Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (50 729 transakcji w rejestrze dla Bydgoszcz), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.
Wartość za m²
7491 zł/m²
poziom cen: sierpień 2026
Typowo (połowa transakcji)
6701 ‑ 8585 zł/m²
9 na 10: 4991 ‑ 10 484
Podaj metraż
wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu
Podstawa wyceny
ten budynek
transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (12) i w okolicy (139); waga porównywalnych 96%
Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.00, piętro ×1.00, rynek ×1.00, dzielnica ×0.98. Jak liczymy.
Za ile kupić, za ile sprzedać: Wiślana 10f, Bydgoszcz
Dla kupującego
Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 4991 zł/m²
Dobra cena: warto kupić4991‑6701 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz6701‑8585 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej8585‑10 484 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 10 484 zł/m²
Od jakiej ceny warto kupić: do 6701 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 8585 zł/m².
Dla sprzedającego
Realna cena sprzedaży (mediana)7491 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)7491‑8585 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 10 484 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio6701 zł/m²
Od jakiej ceny warto sprzedać: od 7491 zł/m². Nie schodź poniżej 6701 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.
Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica
Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?
Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 77%, spadku: 13%, bez zmian (±1%): 10%.
Zmiana w 6 mies.
+0,2%
Zmiana w 12 mies.
+9,5%
Transakcje, 12 mies.
2983
-21,4% wobec poprzednich 12
Od szczytu
-1,2%
szczyt: grudzień 2025
W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +0,2%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 77% przypadków, spadała w 13%, a typowa zmiana wynosiła +5,9% (połowa przypadków między +2,2% a +9,8%). Policzone z 93 podobnych okien spośród 170 od stycznia 2011. Ceny nominalne, bez inflacji.
Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.
Liczba transakcji w miejscowości spadła o 21,4% wobec poprzednich 12 miesięcy: mniej kupujących, więc sprzedający częściej ustępują w negocjacjach.
Indeks jest na poziomie historycznego szczytu (sierpień 2026).
Indeks ceny za m²: Bydgoszcz
Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z sierpnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.
Porównanie z metrażem i piętrem
Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Bydgoszcz dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².
Metraż
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Brdyujście
Bydgoszcz
do 30 m²
8591 (12)
-
9954 (999)
30-40 m²
8395 (81)
9382 (21)
9393 (2656)
40-50 m²
8417 (40)
8980 (18)
8668 (2727)
50-60 m²
8079 (12)
8482 (8)
8682 (2201)
60-70 m²
8976 (3)
-
8482 (1333)
70-80 m²
8696 (8)
-
8906 (550)
80-100 m²
-
-
8167 (333)
ponad 100 m²
-
-
7252 (194)
Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.
Cena a piętro
Kondygnacja
Okolica (porównywalne)
Dzielnica Brdyujście
Bydgoszcz
parter
8314 (59)
8604 (26)
8930 (1547)
1-2 piętro
8922 (53)
9154 (35)
9241 (3523)
3-4 piętro
8528 (6)
-
9188 (2487)
5. piętro i wyżej
-
-
9743 (980)
piętro nieznane
7024 (38)
-
7970 (2456)
Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.96, 3‑4 piętro ×1.01, 5 i wyżej ×1.06 wobec 1‑2 piętra.
Porównywalne transakcje (156 transakcji)
Akt
Adres
Skąd
m²
Piętro
Rynek
zł/m²
Czas
Cechy
zł/m² dziś
Waga
2022-11-07
Wiślana 10c
ta ulica
54,23
-
wtórny
2600
+23,6%
+6,3%
3414
1
2022-04-22
Wiślana 10b
ta ulica
49,72
-
wtórny
3319
+36,6%
+6%
4804
0,85
2021-02-18
Wiślana 10d
ta ulica
49,11
-
wtórny
2240
+47,7%
+6%
3505
0,62
2020-12-04
Wiślana 10a
ta ulica
49
-
wtórny
4959
+46%
+6%
7674
0,59
2018-10-31
Wiślana 10f
ten budynek
42,59
-
wtórny
4696
+91,7%
+6%
9539
0,59
2018-10-30
Wiślana 10f
ten budynek
42,59
-
wtórny
3052
+91,7%
+6%
6201
0,59
2025-07-07
Łowicka 14
okolica487 m
29,54
parter
wtórny
7075
+9,1%
-5,6%
7290
0,56
2020-09-16
Wiślana 11
ta ulica
37,13
1. piętro
wtórny
2693
+52,5%
-5,7%
3875
0,55
2026-07-03
Łowicka 25B
okolica649 m
33,08
1. piętro
wtórny
11 941
+3,4%
-5,7%
11 642
0,5
2026-06-26
Łowicka 25
okolica649 m
42,65
parter
wtórny
8746
+7,8%
+4,3%
9835
0,49
2026-01-29
Łowicka 25A
okolica649 m
49,03
1. piętro
wtórny
11 116
+0,8%
-0,3%
11 176
0,43
2026-05-13
Łowicka 25B
okolica649 m
73,72
2. piętro
pierwotny
9604
+3,2%
-15,5%
8371
0,38
2026-06-19
Sochaczewska 5a
okolica757 m
41,66
-
wtórny
8401
+7,8%
+15,7%
10 486
0,37
2026-03-18
Łowicka 25
okolica649 m
63,24
parter
pierwotny
9545
+0,4%
-10,7%
8554
0,36
2025-05-06
Łowicka 25A
okolica649 m
33,08
1. piętro
wtórny
12 361
+11,3%
-5,7%
12 976
0,36
2025-04-25
Łowicka 25B
okolica649 m
33,09
parter
wtórny
8885
+12,3%
-1,3%
9845
0,35
2025-04-24
Łowicka 25
okolica649 m
33,03
parter
wtórny
12 050
+12,3%
-1,3%
13 352
0,35
2025-04-01
Łowicka 25A
okolica649 m
32,96
parter
wtórny
12 257
+12,3%
-1,3%
13 582
0,35
2026-01-27
Łowicka 25A
okolica649 m
28,45
2. piętro
pierwotny
8682
+0,8%
-24,2%
6634
0,35
2025-03-14
Łowicka 25
okolica649 m
32,96
1. piętro
wtórny
12 470
+13,7%
-5,7%
13 379
0,34
2025-12-15
Łowicka 25
okolica649 m
44,09
parter
pierwotny
8551
-1,2%
-12,4%
7397
0,34
2024-10-31
Łowicka 5B
okolica612 m
76,1
1. piętro
wtórny
5716
+12,4%
+0,6%
6462
0,33
2018-11-08
Wiślana 10a
ta ulica
49,2
-
wtórny
5346
+87,7%
+6%
10 630
0,33
2025-10-16
Łowicka 25A
okolica649 m
41,89
1. piętro
pierwotny
8701
+3,9%
-16,3%
7567
0,32
2025-10-16
Łowicka 25
okolica649 m
42,41
1. piętro
pierwotny
8842
+3,9%
-16,3%
7689
0,32
2025-09-19
Łowicka 25B
okolica649 m
42,48
parter
pierwotny
8592
+9,6%
-12,4%
8245
0,32
2026-03-30
Sochaczewska 7
okolica799 m
47,5
-
wtórny
5789
+0,4%
+15,7%
6728
0,31
2025-08-27
Łowicka 25A
okolica649 m
49,03
1. piętro
pierwotny
8148
+9,5%
-16,3%
7468
0,31
2025-08-14
Łowicka 25B
okolica649 m
41,79
1. piętro
pierwotny
7897
+9,5%
-16,3%
7238
0,31
2025-08-07
Łowicka 25B
okolica649 m
49
1. piętro
pierwotny
8776
+9,5%
-16,3%
8044
0,31
2018-08-16
Wiślana 10e
ta ulica
36,52
-
wtórny
3642
+95,2%
+0,3%
7126
0,31
2025-07-16
Łowicka 25
okolica649 m
42,65
parter
pierwotny
7618
+9,1%
-12,4%
7280
0,3
2025-07-08
Łowicka 25B
okolica649 m
73,39
1. piętro
pierwotny
8721
+9,1%
-15,5%
8040
0,3
2025-09-01
Sochaczewska 5a
okolica757 m
31,16
-
wtórny
8023
+9,6%
+9,5%
9629
0,3
2025-08-29
Sochaczewska 5a
okolica757 m
31,16
-
wtórny
7381
+9,5%
+9,5%
8851
0,29
2025-12-02
Sochaczewska 7
okolica799 m
35,05
4. piętro
wtórny
6894
-1,2%
+2%
6950
0,29
2025-05-19
Łowicka 25A
okolica649 m
53,83
parter
pierwotny
8285
+11,3%
-12,2%
8097
0,29
2018-05-30
Wiślana 10a
ta ulica
49,2
-
wtórny
3303
+91%
+6%
6684
0,29
2025-04-25
Łowicka 25B
okolica649 m
33,08
1. piętro
pierwotny
8918
+12,3%
-20,8%
7932
0,28
2025-04-04
Łowicka 25B
okolica649 m
33,31
2. piętro
pierwotny
8406
+12,3%
-20,8%
7477
0,28
Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 156. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do sierpnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.
Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).
Stan mieszkania i koszt remontu
Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.
Usługa
Mediana
Za mieszkanie
Remont mieszkania(zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))
„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).
Pytania o tę wycenę
Ile jest warte mieszkanie przy Wiślana 10f w Bydgoszcz?
Szacunkowa wartość to 7491 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 6701 do 8585 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (12) i w okolicy (139), ceny z aktów notarialnych przeliczone na sierpień 2026.
Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Wiślana 10f?
Dobra cena dla kupującego to do 6701 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 6701 do 8585 zł/m². Powyżej 10 484 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.
Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Wiślana 10f?
Realna cena sprzedaży to około 7491 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 7491 a 8585 zł/m², a poniżej 6701 zł/m² sprzedaje się za tanio.
Czy ceny mieszkań w okolicy Wiślana 10f wzrosną?
W podobnych momentach w historii (93 okien od stycznia 2011) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 77% przypadków, spadała w 13%; typowa zmiana +5,9%. To statystyka historyczna, nie prognoza.
Jak liczona jest ta wycena?
Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 10 993 transakcje. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.
Jak powstała ta wycena
Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (5), na tej ulicy (12) i w okolicy (139). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do sierpnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 10 993 transakcje (września 2023 ‑ sierpnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek, dzielnica. Odchylenie reszt modelu: 25%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 96%, efektywna liczba 90.4).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
English
Українська