Wycena mieszkania: Seminaryjna 10, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

6419 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

4096 ‑ 8717 zł/m²

9 na 10: 3753 ‑ 9315

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (35) i w okolicy (676); waga porównywalnych 93%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.90. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Seminaryjna 10, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 3753 zł/m²
Dobra cena: warto kupić3753‑4096 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz4096‑8717 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8717‑9315 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9315 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 4096 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8717 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)6419 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)6419‑8717 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9315 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio4096 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 6419 zł/m². Nie schodź poniżej 4096 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
do 30 m²	7625 (94)	7428 (11)	9954 (999)
30-40 m²	8721 (188)	7486 (19)	9393 (2656)
40-50 m²	8702 (177)	7039 (24)	8668 (2727)
50-60 m²	9146 (91)	7200 (20)	8682 (2201)
60-70 m²	9322 (67)	-	8482 (1333)
70-80 m²	8734 (48)	5935 (16)	8906 (550)
80-100 m²	8814 (41)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	9293 (9)	8165 (11)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Wilczak-Jary	Bydgoszcz
parter	6961 (175)	6572 (17)	8930 (1547)
1-2 piętro	8920 (256)	8552 (30)	9241 (3523)
3-4 piętro	9676 (130)	8523 (8)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9706 (33)	-	9743 (980)
piętro nieznane	7652 (121)	6558 (60)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (715 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-06	Seminaryjna 12	ta ulica	53,53	2. piętro	wtórny	8481	+3,2%	-	8751	1
2026-03-20	Seminaryjna 4	ta ulica	78,18	-	wtórny	4093	+0,4%	+6,9%	4394	0,95
2025-11-04	Seminaryjna 12	ta ulica	43,06	suterena	wtórny	6038	+0,6%	+4,3%	6337	0,87
2024-01-12	Seminaryjna 10	ten budynek	122,98	3. piętro	pierwotny	7627	+19,9%	-4,6%	8730	0,76
2023-09-19	Seminaryjna 10	ten budynek	111,7	2. piętro	pierwotny	7162	+22,2%	-3,6%	8440	0,69
2025-08-27	Seminaryjna 12	ta ulica	53,53	2. piętro	pierwotny	5001	+9,5%	-16%	4598	0,65
2024-09-03	Seminaryjna 4	ta ulica	40,72	-	wtórny	2824	+12,7%	+6%	3371	0,63
2023-02-21	Seminaryjna 10	ten budynek	56,29	1. piętro	pierwotny	8350	+31,8%	-16%	9239	0,59
2024-06-12	Seminaryjna 4	ta ulica	48,59	-	wtórny	2922	+18,4%	+6%	3666	0,59
2023-01-18	Seminaryjna 10	ten budynek	33,78	parter	pierwotny	8881	+26,3%	-17,1%	9296	0,58
2023-12-14	Seminaryjna 4	ta ulica	32,8	-	wtórny	3201	+18,8%	+0,3%	3812	0,51
2023-12-14	Seminaryjna 4	ta ulica	31,8	-	wtórny	3145	+18,8%	+0,3%	3744	0,51
2023-12-13	Seminaryjna 4	ta ulica	31,64	-	wtórny	3319	+18,8%	+0,3%	3951	0,51
2023-12-13	Seminaryjna 4	ta ulica	46,43	-	wtórny	2908	+18,8%	+6%	3659	0,51
2023-12-13	Seminaryjna 4	ta ulica	72,57	-	wtórny	3886	+18,8%	+6,9%	4934	0,51
2023-12-13	Seminaryjna 4	ta ulica	48,59	-	wtórny	1544	+18,8%	+6%	1942	0,51
2023-10-11	Seminaryjna 4	ta ulica	78,36	-	wtórny	2999	+19,9%	+6,9%	3846	0,49
2023-10-11	Seminaryjna 4	ta ulica	77,3	-	wtórny	2781	+19,9%	+6,9%	3567	0,49
2023-10-11	Seminaryjna 4	ta ulica	84,6	-	wtórny	2778	+19,9%	+12,8%	3759	0,49
2022-03-10	Seminaryjna 12	ta ulica	63,85	-	wtórny	5325	+39,9%	+8%	8048	0,31
2019-11-25	Seminaryjna 12	ta ulica	46,41	-	wtórny	5495	+71,8%	+6%	10 000	0,16
2019-06-03	Seminaryjna 4	ta ulica	72,57	-	wtórny	3032	+78%	+6,9%	5771	0,15
2018-08-31	Seminaryjna 12	ta ulica	54,55	-	wtórny	4216	+95,2%	+6,3%	8746	0,12
2018-07-03	Seminaryjna 12	ta ulica	46,41	-	wtórny	4309	+93,6%	+6%	8840	0,11
2018-06-06	Seminaryjna 12	ta ulica	58,16	-	wtórny	4986	+93,1%	+6,3%	10 235	0,11
2026-05-08	Wysoka 1E	okolica 132 m	43	3. piętro	wtórny	9302	+3,2%	-12,4%	8409	0,09
2017-11-10	Seminaryjna 12	ta ulica	45,37	suterena	-	4276	+100,5%	+4,3%	8942	0,09
2017-09-22	Seminaryjna 12	ta ulica	46,41	suterena	-	2564	+101,2%	+4,3%	5382	0,08
2026-03-19	Wysoka 1A	okolica 174 m	63,86	2. piętro	wtórny	10 100	+0,4%	-9,8%	9146	0,08
2026-03-26	Dolina 19a	okolica 176 m	77,11	parter	wtórny	5304	+0,4%	+5,2%	5604	0,08
2026-06-01	Lubelska 11	okolica 206 m	22	-	wtórny	6795	+7,8%	-4,1%	7028	0,08
2025-01-03	Lubelska 27	okolica 67 m	32,01	1. piętro	wtórny	7498	+13,2%	-5,7%	8009	0,07
2017-05-04	Seminaryjna 12	ta ulica	45,37	suterena	-	3306	+112%	+4,3%	7308	0,07
2025-10-24	Lubelska 17	okolica 159 m	47,9	-	wtórny	5324	+3,9%	+6%	5860	0,07
2025-04-02	Wysoka 1E	okolica 132 m	33,9	3. piętro	wtórny	9882	+12,3%	-17,1%	9198	0,07
2025-09-17	Na Wzgórzu 13	okolica 193 m	68	1. piętro	wtórny	5368	+9,6%	-9,8%	5305	0,07
2025-04-01	Różana 22	okolica 153 m	56,1	1. piętro	wtórny	6417	+12,3%	-	7206	0,06
2025-06-16	Wysoka 1C	okolica 178 m	63,97	1. piętro	wtórny	9379	+9,1%	-9,8%	9229	0,06
2024-05-14	Lubelska 29	okolica 68 m	28,64	-	wtórny	7769	+17,2%	-4,1%	8730	0,06
2024-12-16	Wysoka 1	okolica 143 m	65,31	2. piętro	wtórny	7426	+12,7%	-9,8%	7550	0,06

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 715. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Lubelska Wilczak-Jary	67 m	7678	8	84
Wysoka Błonie	132 m	10 141	15	159
Dolina Wilczak-Jary	149 m	8397	14	79
Na Wzgórzu Błonie	169 m	6689	7	79
Ułańska Wilczak-Jary	221 m	5211	11	45
Nakielska Wilczak-Jary	333 m	8306	36	286
Stefana Czarnieckiego Wilczak-Jary	340 m	6903	13	75
Wincentego Pola Wilczak-Jary	351 m	6836	4	20

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Seminaryjna 10 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 6419 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 4096 do 8717 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (35) i w okolicy (676), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Seminaryjna 10?

Dobra cena dla kupującego to do 4096 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 4096 do 8717 zł/m². Powyżej 9315 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Seminaryjna 10?

Realna cena sprzedaży to około 6419 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 6419 a 8717 zł/m², a poniżej 4096 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Seminaryjna 10 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (4), na tej ulicy (35) i w okolicy (676). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 93%, efektywna liczba 54).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.