Wycena mieszkania: Jagiellońska 109, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9609 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7571 ‑ 11 747 zł/m²

9 na 10: 5905 ‑ 13 168

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (12), na tej ulicy (657) i w okolicy (851); waga porównywalnych 99%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.07. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Jagiellońska 109, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 5905 zł/m²
Dobra cena: warto kupić5905‑7571 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7571‑11 747 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej11 747‑13 168 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 13 168 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7571 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 11 747 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9609 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9609‑11 747 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 13 168 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7571 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9609 zł/m². Nie schodź poniżej 7571 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
do 30 m²	9635 (72)	10 458 (31)	9954 (999)
30-40 m²	9616 (417)	9792 (172)	9393 (2656)
40-50 m²	8974 (352)	8137 (198)	8668 (2727)
50-60 m²	11 081 (269)	8958 (142)	8682 (2201)
60-70 m²	11 365 (185)	9501 (75)	8482 (1333)
70-80 m²	10 419 (113)	10 927 (53)	8906 (550)
80-100 m²	11 317 (55)	8958 (10)	8167 (333)
ponad 100 m²	10 598 (57)	11 703 (13)	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Bartodzieje	Bydgoszcz
parter	10 192 (592)	8787 (61)	8930 (1547)
1-2 piętro	10 187 (289)	9520 (140)	9241 (3523)
3-4 piętro	11 376 (218)	8912 (122)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	10 165 (122)	9696 (204)	9743 (980)
piętro nieznane	9244 (299)	8194 (167)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (1520 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2026-08-10	Jagiellońska 12	ta ulica	49,5	1. piętro	wtórny	10 101	-	-0,3%	10 071	1
2026-08-04	Jagiellońska 36A	ta ulica	36,99	2. piętro	wtórny	12 706	-	-5,7%	11 987	1
2026-07-23	Jagiellońska 36A	ta ulica	42,29	3. piętro	wtórny	10 641	+3,4%	-1,3%	10 856	0,98
2024-05-20	Jagiellońska 109	ten budynek	29,8	-	wtórny	10 000	+17,2%	-4,1%	11 237	0,97
2026-05-25	Jagiellońska 74	ta ulica	52,55	1. piętro	wtórny	12 179	+3,2%	-	12 567	0,93
2026-03-13	Jagiellońska 68	ta ulica	30,9	-	wtórny	7120	+0,4%	+0,3%	7167	0,89
2026-03-09	Jagiellońska 64	ta ulica	26,44	parter	wtórny	8964	+0,4%	-5,6%	8497	0,89
2026-02-26	Jagiellońska 12	ta ulica	30,9	3. piętro	wtórny	8091	+0,2%	-6,6%	7571	0,87
2025-12-16	Jagiellońska 75	ta ulica	66,75	parter	wtórny	5693	-1,2%	+6,3%	5979	0,83
2025-12-16	Jagiellońska 75	ta ulica	40	1. piętro	wtórny	3500	-1,2%	-0,3%	3448	0,83
2025-12-16	Jagiellońska 75	ta ulica	18,55	1. piętro	wtórny	4313	-1,2%	-9,7%	3846	0,83
2025-11-28	Jagiellońska 111	ta ulica	53,75	-	wtórny	11 535	+0,6%	+6,3%	12 336	0,81
2025-11-18	Jagiellońska 36A	ta ulica	89,55	2. piętro	wtórny	7259	+0,6%	+6,2%	7754	0,81
2025-11-14	Jagiellońska 36A	ta ulica	35,69	3. piętro	wtórny	9218	+0,6%	-6,6%	8665	0,81
2025-11-12	Jagiellońska 111	ta ulica	28,17	1. piętro	wtórny	11 360	+0,6%	-9,7%	10 317	0,81
2025-09-24	Jagiellońska 70	ta ulica	53,23	2. piętro	wtórny	6012	+9,6%	-	6588	0,78
2025-09-22	Jagiellońska 70A	ta ulica	52,12	4. piętro	wtórny	7387	+9,6%	-1%	8015	0,78
2025-09-12	Jagiellońska 115A	ta ulica	33,93	3. piętro	wtórny	11 578	+9,6%	-6,6%	11 851	0,78
2025-08-12	Jagiellońska 70a	ta ulica	66,48	2. piętro	wtórny	7972	+9,5%	+1,6%	8871	0,76
2025-07-28	Jagiellońska 36A	ta ulica	42,57	-	wtórny	11 158	+9,1%	+6%	12 903	0,74
2025-06-26	Jagiellońska 115A	ta ulica	67,76	parter	wtórny	11 954	+9,1%	+6,3%	13 864	0,72
2025-06-04	Jagiellońska 111	ta ulica	26,54	-	wtórny	10 550	+9,1%	-4,1%	11 040	0,72
2025-05-29	Jagiellońska 36A	ta ulica	42,11	5. piętro	wtórny	10 568	+11,3%	-5,7%	11 092	0,71
2025-05-21	Jagiellońska 115	ta ulica	38,47	-	wtórny	12 347	+11,3%	+0,3%	13 775	0,71
2025-05-16	Jagiellońska 115A	ta ulica	38,72	1. piętro	wtórny	11 544	+11,3%	-5,7%	12 119	0,71
2025-04-25	Jagiellońska 64	ta ulica	66,37	1. piętro	wtórny	6027	+12,3%	+1,6%	6878	0,69
2025-04-04	Jagiellońska 24	ta ulica	55	2. piętro	wtórny	8600	+12,3%	-	9657	0,69
2025-03-12	Jagiellońska 74	ta ulica	37,13	parter	wtórny	7137	+13,7%	-1,3%	8010	0,68
2025-03-03	Jagiellońska 12	ta ulica	44,7	3. piętro	wtórny	6823	+13,7%	-1,3%	7660	0,68
2025-02-10	Jagiellońska 74	ta ulica	52,55	1. piętro	wtórny	7612	+12,4%	-	8554	0,66
2025-01-24	Jagiellońska 22	ta ulica	102	-	wtórny	5000	+13,2%	+22%	6908	0,64
2024-12-11	Jagiellońska 24	ta ulica	63	3. piętro	wtórny	4444	+12,7%	+0,6%	5041	0,63
2024-12-10	Jagiellońska 36B	ta ulica	40,86	4. piętro	wtórny	11 992	+12,7%	-1,3%	13 345	0,63
2024-11-29	Jagiellońska 72	ta ulica	53,1	-	wtórny	7100	+14%	+6,3%	8602	0,62
2024-11-26	Jagiellońska 24	ta ulica	55	2. piętro	wtórny	3818	+14%	-	4353	0,62
2024-11-22	Jagiellońska 12	ta ulica	25,6	3. piętro	wtórny	6250	+14%	-10,6%	6367	0,62
2024-10-18	Jagiellońska 70	ta ulica	50,63	4. piętro	wtórny	7703	+12,4%	-1%	8570	0,6
2024-10-01	Jagiellońska 36A	ta ulica	42,56	5. piętro	wtórny	10 338	+12,4%	-5,7%	10 958	0,6
2025-08-20	Jana Pestalozziego 2	okolica 60 m	65,1	5. piętro	wtórny	12 980	+9,5%	-3,9%	13 664	0,59
2025-08-11	Jana Pestalozziego 2	okolica 60 m	56,81	4. piętro	wtórny	10 914	+9,5%	-1%	11 831	0,59

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 1520. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Jana Pestalozziego Bartodzieje	60 m	8745	13	272
Aleja Stefana Kardynała Wyszyńskiego Bartodzieje	359 m	7376	28	163
Żmudzka Bartodzieje	383 m	8159	27	193
Karola Kurpińskiego Bielawy	392 m	10 649	5	23
C.Skłodowskiej Bartodzieje	413 m	8099	110	134
Marii Curie Skłodowskiej Bartodzieje	418 m	7862	67	774
Toruńska Wzgórze Wolności	431 m	10 237	73	567
Fordońska Stary Fordon	436 m	8995	448	945

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Jagiellońska 109 w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9609 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7571 do 11 747 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (12), na tej ulicy (657) i w okolicy (851), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Jagiellońska 109?

Dobra cena dla kupującego to do 7571 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7571 do 11 747 zł/m². Powyżej 13 168 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Jagiellońska 109?

Realna cena sprzedaży to około 9609 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9609 a 11 747 zł/m², a poniżej 7571 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Jagiellońska 109 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (12), na tej ulicy (657) i w okolicy (851). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 99%, efektywna liczba 454.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.