Wycena mieszkania: Wiślana 10d, Bydgoszcz

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

7459 zł/m²

poziom cen: sierpień 2026

Typowo (połowa transakcji)

6528 ‑ 8603 zł/m²

9 na 10: 4722 ‑ 10 009

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ta ulica

transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (157); waga porównywalnych 96%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Wiślana 10d, Bydgoszcz

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4722 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4722‑6528 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6528‑8603 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8603‑10 009 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 009 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 6528 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8603 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)7459 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7459‑8603 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 009 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6528 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7459 zł/m². Nie schodź poniżej 6528 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.

Zmiana w 6 mies.

+0,2%

Zmiana w 12 mies.

+9,5%

Transakcje, 12 mies.

2983

-21,4% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-1,2%

szczyt: grudzień 2025

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.

Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).

Indeks ceny za m²: Bydgoszcz

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Brdyujście	Bydgoszcz
do 30 m²	8591 (12)	-	9954 (999)
30-40 m²	8321 (86)	9382 (21)	9393 (2656)
40-50 m²	8417 (42)	8980 (18)	8668 (2727)
50-60 m²	7962 (18)	8482 (8)	8682 (2201)
60-70 m²	5672 (7)	-	8482 (1333)
70-80 m²	8560 (9)	-	8906 (550)
80-100 m²	-	-	8167 (333)
ponad 100 m²	-	-	7252 (194)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Dzielnica Brdyujście	Bydgoszcz
parter	8188 (63)	8604 (26)	8930 (1547)
1-2 piętro	8837 (56)	9154 (35)	9241 (3523)
3-4 piętro	8270 (8)	-	9188 (2487)
5. piętro i wyżej	-	-	9743 (980)
piętro nieznane	6940 (47)	-	7970 (2456)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (174 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2021-02-18	Wiślana 10d	ten budynek	49,11	-	wtórny	2240	+47,7%	+6%	3505	1
2022-11-07	Wiślana 10c	ta ulica	54,23	-	wtórny	2600	+23,6%	+6,3%	3414	0,89
2022-04-22	Wiślana 10b	ta ulica	49,72	-	wtórny	3319	+36,6%	+6%	4804	0,76
2020-12-04	Wiślana 10a	ta ulica	49	-	wtórny	4959	+46%	+6%	7674	0,53
2020-09-16	Wiślana 11	ta ulica	37,13	1. piętro	wtórny	2693	+52,5%	-5,7%	3875	0,49
2026-06-19	Sochaczewska 5a	okolica 663 m	41,66	-	wtórny	8401	+7,8%	+15,7%	10 486	0,42
2025-07-07	Łowicka 14	okolica 581 m	29,54	parter	wtórny	7075	+9,1%	-5,6%	7290	0,4
2018-02-08	Wiślana 10d	ten budynek	37,16	suterena	-	3095	+100,4%	-1,3%	6121	0,39
2026-04-02	Sochaczewska 5	okolica 711 m	66	-	wtórny	7348	+1,2%	+18%	8774	0,35
2026-03-30	Sochaczewska 7	okolica 704 m	47,5	-	wtórny	5789	+0,4%	+15,7%	6728	0,35
2026-07-03	Łowicka 25B	okolica 743 m	33,08	1. piętro	wtórny	11 941	+3,4%	-5,7%	11 642	0,35
2026-06-26	Łowicka 25	okolica 743 m	42,65	parter	wtórny	8746	+7,8%	+4,3%	9835	0,34
2025-09-01	Sochaczewska 5a	okolica 663 m	31,16	-	wtórny	8023	+9,6%	+9,5%	9629	0,34
2025-08-29	Sochaczewska 5a	okolica 663 m	31,16	-	wtórny	7381	+9,5%	+9,5%	8851	0,33
2025-12-02	Sochaczewska 7	okolica 704 m	35,05	4. piętro	wtórny	6894	-1,2%	+2%	6950	0,33
2025-11-14	Sochaczewska 5	okolica 711 m	65,77	-	wtórny	4561	+0,6%	+18%	5416	0,32
2026-01-29	Łowicka 25A	okolica 743 m	49,03	1. piętro	wtórny	11 116	+0,8%	-0,3%	11 176	0,3
2025-09-05	Sochaczewska 5	okolica 711 m	68,1	-	wtórny	4993	+9,6%	+18%	6455	0,3
2018-11-08	Wiślana 10a	ta ulica	49,2	-	wtórny	5346	+87,7%	+6%	10 630	0,29
2018-10-31	Wiślana 10f	ta ulica	42,59	-	wtórny	4696	+91,7%	+6%	9539	0,29
2018-10-30	Wiślana 10f	ta ulica	42,59	-	wtórny	3052	+91,7%	+6%	6201	0,29
2018-08-16	Wiślana 10e	ta ulica	36,52	-	wtórny	3642	+95,2%	+0,3%	7126	0,28
2026-05-13	Łowicka 25B	okolica 743 m	73,72	2. piętro	pierwotny	9604	+3,2%	-15,5%	8371	0,27
2024-10-21	Sochaczewska 5a	okolica 663 m	31,16	-	wtórny	6964	+12,4%	+9,5%	8571	0,26
2025-09-30	Płońska 12	okolica 773 m	38,49	-	wtórny	7145	+9,6%	+9,5%	8575	0,26
2018-05-30	Wiślana 10a	ta ulica	49,2	-	wtórny	3303	+91%	+6%	6684	0,26
2026-03-18	Łowicka 25	okolica 743 m	63,24	parter	pierwotny	9545	+0,4%	-10,7%	8554	0,26
2025-05-06	Łowicka 25A	okolica 743 m	33,08	1. piętro	wtórny	12 361	+11,3%	-5,7%	12 976	0,25
2025-04-25	Łowicka 25B	okolica 743 m	33,09	parter	wtórny	8885	+12,3%	-1,3%	9845	0,25
2025-04-24	Łowicka 25	okolica 743 m	33,03	parter	wtórny	12 050	+12,3%	-1,3%	13 352	0,25
2025-04-01	Łowicka 25A	okolica 743 m	32,96	parter	wtórny	12 257	+12,3%	-1,3%	13 582	0,25
2026-01-27	Łowicka 25A	okolica 743 m	28,45	2. piętro	pierwotny	8682	+0,8%	-24,2%	6634	0,24
2024-11-04	Sochaczewska 7	okolica 704 m	46,1	-	wtórny	4772	+14%	+15,7%	6297	0,24
2025-03-14	Łowicka 25	okolica 743 m	32,96	1. piętro	wtórny	12 470	+13,7%	-5,7%	13 379	0,24
2025-12-15	Łowicka 25	okolica 743 m	44,09	parter	pierwotny	8551	-1,2%	-12,4%	7397	0,24
2024-10-31	Łowicka 5B	okolica 704 m	76,1	1. piętro	wtórny	5716	+12,4%	+0,6%	6462	0,24
2025-10-16	Łowicka 25A	okolica 743 m	41,89	1. piętro	pierwotny	8701	+3,9%	-16,3%	7567	0,23
2025-10-16	Łowicka 25	okolica 743 m	42,41	1. piętro	pierwotny	8842	+3,9%	-16,3%	7689	0,23
2025-09-19	Łowicka 25B	okolica 743 m	42,48	parter	pierwotny	8592	+9,6%	-12,4%	8245	0,22
2025-08-27	Łowicka 25A	okolica 743 m	49,03	1. piętro	pierwotny	8148	+9,5%	-16,3%	7468	0,22

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 174. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Łowicka Brdyujście	581 m	8976	61	72
Sochaczewska Bydgoszcz Wschód - Siernieczek	660 m	6869	12	73

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	180 zł/h tu	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Wiślana 10d w Bydgoszcz?

Szacunkowa wartość to 7459 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6528 do 8603 zł/m². Podstawa: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (157), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wiślana 10d?

Dobra cena dla kupującego to do 6528 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6528 do 8603 zł/m². Powyżej 10 009 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wiślana 10d?

Realna cena sprzedaży to około 7459 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7459 a 8603 zł/m², a poniżej 6528 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Wiślana 10d wzrosną?

W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje na tej ulicy (17) i w okolicy do 800 m (157). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 91.7).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.