,2
2023-03-24	Racławicka 3	ta ulica	24,28	3. piętro	wtórny	8320	+33,2%	-10,6%	9906	0,19
2022-08-31	Racławicka 4	ta ulica	26,42	parter	wtórny	5110	+30,8%	-5,6%	6308	0,16
2022-04-13	Racławicka 18	ta ulica	38,79	1. piętro	wtórny	6136	+36,6%	-5,7%	7909	0,15
2022-04-13	Racławicka 3	ta ulica	32,35	3. piętro	wtórny	6615	+36,6%	-6,6%	8442	0,15
2019-05-22	Racławicka 10	ten budynek	19,34	-	wtórny	6980	+80,7%	-4,1%	12 095	0,14
2019-04-10	Racławicka 10	ten budynek	18,79	1. piętro	wtórny	7052	+80,5%	-9,7%	11 488	0,14
2021-12-10	Racławicka 2	ta ulica	55,33	1. piętro	wtórny	5368	+47,1%	-	7895	0,13
2021-11-23	Racławicka 4	ta ulica	20,47	1. piętro	wtórny	6839	+42,6%	-9,7%	8799	0,13
2021-04-30	Racławicka 14	ta ulica	65,23	-	wtórny	6362	+46,8%	+8%	10 089	0,11
2021-04-16	Racławicka 14	ta ulica	54,23	2. piętro	wtórny	5532	+46,8%	-	8123	0,11
2021-03-30	Racławicka 18	ta ulica	48,55	-	wtórny	6097	+53,5%	+6%	9915	0,11
2018-05-25	Racławicka 10	ten budynek	23,36	-	wtórny	4281	+91%	-4,1%	7842	0,11
2018-04-30	Racławicka 10	ten budynek	25,57	-	wtórny	4028	+93,3%	-4,1%	7467	0,11
2018-04-20	Racławicka 10	ten budynek	17,5	-	wtórny	6571	+93,3%	-4,1%	12 182	0,11
2021-01-27	Racławicka 9	ta ulica	48	-	wtórny	6542	+45,6%	+6%	10 091	0,1
2018-02-05	Racławicka 10	ten budynek	16,2	parter	wtórny	3488	+100,4%	-5,6%	6599	0,1
2018-02-05	Racławicka 10	ten budynek	16,49	parter	wtórny	3790	+100,4%	-5,6%	7172	0,1
2018-02-02	Racławicka 10	ten budynek	16,34	-	wtórny	7528	+100,4%	-4,1%	14 471	0,1
2020-09-11	Racławicka 9	ta ulica	48	-	wtórny	4583	+52,5%	+6%	7406	0,1
2017-11-08	Racławicka 10	ten budynek	22,13	-	wtórny	4745	+100,5%	-4,1%	9125	0,09
2017-10-27	Racławicka 10	ten budynek	16,41	suterena	-	6520	+101,2%	-5,6%	12 388	0,08
2020-03-12	Racławicka 2	ta ulica	41,43	-	wtórny	3741	+63,2%	+6%	6468	0,08

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1644. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Bocianowo Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	78 m	6941	50	217
Ogrodowa Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	108 m	6290	6	57
Henryka Sienkiewicza Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	114 m	7390	25	132
Kaszubska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	132 m	9347	9	80
Pomorska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	205 m	10 658	314	729
Rycerska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	211 m	10 182	118	157
Hetmańska Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	222 m	5380	10	64
Mazowiecka Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto	304 m	7371	50	151

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Racławicka 10 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7875 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6443 do 8922 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (36), na tej ulicy (66) i w okolicy (1542), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Racławicka 10?

Dobra cena dla kupującego to do 6443 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6443 do 8922 zł/m². Powyżej 10 488 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Racławicka 10?

Realna cena sprzedaży to około 7875 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7875 a 8922 zł/m², a poniżej 6443 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Racławicka 10 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (36), na tej ulicy (66) i w okolicy (1542). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 83.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.