Wycena mieszkania: Stanisława Leszczyńskiego 103, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

8357 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7580 ‑ 9342 zł/m²

9 na 10: 6711 ‑ 10 238

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (18), na tej ulicy (451) i w okolicy (1095); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.01. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Stanisława Leszczyńskiego 103, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6711 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6711‑7580 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7580‑9342 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej9342‑10 238 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 238 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7580 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 9342 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)8357 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)8357‑9342 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 238 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7580 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 8357 zł/m². Nie schodź poniżej 7580 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
do 30 m²	9471 (55)	9882 (90)	9954 (999)
30-40 m²	9713 (296)	10 078 (216)	9393 (2656)
40-50 m²	9467 (428)	8751 (180)	8668 (2727)
50-60 m²	9580 (339)	8522 (165)	8682 (2201)
60-70 m²	9167 (296)	8562 (93)	8482 (1333)
70-80 m²	9286 (97)	8555 (26)	8906 (550)
80-100 m²	8527 (40)	7326 (17)	8167 (333)
ponad 100 m²	9028 (13)	7375 (10)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Szwederowo	Bydgoszcz
parter	9346 (658)	9527 (141)	8930 (1547)
1-2 piętro	9841 (395)	9800 (297)	9241 (3523)
3-4 piętro	9535 (246)	9131 (148)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	8910 (26)	8042 (39)	9743 (980)
piętro nieznane	9001 (239)	7733 (172)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1564 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-05-05	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	4. piętro	wtórny	9061	+3,2%	-6,6%	8733	1
2025-06-10	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	2. piętro	wtórny	7767	+9,1%	-5,7%	7994	0,78
2025-04-30	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	7. piętro	wtórny	7832	+12,3%	-10,7%	7849	0,74
2025-04-16	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	7. piętro	wtórny	6990	+12,3%	-10,7%	7006	0,74
2024-07-31	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	6. piętro	wtórny	7929	+17,2%	-10,7%	8296	0,6
2023-10-06	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	-	wtórny	7896	+19,9%	+0,3%	9496	0,49
2022-07-19	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	1. piętro	wtórny	7605	+30%	-5,7%	9331	0,35
2022-04-14	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	42,2	-	wtórny	6588	+36,6%	+6%	9537	0,32
2020-10-12	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	-	wtórny	5984	+54,3%	+0,3%	9254	0,21
2020-08-25	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	42,2	10. piętro	wtórny	5213	+52,5%	-5,7%	7499	0,2
2020-06-29	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	10. piętro	wtórny	6796	+59,8%	-10,7%	9690	0,19
2020-01-13	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	42,2	7. piętro	wtórny	4976	+67,6%	-5,7%	7865	0,17
2019-02-21	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	-	wtórny	6796	+81,4%	+0,3%	12 357	0,13
2017-12-20	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	suterena	-	4693	+96%	-1,3%	9076	0,09
2025-11-05	Teofila Gackowskiego 5	okolica 56 m	42,2	4. piętro	wtórny	7109	+0,6%	-10,6%	6397	0,07
2017-03-27	Stanisława Leszczyńskiego 103	ten budynek	30,9	suterena	-	3948	+121,3%	-1,3%	8620	0,07
2025-07-31	Teofila Gackowskiego 5	okolica 56 m	30,9	11. piętro	wtórny	7120	+9,1%	-19,2%	6282	0,07
2026-08-07	Ks. Ignacego Skorupki 67	okolica 217 m	48,67	-	wtórny	8013	-	-4%	7691	0,06
2026-06-10	Ks. Ignacego Skorupki 56-58	okolica 213 m	35,69	-	wtórny	10 227	+7,8%	-9,2%	10 015	0,06
2024-12-11	Teofila Gackowskiego 3	okolica 48 m	42,4	4. piętro	wtórny	6580	+12,7%	-10,6%	6633	0,06
2025-10-16	Ks. Ignacego Skorupki 77	okolica 168 m	52,73	-	wtórny	7377	+3,9%	-3,7%	7377	0,05
2025-10-03	Ks. Ignacego Skorupki 67	okolica 217 m	39,99	-	wtórny	7502	+3,9%	-9,2%	7077	0,05
2025-11-14	Teofila Gackowskiego 1	okolica 255 m	60,7	4. piętro	wtórny	7974	+0,6%	-8,9%	7314	0,05
2023-12-05	Teofila Gackowskiego 3	okolica 48 m	63,6	1. piętro	wtórny	6447	+18,8%	-7,9%	7048	0,04
2026-06-15	Tadeusza Czackiego 23	okolica 332 m	60,7	4. piętro	wtórny	7249	+7,8%	-8,9%	7124	0,04
2023-11-02	Teofila Gackowskiego 5	okolica 56 m	30,9	5. piętro	wtórny	8414	+19%	-19,2%	8094	0,04
2026-07-24	Stanisława Leszczyńskiego 26	ta ulica	29,98	1. piętro	wtórny	8172	+3,4%	-9,7%	7623	0,04
2026-07-16	Stanisława Leszczyńskiego 13	ta ulica	60,83	-	wtórny	8959	+3,4%	+8%	10 000	0,04
2026-06-26	Stanisława Leszczyńskiego 24	ta ulica	27,35	1. piętro	wtórny	7678	+7,8%	-9,7%	7473	0,04
2026-06-23	Stanisława Leszczyńskiego 26	ta ulica	52,19	1. piętro	wtórny	3545	+7,8%	-	3822	0,04
2026-07-20	Ks. Ignacego Skorupki 53	okolica 363 m	56,86	3. piętro	wtórny	11 273	+3,4%	-10,3%	10 449	0,04
2026-05-12	Stanisława Leszczyńskiego 24	ta ulica	27,25	parter	wtórny	8257	+3,2%	-5,6%	8043	0,04
2026-05-08	Stanisława Leszczyńskiego 8	ta ulica	88,7	2. piętro	wtórny	5637	+3,2%	+6,2%	6175	0,04
2026-05-07	Stanisława Leszczyńskiego 11	ta ulica	60,54	1. piętro	wtórny	8903	+3,2%	+1,6%	9336	0,04
2026-06-19	Ks. Ignacego Skorupki 53	okolica 363 m	71,03	parter	wtórny	9996	+7,8%	-4,7%	10 275	0,04
2026-04-13	Stanisława Leszczyńskiego 46	ta ulica	63,17	-	wtórny	5224	+1,2%	+8%	5710	0,04
2026-03-25	Tadeusza Czackiego 49	okolica 355 m	42,4	4. piętro	wtórny	7453	+0,4%	-10,6%	6691	0,04
2025-04-04	Ks. Ignacego Skorupki 77	okolica 168 m	65,54	-	pierwotny	5722	+12,3%	-17,9%	5277	0,04
2026-02-05	Stanisława Leszczyńskiego 32A	ta ulica	32,52	parter	wtórny	11 531	+0,2%	-1,3%	11 400	0,04
2025-12-08	Bielicka 12	okolica 340 m	64,35	-	wtórny	9619	-1,2%	+8%	10 264	0,04

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1564. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Teofila Gackowskiego Górzyskowo	48 m	7656	9	28
Ks. Ignacego Skorupki Górzyskowo	168 m	10 256	39	492
Tadeusza Czackiego Górzyskowo	264 m	7810	29	185
Juliusza Kossaka Górzyskowo	294 m	8816	14	83
Wojciecha Gersona Górzyskowo	331 m	8718	11	139
Bielicka Szwederowo	340 m	9159	12	163
Orla Szwederowo	349 m	10 411	65	337
Halicka Górzyskowo	387 m	7926	8	30

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Stanisława Leszczyńskiego 103 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 8357 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7580 do 9342 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (18), na tej ulicy (451) i w okolicy (1095), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Stanisława Leszczyńskiego 103?

Dobra cena dla kupującego to do 7580 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7580 do 9342 zł/m². Powyżej 10 238 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Stanisława Leszczyńskiego 103?

Realna cena sprzedaży to około 8357 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 8357 a 9342 zł/m², a poniżej 7580 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Stanisława Leszczyńskiego 103 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (18), na tej ulicy (451) i w okolicy (1095). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 85.8).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.