Wycena mieszkania: Wielorybia 106, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7621 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6703 ‑ 8785 zł/m²

9 na 10: 5952 ‑ 9421

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (111) i w okolicy (168); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wielorybia 106, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5952 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5952‑6703 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6703‑8785 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8785‑9421 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 9421 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6703 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8785 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7621 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7621‑8785 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 9421 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6703 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7621 zł/m². Nie schodź poniżej 6703 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Osowa Góra	Bydgoszcz
do 30 m²	-	-	9954 (999)
30-40 m²	9451 (39)	9745 (12)	9393 (2656)
40-50 m²	9877 (28)	9261 (13)	8668 (2727)
50-60 m²	8040 (101)	8155 (22)	8682 (2201)
60-70 m²	7881 (86)	9068 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	8686 (20)	-	8906 (550)
80-100 m²	8226 (17)	8067 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Osowa Góra	Bydgoszcz
parter	8434 (177)	8556 (22)	8930 (1547)
1-2 piętro	8353 (35)	9208 (40)	9241 (3523)
3-4 piętro	6984 (22)	6873 (15)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	8262 (59)	9634 (19)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (293 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-07-28	Wielorybia 105	ta ulica	65,1	4. piętro	wtórny	6298	+3,4%	+0,6%	6549	1
2026-06-03	Wielorybia 100	ta ulica	70,1	3. piętro	wtórny	5706	+7,8%	-0,4%	6129	0,98
2026-04-01	Wielorybia 107	ta ulica	35,3	1. piętro	wtórny	7734	+1,2%	-5,7%	7384	0,93
2023-11-14	Wielorybia 106	ten budynek	52,2	4. piętro	wtórny	5077	+19%	-1%	5981	0,87
2023-10-24	Wielorybia 106	ten budynek	65,1	2. piętro	wtórny	5453	+19,9%	+1,6%	6647	0,85
2025-11-27	Wielorybia 110	ta ulica	78,9	3. piętro	wtórny	6527	+0,6%	-0,4%	6543	0,83
2025-10-21	Wielorybia 108	ta ulica	57,2	4. piętro	wtórny	6643	+3,9%	-1%	6833	0,81
2025-08-01	Wielorybia 104	ta ulica	52,2	-	wtórny	5747	+9,5%	+6,3%	6687	0,78
2023-06-14	Wielorybia 106	ten budynek	52,2	4. piętro	wtórny	4119	+28,3%	-1%	5231	0,77
2025-03-11	Wielorybia 102	ta ulica	52,2	parter	wtórny	4789	+13,7%	+4,6%	5697	0,69
2025-01-16	Wielorybia 103	ta ulica	65,1	3. piętro	wtórny	6682	+13,2%	+0,6%	7613	0,66
2024-12-05	Wielorybia 108	ta ulica	66,5	1. piętro	wtórny	7519	+12,7%	+1,6%	8614	0,64
2024-11-14	Wielorybia 110	ta ulica	37,5	4. piętro	wtórny	10 000	+14%	-6,6%	10 649	0,63
2024-10-15	Wielorybia 105	ta ulica	52,2	4. piętro	wtórny	6379	+12,4%	-1%	7098	0,62
2025-02-20	Waleniowa 106	okolica 4 m	52,2	-	wtórny	7241	+12,4%	+6,3%	8648	0,61
2024-09-11	Wielorybia 103	ta ulica	52,2	3. piętro	wtórny	6130	+12,7%	-1%	6838	0,6
2024-07-03	Wielorybia 108	ta ulica	57,2	-	wtórny	5944	+17,2%	+6,3%	7405	0,57
2024-01-24	Wielorybia 108	ta ulica	57,2	2. piętro	wtórny	7343	+19,9%	-	8805	0,5
2023-12-28	Wielorybia 100	ta ulica	65,1	-	wtórny	6759	+18,8%	+8%	8669	0,49
2023-12-12	Wielorybia 105	ta ulica	56,93	3. piętro	wtórny	4866	+18,8%	-1%	5721	0,49
2023-09-25	Wielorybia 107	ta ulica	65,1	2. piętro	wtórny	5684	+22,2%	+1,6%	7061	0,46
2023-09-07	Wielorybia 104	ta ulica	65,1	parter	wtórny	6406	+22,2%	+6,3%	8324	0,46
2023-08-31	Wielorybia 107	ta ulica	52,2	3. piętro	wtórny	4713	+24,9%	-1%	5829	0,45
2023-08-01	Wielorybia 107	ta ulica	65,1	2. piętro	wtórny	3687	+24,9%	+1,6%	4680	0,45
2023-05-18	Wielorybia 99	ta ulica	52,2	1. piętro	wtórny	5556	+31,3%	-	7295	0,42
2023-03-16	Wielorybia 102	ta ulica	52,2	2. piętro	wtórny	5939	+33,2%	-	7913	0,4
2023-03-10	Wielorybia 103	ta ulica	35,3	-	wtórny	5807	+33,2%	+0,3%	7758	0,4
2023-01-10	Wielorybia 101	ta ulica	52,2	parter	wtórny	5402	+26,3%	+4,6%	7139	0,38
2022-10-20	Wielorybia 107	ta ulica	35,3	parter	wtórny	4249	+25,3%	-1,3%	5253	0,35
2026-07-13	Kormoranów 12	okolica 385 m	33,9	parter	wtórny	9145	+3,4%	-1,3%	9326	0,35
2025-09-11	Waleniowa 7	okolica 322 m	89,29	3. piętro	wtórny	6272	+9,6%	+5,1%	7224	0,32
2022-05-10	Wielorybia 102	ta ulica	52,2	1. piętro	wtórny	6418	+36,6%	-	8766	0,31
2025-03-12	Waleniowa 5	okolica 277 m	84,44	parter	wtórny	5862	+13,7%	+11%	7403	0,31
2020-03-24	Wielorybia 106	ten budynek	52,2	2. piętro	wtórny	5498	+63,2%	-	8971	0,31
2025-07-21	Waleniowa 7	okolica 322 m	78,52	3. piętro	wtórny	6470	+9,1%	-0,4%	7034	0,31
2022-04-21	Wielorybia 105	ta ulica	65,1	2. piętro	wtórny	5760	+36,6%	+1,6%	7998	0,31
2022-04-12	Wielorybia 104	ta ulica	65,1	-	wtórny	5376	+36,6%	+8%	7933	0,31
2023-08-31	Mieczykowa 2	okolica 111 m	56,84	parter	wtórny	5454	+24,9%	+4,6%	7127	0,31
2023-08-31	Mieczykowa 2	okolica 111 m	68,63	parter	wtórny	5974	+24,9%	+6,3%	7934	0,31
2026-06-03	Skalarowa 16	okolica 427 m	67,39	1. piętro	wtórny	8903	+7,8%	+1,6%	9757	0,31

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 293. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Waleniowa Osowa Góra	4 m	7219	6	37
Kormoranów Osowa Góra	365 m	8913	14	98

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Wielorybia 106 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7621 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6703 do 8785 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (111) i w okolicy (168), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wielorybia 106?

Dobra cena dla kupującego to do 6703 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6703 do 8785 zł/m². Powyżej 9421 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wielorybia 106?

Realna cena sprzedaży to około 7621 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7621 a 8785 zł/m², a poniżej 6703 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Wielorybia 106 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (14), na tej ulicy (111) i w okolicy (168). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 89.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.