Wycena mieszkania: Siedlecka 10a, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

9500 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

7792 ‑ 10 842 zł/m²

9 na 10: 6638 ‑ 12 124

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (30) i w okolicy (395); waga porównywalnych 97%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×1.12. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Siedlecka 10a, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 6638 zł/m²
Dobra cena: warto kupić6638‑7792 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz7792‑10 842 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej10 842‑12 124 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 12 124 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 7792 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 10 842 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)9500 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)9500‑10 842 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 12 124 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio7792 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 9500 zł/m². Nie schodź poniżej 7792 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
do 30 m²	7451 (27)	-	9954 (999)
30-40 m²	10 014 (112)	9921 (47)	9393 (2656)
40-50 m²	9822 (117)	10 122 (61)	8668 (2727)
50-60 m²	9412 (91)	9913 (59)	8682 (2201)
60-70 m²	9770 (47)	9618 (21)	8482 (1333)
70-80 m²	9229 (23)	9830 (10)	8906 (550)
80-100 m²	10 326 (5)	-	8167 (333)
ponad 100 m²	6863 (8)	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Czyżkówko	Bydgoszcz
parter	9678 (219)	9764 (33)	8930 (1547)
1-2 piętro	9672 (119)	9818 (73)	9241 (3523)
3-4 piętro	9918 (16)	10 068 (44)	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	9796 (9)	9743 (980)
piętro nieznane	9057 (76)	10 231 (49)	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (430 transakcji)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2023-09-22	Siedlecka 10a	ten budynek	50,1	-	wtórny	7385	+22,2%	+6,3%	9594	1
2025-03-20	Siedlecka 47	ta ulica	40,11	2. piętro	wtórny	12 466	+13,7%	-0,3%	14 135	0,83
2025-03-04	Siedlecka 47	ta ulica	62,51	2. piętro	wtórny	10 542	+13,7%	+1,6%	12 184	0,83
2024-06-06	Siedlecka 10b	ta ulica	60	-	pierwotny	7833	+18,4%	-9,3%	8411	0,54
2021-03-15	Siedlecka 10A	ten budynek	49,6	parter	wtórny	6048	+53,5%	+4,3%	9682	0,5
2025-06-27	Nad Torem 32	okolica 349 m	63,81	2. piętro	wtórny	9011	+9,1%	+1,6%	9991	0,34
2025-03-07	Nad Torem 32	okolica 349 m	49,14	2. piętro	wtórny	10 684	+13,7%	-0,3%	12 114	0,32
2025-07-25	Koronowska 10	okolica 397 m	32,91	-	wtórny	7596	+9,1%	+0,3%	8312	0,31
2019-05-19	Siedlecka 10A	ten budynek	50,1	-	wtórny	4391	+80,7%	+6,3%	8430	0,3
2024-11-22	Jerzego Orlicza 7	okolica 348 m	43,68	parter	wtórny	10 005	+14%	+4,3%	11 895	0,29
2019-02-01	Siedlecka 10a	ten budynek	50,1	-	wtórny	4291	+81,4%	+6,3%	8271	0,28
2025-11-06	Koronowska 42	okolica 486 m	48,92	1. piętro	wtórny	10 016	+0,6%	-0,3%	10 050	0,27
2021-01-27	Siedlecka 44	ta ulica	67,6	-	wtórny	31 805	+45,6%	+8%	50 008	0,26
2020-11-05	Siedlecka 10B	ta ulica	60,04	-	wtórny	4664	+53,9%	+8%	7749	0,25
2025-05-06	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 465 m	54,32	-	wtórny	12 518	+11,3%	+6,3%	14 803	0,25
2025-04-15	Koronowska 3a	okolica 469 m	62,1	parter	wtórny	6665	+12,3%	+6,3%	7956	0,24
2025-05-20	Młyńska 4	okolica 509 m	52,7	-	wtórny	8918	+11,3%	+11,7%	11 090	0,22
2025-05-06	Młyńska 4	okolica 509 m	47,1	-	wtórny	2335	+11,3%	+11,4%	2895	0,22
2023-11-20	Nad Torem 32	okolica 349 m	47,91	2. piętro	wtórny	9601	+19%	-0,3%	11 390	0,22
2024-10-31	Koronowska 5	okolica 467 m	44,88	2. piętro	wtórny	10 027	+12,4%	-0,3%	11 234	0,21
2024-12-17	Rajmunda Kuczmy 21	okolica 494 m	24,01	-	wtórny	10 412	+12,7%	-4,1%	11 258	0,21
2024-08-01	Rajmunda Kuczmy 1	okolica 465 m	36,2	1. piętro	wtórny	9503	+14,5%	-5,7%	10 264	0,2
2020-01-24	Siedlecka 133	ta ulica	56,79	-	wtórny	1127	+67,6%	+6,3%	2007	0,2
2023-08-07	Jerzego Orlicza 4	okolica 368 m	74,37	-	wtórny	7933	+24,9%	+6,9%	10 596	0,19
2023-05-31	Jerzego Orlicza 7	okolica 348 m	36,81	1. piętro	wtórny	8693	+31,3%	-5,7%	10 770	0,19
2023-04-23	Jerzego Orlicza 7	okolica 348 m	34,45	parter	wtórny	9289	+32,2%	-1,3%	12 118	0,19
2024-04-10	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 465 m	36,76	-	wtórny	9793	+15,5%	+0,3%	11 336	0,18
2019-09-16	Siedlecka 47	ta ulica	47,12	1. piętro	wtórny	4935	+71,2%	-0,3%	8425	0,18
2024-03-18	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 465 m	53,88	-	wtórny	8909	+18%	+6,3%	11 169	0,18
2023-01-25	Jerzego Orlicza 7	okolica 348 m	36,53	2. piętro	wtórny	9992	+26,3%	-5,7%	11 908	0,17
2026-01-15	Grunwaldzka 120	okolica 687 m	51,7	-	wtórny	6770	+0,8%	+11,7%	7629	0,17
2023-12-27	Grunwaldzka 183-185	okolica 474 m	42,7	-	wtórny	3513	+18,8%	+11,4%	4648	0,16
2019-04-16	Siedlecka 71	ta ulica	39,92	-	wtórny	6012	+80,5%	+0,3%	10 880	0,16
2024-09-04	Rajmunda Kuczmy 18A	okolica 474 m	124,19	parter	pierwotny	6039	+12,7%	+0,8%	6861	0,16
2024-09-04	Rajmunda Kuczmy 18	okolica 474 m	123,11	parter	pierwotny	6092	+12,7%	+0,8%	6921	0,16
2024-03-22	Młyńska 4	okolica 509 m	36,7	-	wtórny	8719	+18%	+5,4%	10 844	0,16
2023-11-08	Grunwaldzka 148	okolica 474 m	20	-	wtórny	8150	+19%	+0,9%	9780	0,16
2023-10-02	Rajmunda Kuczmy 3	okolica 465 m	36,76	-	wtórny	9385	+19,9%	+0,3%	11 286	0,16
2023-10-24	Koronowska 5	okolica 467 m	34,96	3. piętro	wtórny	9354	+19,9%	-6,6%	10 480	0,16
2024-09-04	Rajmunda Kuczmy 18B	okolica 485 m	124,19	parter	pierwotny	5637	+12,7%	+0,8%	6403	0,16

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 430. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Nad Torem Czyżkówko	302 m	11 424	3	25
Koronowska Czyżkówko	397 m	9862	22	101
Rajmunda Kuczmy Czyżkówko	399 m	10 695	10	96
Grunwaldzka Okole	474 m	10 316	262	583
Młyńska Okole	509 m	9924	3	38
Elbląska Flisy	515 m	8334	14	62
Żeglarska Jachcice	516 m	5211	4	17

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Siedlecka 10a w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 9500 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 7792 do 10 842 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (30) i w okolicy (395), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Siedlecka 10a?

Dobra cena dla kupującego to do 7792 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 7792 do 10 842 zł/m². Powyżej 12 124 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Siedlecka 10a?

Realna cena sprzedaży to około 9500 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 9500 a 10 842 zł/m², a poniżej 7792 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Siedlecka 10a wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (30) i w okolicy (395). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 97%, efektywna liczba 143.1).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.