Wycena mieszkania: Grunwaldzka 103, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8600 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6730 ‑ 9694 zł/m²

9 na 10: 5240 ‑ 11 244

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (13), na tej ulicy (570) i w okolicy (661); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Grunwaldzka 103, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5240 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5240‑6730 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6730‑9694 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9694‑11 244 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 11 244 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6730 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9694 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8600 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8600‑9694 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 11 244 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6730 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8600 zł/m². Nie schodź poniżej 6730 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
do 30 m²	8380 (179)	9507 (153)	9954 (999)
30-40 m²	8751 (274)	10 865 (211)	9393 (2656)
40-50 m²	7900 (284)	10 528 (185)	8668 (2727)
50-60 m²	9251 (254)	10 805 (163)	8682 (2201)
60-70 m²	8454 (78)	11 297 (70)	8482 (1333)
70-80 m²	9254 (80)	10 754 (65)	8906 (550)
80-100 m²	6548 (65)	11 417 (34)	8167 (333)
ponad 100 m²	6486 (30)	4645 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Okole	Bydgoszcz
parter	7441 (368)	8956 (122)	8930 (1547)
1-2 piętro	9054 (369)	10 502 (328)	9241 (3523)
3-4 piętro	10 304 (234)	11 267 (261)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	9618 (57)	12 551 (92)	9743 (980)
piętro nieznane	7158 (216)	7092 (91)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1244 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-04-14	Grunwaldzka 103	ten budynek	31,52	-	wtórny	6345	+1,2%	+0,3%	6438	1
2024-10-25	Grunwaldzka 103	ten budynek	44,83	parter	wtórny	4573	+12,4%	+4,3%	5359	0,66
2024-10-09	Grunwaldzka 103	ten budynek	37,35	parter	wtórny	6814	+12,4%	-1,3%	7556	0,66
2024-06-18	Grunwaldzka 103	ten budynek	34,66	-	wtórny	6492	+18,4%	+0,3%	7707	0,6
2026-05-29	Grunwaldzka 7	ta ulica	104	-	wtórny	4808	+3,2%	+22%	6053	0,56
2026-05-26	Grunwaldzka 25	ta ulica	59,53	4. piętro	wtórny	13 439	+3,2%	-1%	13 729	0,56
2026-05-13	Grunwaldzka 25	ta ulica	31,79	2. piętro	wtórny	14 313	+3,2%	-5,7%	13 932	0,56
2026-05-08	Grunwaldzka 25	ta ulica	45,67	2. piętro	wtórny	12 809	+3,2%	-0,3%	13 178	0,56
2026-05-06	Grunwaldzka 25	ta ulica	45,79	4. piętro	wtórny	12 637	+3,2%	-1,3%	12 872	0,56
2026-04-17	Grunwaldzka 44-46	ta ulica	49,6	4. piętro	wtórny	8649	+1,2%	-1,3%	8641	0,55
2026-04-16	Grunwaldzka 71	ta ulica	75,31	1. piętro	wtórny	6174	+1,2%	+0,6%	6287	0,55
2026-03-23	Grunwaldzka 10a	ta ulica	47,8	10. piętro	wtórny	6653	+0,4%	-5,7%	6301	0,54
2026-03-09	Grunwaldzka 14	ta ulica	29,17	1. piętro	wtórny	9427	+0,4%	-9,7%	8543	0,54
2026-02-20	Grunwaldzka 12a	ta ulica	47,9	8. piętro	wtórny	4802	+0,2%	-5,7%	4537	0,53
2026-02-20	Grunwaldzka 88	ta ulica	65,7	-	wtórny	6012	+0,2%	+8%	6505	0,53
2026-02-06	Grunwaldzka 39	ta ulica	26,1	3. piętro	wtórny	10 728	+0,2%	-10,6%	9604	0,53
2026-02-05	Grunwaldzka 98	ta ulica	26,48	parter	wtórny	7553	+0,2%	-5,6%	7143	0,53
2026-02-04	Grunwaldzka 14	ta ulica	25,75	4. piętro	wtórny	9806	+0,2%	-10,6%	8778	0,53
2026-01-23	Grunwaldzka 20	ta ulica	31,77	parter	wtórny	5351	+0,8%	-1,3%	5325	0,51
2026-01-21	Grunwaldzka 14	ta ulica	25,75	4. piętro	wtórny	5825	+0,8%	-10,6%	5249	0,51
2026-01-15	Grunwaldzka 120	ta ulica	51,7	-	wtórny	6770	+0,8%	+6,3%	7255	0,51
2026-01-08	Grunwaldzka 39	ta ulica	39,2	2. piętro	wtórny	10 638	+0,8%	-5,7%	10 120	0,51
2026-01-07	Grunwaldzka 88	ta ulica	28,7	-	wtórny	6098	+0,8%	-4,1%	5897	0,51
2025-12-29	Grunwaldzka 39	ta ulica	25	2. piętro	wtórny	10 400	-1,2%	-9,7%	9274	0,5
2025-12-29	Grunwaldzka 114	ta ulica	42,1	-	wtórny	5819	-1,2%	+6%	6092	0,5
2025-12-23	Grunwaldzka 39	ta ulica	36	2. piętro	wtórny	9167	-1,2%	-5,7%	8544	0,5
2025-12-09	Grunwaldzka 25	ta ulica	41,93	2. piętro	wtórny	10 231	-1,2%	-0,3%	10 078	0,5
2025-12-01	Grunwaldzka 25	ta ulica	40,21	1. piętro	wtórny	12 435	-1,2%	-0,3%	12 249	0,5
2025-11-24	Grunwaldzka 12c	ta ulica	39,3	2. piętro	wtórny	9669	+0,6%	-5,7%	9180	0,49
2025-11-14	Grunwaldzka 25	ta ulica	32,03	3. piętro	wtórny	10 927	+0,6%	-6,6%	10 271	0,49
2025-10-28	Grunwaldzka 39	ta ulica	26,2	2. piętro	wtórny	10 305	+3,9%	-9,7%	9662	0,48
2025-10-13	Grunwaldzka 25	ta ulica	38,39	3. piętro	wtórny	10 100	+3,9%	-6,6%	9800	0,48
2025-09-30	Grunwaldzka 39	ta ulica	34,1	1. piętro	wtórny	7000	+9,6%	-5,7%	7237	0,47
2025-09-24	Grunwaldzka 39	ta ulica	25,5	1. piętro	wtórny	7000	+9,6%	-9,7%	6923	0,47
2025-09-24	Grunwaldzka 39	ta ulica	25	1. piętro	wtórny	7000	+9,6%	-9,7%	6923	0,47
2025-09-24	Grunwaldzka 98	ta ulica	25,77	parter	wtórny	7761	+9,6%	-5,6%	8029	0,47
2025-09-22	Grunwaldzka 39	ta ulica	25	1. piętro	wtórny	6800	+9,6%	-9,7%	6726	0,47
2025-09-22	Grunwaldzka 39	ta ulica	39,2	2. piętro	wtórny	6500	+9,6%	-5,7%	6720	0,47
2025-09-22	Grunwaldzka 39	ta ulica	25,1	2. piętro	wtórny	6800	+9,6%	-9,7%	6726	0,47
2025-09-18	Grunwaldzka 14	ta ulica	25,75	4. piętro	wtórny	5825	+9,6%	-10,6%	5704	0,47

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1244. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Czarna Droga Okole	168 m	10 728	65	152
Staroszkolna Okole	273 m	7745	7	24
Nowogrodzka Okole	334 m	7736	4	38
Młyńska Okole	475 m	9924	3	38
Nakielska Wilczak-Jary	488 m	8306	36	286
Chełmińska Okole	520 m	6322	10	89
Czerwonego Krzyża Wilczak-Jary	579 m	9114	13	86

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Grunwaldzka 103 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8600 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6730 do 9694 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (13), na tej ulicy (570) i w okolicy (661), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Grunwaldzka 103?

Dobra cena dla kupującego to do 6730 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6730 do 9694 zł/m². Powyżej 11 244 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Grunwaldzka 103?

Realna cena sprzedaży to około 8600 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8600 a 9694 zł/m², a poniżej 6730 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Grunwaldzka 103 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (13), na tej ulicy (570) i w okolicy (661). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 501.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.